Certaines personnes vous diront que les négociateurs des banques de ventes à découvert sont des dragons, et ce n’est tout simplement pas vrai. Ce sont des ogres. Mais ce n’est pas une raison pour éviter une vente à découvert. Même les ogres doivent manger.
Les ventes à découvert ont mauvaise réputation en raison d’une pléthore de mythes et d’idées fausses. Pour chaque histoire d’horreur détaillant une vente à découvert cauchemardesque, vous trouverez également des histoires de réussite.
Voici les cinq principales idées fausses concernant une vente à découvert :
- Les ventes prennent 12 à 18 mois pour être conclues :Le plus rapide que j’ai pu clôturer l’une de mes annonces de ventes à découvert à Sacramento a été en 14 jours. Mais j’ai également représenté des acheteurs qui ont pu prendre la place d’un autre acheteur, après que cet acheteur s’est retiré avant l’approbation de la vente à découvert et a clôturé dans les 28 jours.
Voici le délai d’une vente à découvert moyenne lorsque le prêt est détenu par une banque coopérative (et n’est pas un ancien prêt Countrywide) :
Sept à dix jours sont accordés au prêteur pour accuser réception du dossier complet de vente à découvert, composé des documents personnels du vendeur et des éléments immobiliers associés, y compris l’offre de vente à découvert de l’acheteur. - Un négociateur est désigné. 30 à 45 jours supplémentaires pour un BPO ou une évaluation.
- Encore deux à trois semaines pour l’examen de la direction/des investisseurs et l’approbation des ventes à découvert. Chaque vente à découvert est unique et chaque groupe d’investisseurs est différent. La banque qui gère le prêt peut ne pas être réellement propriétaire du prêt et doit donc suivre les directives de l’investisseur. Vous ne pouvez vraiment pas pointer du doigt une banque de vente à découvert et la qualifier de mauvaise banque de vente à découvert, car ce serait ridicule, même si vous pourriez détester cette banque en particulier à ce moment-là.
- Les acheteurs de ventes à découvert paient trop cher :Dans certaines zones métropolitaines, les agents inscripteurs peuvent délibérément fixer une vente à découvert en dessous de la valeur marchande. Il s’agit d’une tactique utilisée par les agents de vente à découvert pour attirer plusieurs offres. Après tout, un prix affiché sur une vente à découvert est fabriqué, car vous ne saurez pas combien une banque acceptera jusqu’à ce que l’offre soit soumise. Mais de nombreuses banques envisagent un prix au minimum égal à 90 % de la valeur marchande. Certaines banques rejettent les ventes à découvert car les offres sont déraisonnables.
- Les banques de vente à découvert n’accepteront pas de gains fortement réduits :Les vendeurs sont souvent étonnés de découvrir que sur des marchés où les prix ont chuté sur une période de cinq ans, une maison peut valoir 50 % ou moins de sa valeur initiale au moment de son achat. Les banques comprennent le déclin des marchés.
De plus, les banques mèneront leurs propres recherches sur la valeur et parviendront à la même conclusion. La valeur de la maison n’est pas basée sur le montant de l’hypothèque ; il est basé sur des ventes comparables récentes. Cela signifie qu’une banque acceptera la valeur marchande, car si la maison était saisie puis revendue sur le marché, elle se vendrait toujours à la valeur marchande. - Les vendeurs de ventes à découvert doivent être en défaut avant que la banque n’approuve une vente à découvert :Les banques approuvent une vente à découvert en fonction des difficultés du vendeur et de la valeur de la maison. Certains vendeurs peuvent avoir du mal à effectuer le versement hypothécaire mensuel, mais ne sont pas en retard dans leurs paiements.
S’il est vrai que les vendeurs en défaut reçoivent une attention immédiate, un vendeur peut également payer un versement hypothécaire à temps chaque mois tout en étant admissible à une vente à découvert. Un avantage supplémentaire pour être à jour sur l’hypothèque est qu’un vendeur peut se qualifier selon les directives de Fannie Mae pour acheter immédiatement une autre maison. - Les agents reçoivent une commission inférieure :Au début du boom des ventes à découvert, entre 2005 et 2008, les banques traitaient les commissions des ventes à découvert de manière abominable, réduisant souvent la commission de l’agent à des cacahuètes.
La plupart des banques versent désormais une commission traditionnelle aux agents. De plus, Fannie Mae a établi le 24 février 2009 une politique de rémunération visant à payer le montant de la commission convenue entre l’agent inscripteur et le vendeur, à condition que les frais ne dépassent pas 6 %.Cette structure de frais s’applique également aux ventes à découvert HAFA.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
