- L’expulsion résulte le plus souvent de violations du bail, comme le non-paiement du loyer ou la conduite d’une activité illégale dans les locaux.
- Une expulsion peut également avoir lieu parce que le propriétaire a d’autres projets concernant la propriété.
- Vous pourrez peut-être rectifier la violation dans certains États et, dans certains cas, rester dans la propriété.
- Certaines informations issues de l’expulsion peuvent se répercuter sur votre rapport de crédit, en particulier si vous et votre propriétaire vous retrouvez devant le tribunal.
Définition et exemples d’une expulsion
Un propriétaire ne peut pas expulser un locataire sans motif valable, et le motif doit être légalement reconnu par l’État dans lequel se trouve la propriété. Les documents de location indiqueront les raisons pour lesquelles vous pouvez être expulsé. Ils peuvent inclure :
- Non-paiement du loyer
- Retards de paiement répétés du loyer
- Trop de personnes vivant dans la résidence
- Utiliser un immeuble professionnel comme résidence
- Sous-location à un autre locataire sans autorisation
- Comportement qui gêne ou gêne les autres locataires
- Refuser une modification raisonnable et légale à votre loyer ou aux termes de votre bail
- Dommages à la propriété
- Utiliser la propriété à des fins illégales
Les locataires sont généralement expulsés pour avoir rompu les termes de leur bail, mais certaines raisons n’ont rien à voir avec le comportement du locataire. Vous pouvez être expulsé si votre propriétaire a besoin ou souhaite occuper la propriété pour son usage personnel, ou rénover ou réhabiliter substantiellement la propriété d’une manière qui vous empêche de l’occuper en toute sécurité.
Le propriétaire pourrait vouloir démolir l’immeuble ou le transformer en copropriété ou autre coopérative. Cela nécessiterait toutefois l’approbation du gouvernement.
Note
Les raisons de l’expulsion varient en fonction du type de propriété que vous louez, de la manière dont votre propriétaire autorise l’utilisation de cette propriété et des lois sur l’expulsion en vigueur dans votre État.
Comment fonctionne une expulsion
De nombreuses règles d’expulsion sont identiques ou similaires, même si elles peuvent varier quelque peu selon les États. Les propriétaires sont généralement tenus de donner un préavis écrit aux locataires pour résoudre le problème à l’origine du conflit, ou de quitter le bien locatif avant le début de la procédure légale d’expulsion. Certains États n’exigent qu’un préavis de deux ou trois jours avant le début de la procédure d’expulsion, tandis que d’autres exigent un préavis pouvant aller jusqu’à 30 jours.
La loi de l’État détermine également le délai de préavis qu’un propriétaire doit donner avant d’entamer une procédure d’expulsion dans les cas où il n’y a pas de bail formel. Par exemple, le propriétaire doit généralement donner un préavis d’un mois si vous louez au mois.
Alternatives à l’expulsion
Vous pouvez faire l’une des trois choses suivantes après avoir reçu un avis indiquant que vous allez être expulsé. Vous pouvez tenter de « guérir » ou de résoudre la violation ou le problème ; vous pouvez déménager avant d’être officiellement expulsé ; ou vous pouvez contester l’expulsion devant le tribunal si vous pensez avoir un motif valable.
Résoudre la violation
Discutez du problème avec votre propriétaire et essayez de trouver un accord pour éviter le processus d’expulsion si vous n’êtes pas en mesure de payer votre loyer. Votre propriétaire peut être disposé à créer un plan de paiement pour les arriérés de loyer, à réduire temporairement votre loyer, à accepter des paiements différés ou à proposer un plan qui fonctionne pour vous deux.
Vous pouvez également rechercher des agences locales ou des organismes gouvernementaux qui proposent une aide au paiement du loyer. Ces types d’aide sont généralement temporaires, mais elles peuvent suffire à vous aider à retrouver vos finances afin d’éviter l’expulsion.
Vous pourriez recevoir un avis de « guérir ou quitter » pour certaines violations de bail. Cela signifie que vous avez la possibilité de résoudre la violation dans un nombre de jours défini pour éviter de déménager ou d’être expulsé. Par exemple, le remède serait de payer immédiatement tout le loyer que vous devez si vous êtes expulsé pour non-paiement du loyer. Votre colocataire devra déménager si vous sous-louez à un colocataire sans autorisation.
Vous devrez probablement également payer les frais engagés par le propriétaire pour déposer l’avis auprès du tribunal, ce qui est généralement requis.
Note
Obtenez toujours un rapport écrit attestant que vous l’avez fait si vous résolvez le problème après avoir reçu un remède ou un avis de départ dans le délai indiqué sur l’avis. Vous devrez peut-être présenter cela comme preuve au tribunal si vous êtes toujours convoqué à comparaître.
Les propriétaires sont autorisés à vous donner un « avis de démission inconditionnel » dans certains États. Cela signifie que vous n’avez pas la possibilité de rester dans la propriété, même si vous parvenez à résoudre la violation.
D’autres États autorisent un préavis d’arrêt inconditionnel pour certaines violations mais pas pour d’autres. Par exemple, vous devez payer le loyer que vous devezetdéménager ou être expulsé si vous recevez un avis inconditionnel de démission pour non-paiement du loyer. Vous n’avez pas la possibilité de payer le loyer et de rester.
Vous pourriez recevoir un avis inconditionnel si vous êtes expulsé pour une activité nuisible, comme le harcèlement d’autres locataires, ou pour une activité illégale, comme la fabrication ou la vente de drogues sur la propriété.
Déménager avant l’expulsion
Votre autre option consiste simplement à déménager et à éviter complètement le processus d’expulsion par le tribunal si vous recevez soit un avis de guérison et d’arrêt, soit un avis inconditionnel d’arrêt. Vous devez néanmoins payer le loyer ou les charges qui restent dus à votre propriétaire. Vous pourriez être traduit en justice devant un tribunal civil ou voir votre dette confiée à une agence de recouvrement si vous partez simplement mais ne payez pas.
Aller au tribunal
Votre propriétaire entamera une procédure d’expulsion contre vous devant le tribunal si vous ne déménagez pas ou ne résolvez pas le problème ayant conduit à votre expulsion dans le délai indiqué sur l’avis. Vous pouvez également choisir de contester l’expulsion devant le tribunal si vous pensez avoir été expulsé injustement.
Note
Vous devez répondre à toute convocation légale à comparaître devant le tribunal, même si vous avez déjà quitté la propriété ou résolu d’une autre manière le problème qui a entraîné le dépôt de l’expulsion. Vous devriez recevoir un avis du tribunal si votre propriétaire a annulé ou retiré la poursuite en expulsion, mais vous devez vous présenter si ce n’est pas le cas.
Le juge tranchera en votre faveur ou en faveur du propriétaire. Vous devrez déménager dans un délai fixé par le tribunal, payer tout loyer que vous devez et rembourser tous les frais juridiques que le tribunal vous ordonne de payer si le juge se prononce en faveur de votre propriétaire.
Quelles sont les sanctions en cas d’expulsion ?
Les informations relatives à l’expulsion peuvent apparaître sur votre rapport de crédit même si l’expulsion elle-même n’y apparaît pas directement. Le tribunal rendra un jugement contre vous au propriétaire si le juge se prononce en sa faveur. Ce jugement relève du domaine public, et les dossiers publics peuvent apparaître dans certains rapports sur les consommateurs.
Avoir un jugement contre vous rendra plus difficile la location à l’avenir. Cela peut également nuire à vos chances d’obtenir l’approbation d’une carte de crédit ou d’un prêt.
Note
Toute entreprise qui vérifie votre rapport de crédit peut raisonnablement supposer que vous avez été expulsé si un jugement a été rendu à une société de gestion immobilière sur la base d’un rapport public de consommation.
Votre pointage de crédit sera affecté par le recouvrement de tout loyer impayé et des frais de justice que vous devez. Cette dette peut apparaître dans votre rapport de crédit et faire baisser votre score.
Comme la plupart des autres types d’informations négatives, les données associées à une expulsion peuvent rester sur votre rapport de crédit jusqu’à sept ans. L’expulsion peut être signalée jusqu’à l’expiration du délai de prescription si le délai de prescription pour les jugements impayés est supérieur à sept ans dans votre État.
Note
Remboursez ce que vous devez du jugement dès que vous en avez les moyens. Cela ne le supprimera pas de votre rapport de crédit, mais cela pourrait améliorer vos chances d’obtenir une location à l’avenir, surtout avec le temps.
Votre crédit peut toujours être affecté même si vous déménagez avant que l’expulsion ne soit portée devant le tribunal. Le propriétaire peut faire appel à une agence de recouvrement ou vous poursuivre devant la Cour des petites créances si vous devez encore un loyer ou des frais. Cela apparaîtra sur votre rapport de crédit et nuira à votre pointage de crédit.
Certains propriétaires relèvent des services de sélection des locataires, comme RentBureau d’Experian ou SmartMove de TransUnion. Une vérification auprès de l’un de ces services révélera votre dossier d’expulsion même si votre rapport de crédit ne mentionne pas spécifiquement « expulsion ».
