Comment les obligations affectent les taux d’intérêt hypothécaires

Les obligations affectent les taux d’intérêt hypothécaires car elles sont en concurrence pour le même type d’investisseurs. Ils sont tous deux attrayants pour les acheteurs qui souhaitent un rendement fixe et stable en échange d’un faible risque.

Pourquoi les obligations présentent un faible risque

Il y a trois raisons pour lesquelles les obligations sont à faible risque :

1. Ce sont des prêts à de grandes organisations, telles que des villes, des entreprises et des pays. Ces entités sont plus susceptibles de rembourser leurs prêts que les particuliers.
2. Les agences de notation obligataire étudient chaque entreprise et chaque obligation. Ils rendent compte de la sécurité de ces produits. Cela donne aux investisseurs une bonne raison de croire qu’une obligation spécifique présente un faible risque.
3. Les obligations peuvent être revendues sur un marché public. Ce sont des titres faciles à négocier, de sorte qu’un investisseur n’est pas obligé de conserver l’obligation pendant toute la durée du prêt.

Néanmoins, différents types d’obligations comportent différents niveaux de risque. Les investisseurs obligataires recherchent des résultats prévisibles, mais certains sont prêts à prendre un risque plus élevé pour obtenir un meilleur rendement. Les investisseurs comparent constamment le risque des obligations à la récompense offerte par les taux d’intérêt. Les obligations les plus risquées, comme les obligations de pacotille et les obligations des marchés émergents, ont également le rendement le plus élevé. Les obligations présentant un risque et un rendement moyens comprennent la plupart des obligations d’entreprises. Les obligations les plus sûres comprennent la plupart des obligations municipales et des bons du Trésor du gouvernement américain.

Toutes ces obligations concurrencent les hypothèques pour les investisseurs. Mais ce sont les bons du Trésor qui ont le plus grand impact sur les taux d’intérêt hypothécaires. Si les taux du Trésor sont trop bas, d’autres obligations semblent constituer de meilleurs investissements. Si les taux du Trésor augmentent, les autres obligations doivent également augmenter leurs taux pour attirer les investisseurs.

Les bons du Trésor font grimper les taux hypothécaires

Parce qu’il s’agit d’obligations à plus long terme – généralement 15 ou 30 ans – et qu’elles dépendent d’un remboursement individuel, les prêts hypothécaires comportent un risque plus élevé que la plupart des obligations. Les bons du Trésor américain offrent des durées similaires – à 10, 20 et 30 ans – mais sont ultra-sûrs en raison de leur soutien gouvernemental. En conséquence, les investisseurs n’exigent pas des taux élevés.

Les banques maintiennent les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires à seulement quelques points de plus que ceux des bons du Trésor.Ces quelques points de rendement plus élevés suffisent à pousser de nombreux investisseurs vers des prêts hypothécaires.

À mesure que les taux d’intérêt sur les bons du Trésor américain augmentent, cela signifie que les banques peuvent augmenter les taux d’intérêt sur les nouveaux prêts hypothécaires. Les acheteurs de maison devront payer plus chaque mois pour le même prêt. Cela leur permet de dépenser moins pour le prix de la maison. Habituellement, lorsque les taux d’intérêt augmentent, les prix de l’immobilier finissent par baisser.

Les bons du Trésor n’affectent que les prêts hypothécaires à taux fixe

Les rendements du Trésor n’affectent que les prêts hypothécaires à taux fixe. Le bon à 10 ans affecte les prêts conventionnels à 15 ans tandis que l’obligation à 30 ans affecte les prêts à 30 ans. Lorsque les taux du Trésor augmentent, les taux de ces prêts hypothécaires augmentent également. Les banques savent qu’elles peuvent augmenter leurs taux une fois que leurs principaux concurrents le font.

La Réserve fédérale affecte les prêts hypothécaires à court terme et à taux variable. La Fed fixe un objectif pour le taux des fonds fédéraux : les banques de taux se facturent les prêts au jour le jour nécessaires pour maintenir leurs réserves obligatoires. Ceci, à son tour, affecte les éléments suivants :

• Le London Interbank Offered Rate (LIBOR) : les banques se facturent mutuellement pour des prêts allant du jour au lendemain à un an.
• Le taux préférentiel : les banques tarifent leurs meilleurs clients

Tous ces éléments influencent les prêts hypothécaires à taux variable et autres prêts à taux variable indépendamment des bons du Trésor et autres obligations. Ces taux sont généralement réinitialisés régulièrement.

Quand les taux hypothécaires ont affecté les trésors

La crise financière de 2008 a contraint les taux du Trésor à baisser. C’était l’une des rares fois où les taux hypothécaires affectaient les taux du Trésor américain, plutôt que l’inverse. La crise a commencé avec l’augmentation de la demande des investisseurs pour les titres adossés à des créances hypothécaires. Ces titres sont adossés aux hypothèques prêtées par les banques. Plutôt que de les conserver pendant 15 à 30 ans, les banques vendent les prêts hypothécaires à Fannie Mae et Freddie Mac. Ces deux sociétés publiques les regroupent et les vendent sur le marché secondaire, où les fonds spéculatifs et les grandes banques les achètent comme investissements.

Alors que les investisseurs devenaient fous des titres adossés à des créances hypothécaires, cela a finalement conduit à la pire récession depuis la Grande Dépression. La crise financière a montré que de nombreux titres adossés à des créances hypothécaires étaient risqués. Ils contenaient des niveaux élevés et non divulgués de prêts hypothécaires à risque. Lorsque les prix de l’immobilier ont chuté en 2006, cela a déclenché des défauts de paiement. Le risque s’est propagé aux fonds communs de placement, aux fonds de pension et aux sociétés qui détenaient ces dérivés. Cela a créé la crise financière et la récession.

Au milieu de ce ralentissement, les investisseurs du monde entier ont fui vers les bons du Trésor ultra-sûrs. Leur demande a ensuite permis au gouvernement américain de baisser les taux d’intérêt des bons du Trésor.

Hausse des taux de reprise

En 2012 et 2013, les prix de l’immobilier rebondissaient après une baisse de 33 % provoquée par la Grande Récession. Les prix ont recommencé à augmenter. C’était le signal recherché par de nombreux investisseurs immobiliers. À mesure que les prix augmentaient, ils ont de nouveau estimé que le logement était un bon investissement. Beaucoup de ces acheteurs ont utilisé des liquidités, qui restaient de côté ou ont été investies dans d’autres matières premières telles que l’or. Ces investisseurs ne se souciaient pas de savoir si les taux d’intérêt augmentaient parce qu’ils n’avaient pas besoin d’hypothèques.

D’autres acheteurs avaient besoin d’un prêt hypothécaire, mais savaient qu’il restait encore beaucoup de place pour que les prix de l’immobilier augmentent encore davantage. Ils étaient convaincus que l’immobilier restait un investissement judicieux, même si les taux d’intérêt augmentaient légèrement. À mesure que la valeur de revente des maisons augmentait, de nombreux propriétaires qui étaient à l’envers sur leur prêt hypothécaire ont finalement pu vendre leur maison et en acheter une nouvelle.

Enfin, à mesure que l’économie continuait de s’améliorer, de nombreuses personnes sont retournées au travail pour la première fois depuis des années. Ils vivaient chez des parents ou des amis et pouvaient enfin se permettre de déménager et d’acheter une maison. Ainsi, même si la hausse des taux d’intérêt obligataires a entraîné une hausse des taux hypothécaires, elle n’a pas ralenti le marché immobilier.

Les obligations, et les bons du Trésor américain en particulier, entretiennent une relation étroite avec les taux d’intérêt hypothécaires. Comprendre ce qui se passe sur le marché obligataire peut vous donner une bonne idée de ce qui se passe sur le front hypothécaire.