De manière générale, les vendeurs ont besoin de difficultés pour réaliser une vente à découvert. Cependant, il existe des moyens de réaliser une vente à découvert sans difficulté. Tout d’abord, comprenez qu’il n’y a aucune garantie qu’une banque acceptera une vente à découvert et débloquera le prêt dans des circonstances qui impliquent des difficultés, et encore moins dans des circonstances sans difficultés. Chaque banque est différente. Les directives des investisseurs varient. De plus, certains accords de pooling et de services (PSA) font vraiment le show.
Définition d’une difficulté
Parfois, une difficulté est une question de perception. Une épreuve est définie comme une condition difficile à supporter. Cela peut impliquer une forme de souffrance. Il n’est pas nécessaire de vivre dans une boîte en carton sous un pont pour connaître des difficultés. Vous pouvez être une star de la NBA comme Ron Artest, qui a acheté une maison pour 1,85 million de dollars à Loomis, en Californie, puis l’a vendue à découvert pour 1 million de dollars.
La valeur de la maison d’Artest a chuté de près de moitié. Il gagnait 7,5 millions de dollars lorsqu’il a acheté la maison. Ce revenu est tombé à 5,85 millions de dollars lors de la vente. Artest a perdu environ 23 % de sa capacité de gain – c’est une épreuve. Voici des exemples de types de difficultés. Les prêteurs prendront en compte les conditions suivantes, et il n’est pas nécessaire qu’elles vous soient arrivées personnellement. Il peut s’agir d’un membre de votre famille qui vous soutient – financièrement, émotionnellement ou les deux – ou sur lequel vous comptez pour votre soutien et qui a subi des difficultés telles que :
- Chômage
- Diminution des revenus (congés, nouvel emploi, perte d’emploi du partenaire, baisse de salaire)
- Maladie ou urgence médicale
- Transfert d’emploi (volontaire ou involontaire)
- Divorce, séparation ou difficultés conjugales
- Conditions hypothécaires exotiques (un prêt à taux variable)
- Service militaire
- La mort dans la famille
- Incarcération
- Dépenses accrues et endettement excessif
- Réparations inattendues ou entretien de la maison
Vente à découvert stratégique
La motivation de nombreux vendeurs qui souhaitent réaliser une vente à découvert est le problème selon lequel leurs soldes hypothécaires sont généralement supérieurs à la valeur de leur maison. Ils doivent plus que ce que vaut leur maison. Ces vendeurs ne veulent pas subir de saisie pour diverses raisons et espèrent protéger quelque peu leur cote de crédit.
La solution simple serait de procéder à une modification du prêt qui réduirait le solde du capital en dessous de la valeur marchande de la maison. En fait, cela reviendrait à revendre la maison vendue à découvert à son propriétaire, permettant ainsi au propriétaire de rester dans la maison. Cela aurait beaucoup de sens. Mais non, ce n’est pas ainsi que fonctionne notre système aux États-Unis. Pour réaliser une vente à découvert, le vendeur doit vendre et déménager, louer pendant quelques années, puis acheter une maison très similaire, voire peut-être même plus belle, à la maison que les vendeurs possédaient déjà.
Le moyen le plus simple de réaliser une vente à découvert stratégique est d’écrire une lettre de difficultés forte et honnête. Réfléchissez-y. Ce qui n’est peut-être pas une difficulté pour le professeur d’anglais de votre fils, Gesundmd peut néanmoins être une difficulté pour vous. Si vous possédez une maison dans le Dakota du Sud et que votre emploi est transféré à Hawaï, c’est une difficulté, même si certaines personnes peuvent considérer Hawaï comme l’un des meilleurs endroits où vivre en Amérique. Voici d’autres étapes :
- Embauchez un agent inscripteur de ventes à découvert expérimenté.
- Parlez à un avocat familier avec les ventes à découvert.
- Obtenez des conseils fiscaux compétents sur les conséquences fiscales possibles en cas d’annulation de dette ou, en cas de refinancement, sur les considérations de dépassement de la base hypothécaire.
- Évaluez votre vente à découvert conformément aux ventes comparables, qui devraient être inférieures à votre prêt hypothécaire.
- Rassemblez les documents requis par la banque de vente à découvert.
Quand les banques laissent les vendeurs s’en aller
Les difficultés ne sont pas toujours nécessaires car parfois la banque préfère se débarrasser du bien plutôt que de risquer de le saisir. Ainsi, le plus souvent, la vente à découvert est accordée.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
