“J’ai acheté cet immeuble locatif au plus fort du marché. Je l’ai refinancé deux ans plus tard et j’ai ajouté une pièce supplémentaire, pensant que ma femme et moi y prendrions notre retraite un jour. Eh bien, ce jour est venu et c’est maintenant une maison sous-marine. Je dois plus que ce qu’il vaut. Puis-je vendre à découvert mon immeuble de placement ?”
Certaines personnes pensent que l’option de vente à découvert se limite uniquement à une résidence personnelle. Ils supposent probablement cela parce qu’il y a beaucoup de battage médiatique de la part de certains types de prêteurs quant à savoir si une personne occupe ou non la maison, mais cela n’a pas grand-chose à voir avec la plupart des ventes à découvert. Même les directives relatives à la vente à découvert HAFA (maintenant interrompue) depuis février 2011 permettaient de considérer une résidence personnelle vacante à condition que la maison ne soit pas restée vide pendant 12 mois ou plus.
En Californie, nous avons récemment vendu un immeuble à logements multiples à un vendeur sans jugement de déficience et avec une exonération complète de responsabilité. Une grande partie des qualifications dépendra des éléments suivants :
- Votre type de prêt
- Votre prêteur
- Lois de l’État
- Type de propriété
- Raison de difficultés
Il n’est pas toujours nécessaire d’avoir des difficultés, financières ou autres, pour réaliser une vente à découvert. Certains établissements de crédit étaient très favorables à la vente à découvert, avec des programmes de vente à découvert disponibles qui impliquaient peu ou pas de difficultés. Depuis, ils sont partis. Certains de ces programmes vous rémunèrent pour effectuer une vente à découvert, mais généralement pas pour un immeuble de placement.
Se préparer à une vente à découvert sur un immeuble de placement
La première chose à faire est d’écrire une lettre de difficultés. Je réalise que je viens de dire qu’il n’est pas toujours nécessaire de montrer une difficulté, et c’est vrai. Mais vous devrez peut-être quand même produire une lettre de difficultés. Vous devrez peut-être demander la vente à découvert et expliquer logiquement pourquoi vous en avez besoin.
Voici d’autres documents que le prêteur pourrait demander :
- Analyse de marché comparable.Votre agent peut préparer un CMA à remettre à la banque pour justifier la valeur. La banque continuera très probablement à commander son propre BPO. Cependant, la CMA donnera de la crédibilité à votre demande.
- Déclaration de revenus fédérale.Tous les horaires et pages. Si vous possédez d’autres immeubles de placement qui figurent sur vos déclarations de revenus, le moment est peut-être bien choisi pour envisager de les vendre à découvert tous en même temps. Prends juste ce coup maintenant. Ne l’étalez pas.
- W2, 1099 ou autre preuve de revenu.Ce sont des documents qui accompagnent et justifient les revenus sur votre déclaration de revenus.
- Fiches de paie. La banque de vente à découvert souhaite souvent voir une preuve de votre revenu actuel et ses chiffres depuis le début de l’année.
- Relevés bancaires. Pages complètes des deux derniers mois de chaque compte bancaire, y compris les fonds de retraite. Il est très inhabituel qu’une banque demande une contribution du vendeur aux fonds de retraite.
- Accord d’inscription.Il s’agit de l’accord entre vous et votre agent immobilier pour vendre votre propriété.
- Contrat d’achat.Le contrat d’achat contiendra toutes les modalités applicables à la vente de votre propriété, incluant le type de financement, le cas échéant, la mise de fonds et le prix de vente.
- Preuve de fonds de l’acheteur et/ou lettre d’approbation préalable.Votre prêteur voudra s’assurer que l’acheteur est qualifié et capable de finaliser la transaction.
- Déclaration de clôture estimée. Le résultat net compte le plus. Les dépenses atypiques seront très probablement refusées.
Avantages de la vente à découvert d’un immeuble de placement
J’ai remarqué que les prêteurs sont parfois plus indulgents avec les vendeurs d’un immeuble de placement qu’avec les vendeurs d’une résidence personnelle. On pourrait penser que ce serait l’inverse, mais ce n’est pas le cas. Je suppose que c’est parce que la plupart des investissements sont détenus à des fins de flux de trésorerie ou d’appréciation potentielle. Ainsi, si une propriété est sens dessus dessous, elle n’est probablement pas un flux de trésorerie et n’est pas considérée comme un investissement aux yeux de l’investisseur.
Toutefois, si une résidence personnelle est sens dessus dessous, elle reste votre maison. De nombreuses personnes n’achètent pas une maison à des fins d’investissement lorsqu’elle est achetée comme lieu de résidence principale. Par conséquent, les banques prennent d’autres facteurs en considération lors de la vente à découvert d’une résidence. En règle générale, le fait d’être sous l’eau n’est pas une raison suffisante pour vendre à découvert une résidence principale.
Les vendeurs semblent plus désireux de vendre une maison sous-marine lorsqu’elle n’est plus rentable et qu’elle est à l’envers. Si la banque exige une contribution du vendeur, les investisseurs sont souvent plus susceptibles de la payer car ils comprennent qu’ils doivent payer un flux de trésorerie négatif.
Réaliser une vente à découvert pour un immeuble de placement est souvent plus rapide et plus facile. L’impact d’un rapport de crédit sans jugement de déficience est généralement un peu moindre que celui d’un crédit avec une forclusion.
Les pièges de la vente à découvert d’un immeuble de placement
Comme pour toute vente à découvert, demandez des conseils juridiques et fiscaux avant d’accepter la vente à découvert. Le logement n’étant pas votre résidence, qui peut bénéficier d’un traitement de faveur, vous pourriez être soumis à une taxation sur l’écart entre votre base et le prix de vente.
Vous pourriez également être soumis à un déficit sur le prêt, qui correspond à la différence entre le montant que vous devez et le montant reçu par la banque. La plupart des vendeurs californiens que j’ai rencontrés et qui ont embauché des représentants fiscaux et juridiques compétents trouvent souvent des moyens de contourner ces deux problèmes, mais les vendeurs d’autres États n’auront peut-être pas cette chance.
