En Californie, il est interdit à un vendeur de vente à découvert d’apporter une contribution à une vente à découvert, mais ce n’est pas le cas dans d’autres États.Avant l’adoption de cette loi, Shari a découvert à ses dépens jusqu’où sa banque allait tomber. Elle et son mari avaient perdu leur emploi. Ils ont été contraints de déménager à 160 km pour que son mari puisse accepter un nouvel emploi à salaire réduit tout en résidant dans un appartement exigu d’une chambre. Berçant un nouveau-né dans ses bras, Shari était en larmes lorsqu’elle a entendu la demande initiale de sa banque avant d’autoriser une vente à découvert.
La banque a déclaré que Shari bénéficiait d’une excellente cote de crédit, avec des FICO dans les 800, et a constaté que Shari disposait d’une ligne de crédit en espèces intacte. Son VISA avait une limite d’avance de fonds disponible de 10 000 $. La banque a demandé à Shari d’exploiter sa carte de crédit et de lui remettre les 10 000 $. Si Shari n’avait pas les moyens de rembourser le VISA, la banque s’en fichait. Il ne lui a pas délivré de VISA.
En d’autres termes, le message de la banque était double : Shari devrait détruire sa cote de crédit et tromper un établissement de crédit. Histoire vraie. J’ai représenté ce vendeur.
Pourquoi les banques exigent une contribution du vendeur
Les banques le mangent déjà à découvert lors d’une vente à découvert. Une banque peut avoir accordé un prêt d’un montant de, disons, 500 000 $. Dans certaines parties de Sacramento, en 2008, par exemple, les valeurs ont chuté de plus de 50 %. Si la banque reprenait cette maison par saisie, elle perdrait au minimum 250 000 $ de son investissement initial. Idem sur une vente à découvert.
Le vendeur est incité à effectuer une vente à découvert car il y a des avantages à effectuer une vente à découvert par rapport à une forclusion. Le vendeur est donc l’entité que la banque peut tenter d’exploiter. Parce que c’est possible.
Voici d’autres raisons pour lesquelles les banques pourraient demander une contribution du vendeur :
- Le vendeur dispose d’un revenu disponible.La plupart des banques examinent les états financiers du vendeur pour déterminer combien d’argent entre dans le ménage et combien d’argent en sort. Les banques autorisent certaines allocations pour les dépenses. S’il reste de l’argent au vendeur à la fin du mois, la banque peut le demander.
- Le vendeur a refinancé et retiré de l’argent de la maison.C’est une chose si le vendeur refinance pour payer un taux d’intérêt élevé ou réalise un projet de rénovation domiciliaire. C’est une tout autre affaire si le vendeur a acheté un bateau à gros ton. Si le revers du vendeur est temporaire, la banque peut demander au vendeur de contribuer. La banque ordonnera un avis de courtier ou BPO. Ils ne réduiront pas fortement la propriété. Ils veulent minimiser les pertes autant que possible. Si le prix de vente n’est pas suffisamment élevé pour donner à la banque le montant net requis, celle-ci peut demander au vendeur de payer la différence.
- Le Contrat de Pooling et de Service (PSA)les directives nécessitent une contribution du vendeur.Les investisseurs veulent un retour sur investissement, et les lignes directrices du PSA visent généralement à générer des bénéfices. Ces lignes directrices peuvent stipuler que tous les débiteurs hypothécaires de ce pool doivent apporter une contribution du vendeur pour faciliter la vente à découvert.
- Le vendeur n’a aucune difficulté financière.De nombreuses banques accepteront de réaliser une vente à découvert si le vendeur souffre de difficultés diverses qui ne sont pas nécessairement de nature financière. Toutefois, si le vendeur bénéficie d’un flux de trésorerie important, la banque pourrait en vouloir une partie.
- Les lois des États peuvent autoriser un jugement d’insuffisance.Lorsqu’une banque a le droit de poursuivre personnellement le vendeur pour la différence entre le montant de l’hypothèque et le montant du déficit, elle peut préférer négocier avec le vendeur avant l’approbation de la vente à découvert. Cette négociation peut impliquer la contribution d’un vendeur.
Le type de contribution du vendeur qu’une banque de vente à découvert pourrait accepter
Dans le meilleur des mondes, la banque aimerait que le vendeur rembourse la totalité de sa dette, mais les banques savent que la plupart des vendeurs raisonnables n’accepteront pas de vendre à découvert dans de telles circonstances. Parce qu’un vendeur peut avoir d’autres options telles qu’une modification du prêt, une saisie ou une faillite. Ainsi, les banques demandent généralement l’une des deux choses suivantes, ou les deux :
- Espèces. Bien que la banque ait le droit de demander la totalité de la différence, la plupart des banques se rendent compte que les vendeurs n’ont pas ce genre d’argent, sinon ils ne feraient pas de vente à découvert. Il n’est pas rare de voir des demandes qui varient de 2 à 10 pour cent du déficit.
- Billet à ordre non garanti. Les discussions en espèces mais les billets à ordre sont également une solution. Généralement, les demandes de billets de bal sont plus élevées que les demandes en espèces. Mais les banques acceptent souvent des conditions sans intérêt et un remboursement du principal sur trois à 15 ans.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
