Obtenir un prêt hypothécaire, c’est choisir entre un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) et un prêt à taux fixe. Le choix que vous ferez aura un effet significatif sur votre coût d’emprunt et sur vos flux de trésorerie pour les années à venir. Il est donc essentiel de peser le pour et le contre.
Quelle est la différence entre les ARM et les prêts hypothécaires à taux fixe ?
| Prêts hypothécaires à taux fixe | Prêts hypothécaires à taux variable |
| Commencez avec un taux d’intérêt plus élevé, mais les paiements pourraient être inférieurs à ceux d’un ARM au cours des dernières années de la durée du prêt. | Les versements et les taux d’intérêt peuvent être inférieurs à ceux des hypothèques à taux fixe dans les premières années |
| Les paiements resteront les mêmes pendant toute la durée du prêt | Les paiements pourraient potentiellement augmenter, voire devenir inabordables, en fonction de l’économie. |
Choisir entre un ARM et un prêt hypothécaire à taux fixe revient à peser leurs caractéristiques uniques. Les ARM ont généralement des paiements mensuels initiaux inférieurs au début, mais ces paiements peuvent changer. Ils pourraient devenir inabordables s’ils augmentent de manière significative. Les prêts hypothécaires à taux fixe commencent avec un taux plus élevé, mais le taux d’intérêt et le paiement mensuel ne changent pas pendant la durée du prêt.
Prêts hypothécaires à taux fixe
Les prêts hypothécaires à taux fixe sont sûrs et prévisibles. Vous saurez combien vous paierez chaque mois pendant toute la durée de votre prêt. Mais votre taux d’intérêt est généralement plus élevé que le taux de départ d’un ARM, donc votre paiement mensuel est également plus élevé, du moins dans les premières années.
Les prêts à taux fixe conservent le même taux d’intérêt pendant toute la durée du prêt. Vous conserverez également la même mensualité. Il n’y aura pas de surprises, peu importe l’évolution des taux d’intérêt ou de l’économie pendant que vous remboursez votre prêt hypothécaire.
Note
Vous pouvez voir comment fonctionnent ces prêts en utilisant une calculatrice pour déterminer vos paiements.
Vous paierez cependant le prix de cette prévisibilité. Les prêts à taux fixe commencent généralement avec un taux d’intérêt légèrement plus élevé que les ARM.
Prêts hypothécaires à taux variable (ARM)
Personne ne sait exactement ce qu’il adviendra des taux d’intérêt. Il est difficile de prédire le moment et la vitesse des changements de taux d’intérêt, même si vous devinez correctement dans quelle direction ils évolueront (à la hausse ou à la baisse). Les prêts hypothécaires à taux variable vous permettent de partager le risque de cette incertitude avec votre prêteur. En retour, vous payez moins, du moins dans les premières années. Les ARM commencent généralement avec un taux d’intérêt inférieur à celui des prêts à taux fixe.
Un taux inférieur entraîne un paiement mensuel inférieur, ce qui rend les flux de trésorerie plus gérables. Mais les ARM comportent un taux d’intérêt qui peut changer à mesure que les taux et l’économie évoluent. Votre taux peut diminuer si les taux d’intérêt baissent, mais votre mensualité augmentera s’ils augmentent.
Note
Vous pourriez ne pas être en mesure de payer vos mensualités requises si les taux d’intérêt augmentent, ou vous pourriez finir par payer plus d’intérêts sur la durée du prêt que vous n’en auriez payé si vous aviez contracté un prêt hypothécaire à taux fixe.
Votre taux peut être fixe pour un an, trois ans, cinq ans, sept ans ou même plus, mais des changements sont possibles après cette date. Le taux est fixe pendant cinq ans (le premier chiffre indiqué) et peut changer chaque année par la suite (le deuxième chiffre affiché) si vous disposez d’un ARM 5/1.
Les prêteurs basent généralement votre taux sur un indice de référence populaire tel que le LIBOR. À mesure que ce taux évolue, votre prêt suit. Dans la plupart des cas, votre taux est le taux de référence plus un spread (un montant supplémentaire en plus du taux de référence). Par exemple, votre taux d’intérêt s’ajusterait à 2,75 % si le LIBOR est à 2,5 % et que le spread de votre prêt est de 2,25 %.
Note
Le LIBOR commencera à disparaître fin 2021, mais un autre indice de référence sera utilisé.
Les taux peuvent ne pas changer autant que l’indice de référence sous-jacent si votre prêt est plafonné. Vous ne subiriez qu’une augmentation de 2 % de votre taux d’intérêt si votre prêt est plafonné à 2 %, mais l’indice augmente de 3 %. Les prêts peuvent utiliser des plafonds initiaux pour les premières années, ou ils peuvent utiliser des plafonds périodiques (pour chaque ajustement annuel) et des plafonds à vie.
Qu’est-ce qui vous convient le mieux ?
Évaluez vos besoins et choisissez le prêt qui y répond le mieux. Un prêt à taux fixe est le choix le plus sûr si vous avez un budget serré et si toute augmentation de vos versements hypothécaires pourrait être difficile à gérer. Vous paierez plus qu’un paiement ARM initial, mais vous ne serez jamais pris par surprise en vous demandant où vous allez trouver l’argent supplémentaire.
Il peut également être judicieux de maintenir un taux bas avec un prêt à taux fixe si vous pensez que les taux vont probablement augmenter régulièrement dans les années à venir.
Mais vous pouvez utiliser le paiement mensuel relativement faible d’un ARM pour rembourser par anticipation votre prêt hypothécaire et réduire le solde de votre prêt plus rapidement, à moins qu’il n’y ait une forte augmentation des taux d’intérêt. Des remboursements anticipés importants pourraient gérer le risque d’augmentation des taux d’intérêt futurs, car le taux n’aura pas autant d’importance avec un solde de prêt plus petit. Un ARM permet à votre taux de baisser sans avoir besoin de refinancer si les taux baissent.
Les ARM deviennent plus attrayants si vous ne pensez pas vivre dans la propriété ou payer pour la propriété pendant des décennies. Vous pourriez être à l’aise avec un ARM qui s’ajuste après cinq ou sept ans si vous prévoyez de conserver votre prêt pendant six ans seulement.
Exemple d’hypothèque à taux fixe et d’ARM
L’essentiel
Les taux d’intérêt peuvent augmenter ou baisser, il est donc essentiel de comprendre le risque potentiel lié à l’utilisation d’un ARM. Le paiement inférieur peut être attrayant, mais la stratégie peut se retourner contre vous si les taux d’intérêt augmentent considérablement.
