Acheter une maison avec un financement créatif

Le financement créatif dans l’immobilier était un sujet très brûlant dans les années 1970. Il m’est difficile de croire que bon nombre des légendes pionnières du financement créatif sont mortes aujourd’hui, mais quelle aventure folle à son apogée.

Lorsque les taux d’intérêt ont grimpé à 18 % au début des années 1980, de nombreux acheteurs ont été contraints de quitter le marché immobilier et des financements créatifs ont vu le jour pour répondre à ce besoin. De nombreuses maisons à vendre étaient annoncées avec les initiales OWC, ce qui signifie que le propriétaire portera (le financement du propriétaire).

Durant cette période, tout et n’importe quoi était fait sous couvert de financement créatif. Le rythme était si effréné que de nombreux agents ne se sont pas demandé si les types d’accords qu’ils concluaient étaient légaux et encore moins éthiques. À peu près n’importe quel processus imaginable, même si ce n’était pas une bonne idée, était souvent utilisé.

Financement créatif avec des fiducies étrangères offshore

Certaines personnes opèrent encore aujourd’hui dans le cadre d’une fiducie étrangère offshore, mais si l’IRS les trouve, ces personnes pourraient se retrouver en prison. L’IRS ne voit pas d’un bon oeil les fiducies étrangères offshore, malgré ce que dit un vendeur au langage rapide et vêtu d’un coûteux costume italien.Une fiducie étrangère offshore est un moyen de transférer secrètement de l’argent vers un autre pays. Les fraudeurs fiscaux laissent ensuite la fiducie domiciliée dans ce pays étranger acheter la propriété.

Sous réserve des options d’achat de transactions

De nombreux prêts ne comportaient pas de clauses d’aliénation exigeant une accélération, de sorte que les acheteurs pouvaient prendre en charge les paiements d’un prêt existant, laisser le nom du vendeur sur le prêt, et tout allait bien. Waouh. Les banques n’aimaient pas être contraintes à un taux d’intérêt plus bas et perdre un emprunteur potentiel lorsque les acheteurs achetaient des maisons avec un financement soumis à conditions. Les transactions sujettes à caution sont aujourd’hui risquées car les prêteurs peuvent et vont appeler le prêt dû à la vente. Sans oublier que la plupart des vendeurs ne souhaitent pas assumer la responsabilité associée à une transaction sujette à caution.

Utiliser un prêt assumable pour acheter une propriété

Certains types de prêts hypothécaires annonçaient ouvertement qu’un nouvel acheteur pouvait assumer le prêt du propriétaire existant. Si l’acheteur était qualifié pour assumer le prêt, la banque libérait le vendeur de toute responsabilité. À l’époque, une prise en charge d’un prêt permettait à un acheteur d’économiser des milliers de dollars en frais de prêteur, et de nombreuses ventes pouvaient rapidement être conclues selon ces conditions. Aujourd’hui, il existe peu ou pas de prêts assumables.

Contrats fonciers

Un problème avec un contrat foncier est de trouver une compagnie d’assurance titres prête à assurer la transaction. Sans oublier qu’un contrat foncier, qui confère le titre de propriété équitable à un acheteur, ne contient généralement pas d’hypothèque sous-jacente car la plupart des prêts contiennent une clause d’aliénation. Il est préférable d’utiliser un contrat foncier lorsqu’une maison appartient librement au vendeur.

Hypothèque ou acte de fiducie porté par le vendeur

Si un vendeur est propriétaire d’une propriété et souhaite assurer le financement pour l’emprunteur, un instrument facile à utiliser est une hypothèque ou un acte de fiducie. Chaque État a ses propres lois quant à savoir s’il est d’usage d’enregistrer une hypothèque ou un acte de fiducie. En Californie, par exemple, les actes de concession pour transmettre le titre de propriété et les actes de fiducie pour garantir les billets à ordre sont couramment utilisés.

Une autre option consiste pour le vendeur à proposer un prêt hypothécaire global, dans le cadre duquel il conserve son prêt immobilier d’origine et reçoit les paiements de l’acheteur.

Loi Dodd-Frank et conditions de financement créatif pour l’achat d’une maison

La loi Dodd-Frank est une durée abrégée de la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs, promulguée en juillet 2010.Rédigée par l’ancien membre du Congrès Barney Frank et le sénateur de l’époque Christopher John Dodd, la loi Dodd-Frank a apporté des changements radicaux à la réglementation financière et a modifié la loi sur la vérité dans les prêts. Cette transformation globale a créé de nouvelles agences et modifié de nombreuses lois. Vous ne pouvez pas lancer un chat mort en matière de financement sans vous heurter à la loi Dodd-Frank.

Une partie de la loi Dodd-Frank concerne le financement des vendeurs. Il réglemente et interdit certains types de financement qui étaient facilement autorisés dans le passé. Contrairement à l’époque libre des années 1970, où n’importe qui pouvait contracter un prêt et être payé tant qu’il détenait une licence immobilière, aujourd’hui, tout individu doit être agréé en tant qu’initiateur de prêt hypothécaire.Les vendeurs sont exonérés à condition qu’ils ne prolongent pas les conditions de financement du propriétaire sur plus de trois propriétés par an.Les autres règles sont :

• Le vendeur peut proposer un financement au propriétaire tant qu’il n’a pas construit la maison. Cela empêche les constructeurs d’habitations d’offrir un financement au propriétaire.
• Il n’y a pas de paiement forfaitaire. Un moyen privilégié d’offrir un financement créatif était généralement un prêt à court terme, disons trois ou cinq ans, avec un ballon à la fin, ce qui signifie que la totalité du solde serait due et exigible. Les prêts financés par le propriétaire doivent désormais être amortis.
• Le vendeur ne peut pas proposer de financement au propriétaire à n’importe quel acheteur qui se présente. Le vendeur a la responsabilité de déterminer si l’acheteur est qualifié pour acheter la maison et rembourser le prêt. Cela pourrait signifier que le vendeur devrait établir un rapport de solvabilité sur l’acheteur, ce qui éliminerait probablement tous les acheteurs ayant un mauvais crédit.
• Le prêt doit être à taux fixe ou révisable après cinq ans, sous réserve d’augmentations annuelles raisonnables et d’un plafond à vie raisonnable.
• Le prêt financé par le propriétaire doit répondre à d’autres critères établis par la Réserve fédérale. Cependant, c’est l’exigence de non-ballon qui mettra un terme à de nombreuses tentatives de financement créatives. Une solution pour certains vendeurs et acheteurs pourrait être une vente avec option de location.

Avant d’acheter une maison grâce à un financement créatif, obtenez des conseils juridiques.