Beaucoup trop peu de personnes qui décident de vendre ou d’acheter une maison s’arrêtent pour réfléchir à l’état du marché immobilier. En effet, la plupart des gens considèrent leur maison comme un lieu de vie et non comme un investissement. In reality, real estate is an investment. Comme tout investissement, il y a de bons et de mauvais moments pour vendre. Quand c’est un mauvais moment pour vendre, c’est généralement un bon moment pour acheter. C’est pourquoi vous entendrez des termes comme « marché des acheteurs » ou « marché des vendeurs ». Une autre façon de faire référence à ces tendances est de prendre la température du marché : le marché d’un acheteur est « froid » et celui d’un vendeur est « chaud ».
Ici, vous apprendrez comment prendre la température du marché et ce qu’il faut rechercher pour déterminer s’il s’agit d’un marché d’acheteurs ou d’un marché de vendeurs.
Quelle est la différence entre le marché immobilier d’un acheteur et celui d’un vendeur ?
| Marché des acheteurs | Marché des vendeurs | Marché neutre |
| Inventaire de maisons élevé | Faible inventaire de maisons | L’inventaire est normal par rapport aux mois/années précédentes |
| Les prix de vente comparables sont plus élevés que les prix des annonces actives | Les prix des annonces actives sont plus élevés que les prix de vente comparables | Les prix de vente comparables sont proches des prix des annonces actives |
| Les maisons restent sur le marché pendant des mois ou plus | Les maisons sont vendues en quelques jours ou semaines | Les maisons sont vendues dans un délai moyen de 30 à 45 jours |
Inventaire
Lorsqu’il y a plus de maisons disponibles à la vente que d’acheteurs prêts à les acheter, ces acheteurs profitent d’un marché froid. Les acheteurs ont plus de choix de maisons, ce qui augmente les chances qu’un acheteur trouve la maison idéale. Lorsqu’ils trouveront la maison idéale, ils auront moins de concurrence pour l’obtenir, ce qui pourrait les aider à éviter une guerre d’enchères.
D’un autre côté, un marché favorable aux vendeurs – ou marché immobilier « en vogue » – est le meilleur marché financier sur lequel vendre. Pourquoi? Parce qu’il y a plus d’acheteurs que de maisons disponibles à l’achat.
Si votre marché est en plein essor, vous pourrez peut-être exiger que les acheteurs renoncent aux évaluations et aux inspections, dans des limites raisonnables. C’est toujours une bonne idée de laisser un acheteur faire inspecter sa maison.
Note
Même dans les marchés les plus chauds, il existe des problèmes juridiques dont il faut être conscient avant de vendre une maison trop rapidement. Par exemple, sans renoncer à ce droit par écrit, la loi fédérale stipule que vous devez donner à un acheteur 10 jours pour inspecter la peinture au plomb.
Prix des maisons
Dans un marché immobilier froid, les vendeurs sérieux sont souvent disposés à négocier. Cela signifie que vous pouvez probablement acheter une maison à un prix inférieur au prix catalogue et que le vendeur pourrait être prêt à payer une partie ou la totalité de vos frais de clôture. C’est une expérience plus facile et plus détendue pour les acheteurs. Lorsque moins d’acheteurs achètent des maisons, les chiffres de clôture sont également inférieurs. Dans l’ensemble, un marché d’acheteurs verra une baisse des prix de vente médians.
Sur un marché immobilier favorable aux vendeurs, les acheteurs sérieux sont souvent prêts à payer plus que le prix catalogue. Cela signifie que vous pouvez probablement vendre votre maison rapidement, et très probablement pour un prix plus élevé que ce que vous demandez. Un plus grand nombre d’acheteurs achètent des maisons se traduira par une augmentation du nombre de ventes finales et une augmentation globale des prix de vente médians.
A titre de comparaison, dans un marché neutre, ne favorisant ni l’acheteur ni le vendeur, les prix de vente comparables sont proches des prix d’inscription actifs. Les chiffres de ventes se seront stabilisés. Et les prix de vente médians sur une période donnée sont aplatis.
Jours sur le marché
Le temps moyen nécessaire à la vente d’une maison, ou « jours sur le marché » (DOM), est un moyen utile d’évaluer si un marché est chaud ou froid à un moment donné.
Dans un marché d’acheteurs, les maisons ont des DOM plus élevés. Vous remarquerez peut-être que les panneaux « À vendre » restent en place plus longtemps et que la publicité immobilière est plus omniprésente sur les pelouses, les panneaux d’affichage et les bancs de rue.
Dans un marché de vendeurs, vous remarquerez peut-être que les annonces immobilières disparaissent et que les panneaux « À vendre » ne sont affichés que quelques jours avant qu’un panneau « Vente en attente » ou « Vendu » soit apposé.
Note
Le temps moyen nécessaire pour qu’une maison reste sur le marché dans des conditions neutres est d’environ 30 à 45 jours.
Les marchés immobiliers neutres sont équilibrés. En règle générale, les taux d’intérêt sont abordables et le nombre d’acheteurs et de vendeurs sur le marché est égalisé. La balance ne penche dans aucun sens, ce qui signifie que le marché fonctionne normalement sans connaître de fluctuations volatiles. Pour une raison quelconque, nous n’avons pas connu de marchés neutres dans la plupart des zones métropolitaines depuis plusieurs décennies. Cependant, au milieu du XXe siècle, les marchés neutres étaient plus courants.
Calcul des «mois d’inventaire»
Bien qu’il ne s’agisse pas de la seule mesure utilisée pour évaluer s’il s’agit d’un marché de vendeurs ou d’un marché d’acheteurs, un terme clé que vous entendrez à plusieurs reprises est « mois d’inventaire ». Il s’agit d’un scénario hypothétique dans lequel aucune nouvelle maison ne serait disponible à la vente.
Si cela se produisait et que les acheteurs ne pouvaient choisir que parmi les maisons déjà sur le marché, « mois d’inventaire » correspond au nombre de mois qu’il faudrait pour acheter chaque maison sur le marché. Calculer cette métrique n’est pas difficile une fois que vous disposez des données :
- Trouvez le nombre total d’annonces actives sur le marché le mois dernier.
- Trouvez le nombre total de transactions vendues ou clôturées pour le mois dernier.
- Divisez le nombre total d’annonces par le nombre de ventes totales, ce qui donne le nombre de mois d’inventaire restant.
Voici un exemple : disons qu’il y avait 8 722 annonces disponibles le mois dernier. Au cours de cette période, 1 021 ventes ont été conclues. Cela nous donne environ 8,5 mois d’inventaire, ce qui fait de ce marché un marché d’acheteurs.
Note
Six « mois d’inventaire » sont considérés comme neutres. Plus, et c’est un marché d’acheteurs (plus de stocks signifie plus d’options pour les acheteurs et moins de concurrence). Moins, et cela devient un marché de vendeurs.
L’essentiel
Dans l’immobilier, le marché d’un acheteur est considéré comme « froid » et celui d’un vendeur est considéré comme « chaud ». Lorsqu’il y a plus de maisons disponibles à la vente que d’acheteurs pour les acheter, ces acheteurs profitent d’un marché froid et c’est le moment idéal pour acheter. Un marché immobilier en pleine effervescence est le meilleur marché financier pour vendre, car il y a plus d’acheteurs que de maisons disponibles à l’achat.
Lorsque vous pourrez considérer votre maison comme plus qu’un simple endroit où vivre, mais comme un investissement, vous comprendrez à quel point il est important de synchroniser la vente ou l’achat de votre maison avec la température du marché.
