Acheter un bien immobilier ou investir dans des REIT

Vous avez peut-être entendu dire que l’immobilier peut être une option d’investissement solide. Mais vaut-il mieux acheter des biens immobiliers ou investir dans des fonds de placement immobilier (REIT) ? Que vous décidiez de devenir propriétaire, d’acheter et de revendre des propriétés dans un but lucratif ou de gagner passivement un revenu grâce aux REIT, il est important de d’abord comprendre les exigences, les avantages et les inconvénients de chaque stratégie d’investissement immobilier.

Nous vous expliquerons ce que signifie acheter un bien immobilier et investir dans des REIT, et vous aiderons à peser le pour et le contre pour mieux comprendre si l’un ou l’autre choix d’investissement correspond à votre plan financier.

Acheter un bien immobilier

L’achat d’un bien immobilier est une forme active d’investissement. Vous pouvez acheter une propriété n’importe où, mais si vous êtes nouveau dans le monde de l’immobilier, il est généralement recommandé d’acheter d’abord un bien immobilier que vous pouvez voir en personne. Cela peut aider à éviter toute surprise inattendue plus tard.

Il existe deux principales stratégies d’investissement pour réaliser un profit lors de l’achat d’un bien immobilier :

• Posséder un bien locatif: Dans ce scénario, vous achèteriez une propriété (maison unifamiliale, maison multifamiliale, complexe d’appartements ou de condos, ou immeuble commercial) et la loueriez à des locataires. Cela vous permettrait de percevoir un revenu régulier et de réaliser progressivement des bénéfices au fil du temps. Les paiements du locataire peuvent vous aider à accroître la valeur nette de la propriété et/ou à fournir une source de revenus.
• Retournement et revente de maisons: Une autre façon d’investir consiste à acheter des propriétés, à les réparer et à les revendre, idéalement dans un but lucratif. Ce scénario, souvent appelé « flipping », vous donne la possibilité de réaliser un profit rapidement, mais il est risqué. Vous devrez estimer correctement les coûts de rénovation et disposer d’un calendrier de revente avant de prendre une décision d’achat. Vous souhaiterez planifier votre vente pour maximiser le prix de vente. 

Vous pouvez trouver des propriétés sur un service d’annonces multiples (MLS), qui est la plus grande base de données de propriétés à vendre si vous êtes un agent immobilier ou si vous travaillez avec un agent immobilier. Seuls les agents immobiliers ont accès au MLS. 

Sinon, vous pouvez trouver des annonces en ligne via des plateformes telles que Zillow, MIBOR, Realtor.com et Trulia. Vous pouvez également rechercher des propriétés gouvernementales sur le site Web du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).

Avantages et inconvénients de l’achat d’un bien immobilier

Avantages expliqués

• Flux de revenus régulier (pour les locations): Si vous envisagez de devenir propriétaire, vous pourrez compter sur des versements réguliers sous forme de loyer qui peuvent vous aider à payer la propriété et vous fournir une source de revenus fiable. Il peut s’agir d’une approche plus stable d’achat et de vente, qui ne vous garantit pas un profit.
• Déductions fiscales (pour les locations) :Les propriétaires d’immeubles locatifs peuvent bénéficier de déductions fiscales pour bon nombre de leurs dépenses professionnelles liées à la gestion d’une propriété. 
• Contrôle des tarifs et de la sélection des locataires :Que vous inscriviez une propriété à louer ou à vendre, vous êtes responsable du prix d’inscription et vous contrôlez qui vous autorisez à louer ou à acheter une propriété. Bien entendu, vous ne pouvez louer ou vendre qu’au prix que les locataires ou les acheteurs sont prêts à payer.
• Potentiel de gagner des rendements importants, rapidement (pour vendre des propriétés): Si vous achetez une propriété et êtes en mesure de l’améliorer ou de la rénover en respectant ou en dessous du budget, vous avez le potentiel de gagner des rendements importants si vous parvenez à vendre la propriété dans les délais prévus.
• Propriété d’un bien physique: Pour de nombreux investisseurs, posséder une propriété physique plutôt qu’un investissement immatériel est plus idéal que des investissements non physiques comme les REIT, les fonds ou les actions. Lorsque vous possédez une propriété, vous avez quelque chose de tangible et un endroit où vous pourriez vivre si vous en aviez besoin.

Inconvénients expliqués

• Nécessite des recherches ou une expertise approfondies: Chaque fois que vous achetez une propriété dans l’espoir de réaliser un profit, il est important de réaliser une étude de marché approfondie pour mieux comprendre la région. Cela peut nécessiter de travailler avec un professionnel chevronné ou de passer de nombreuses heures à connaître votre marché local. Acquérir une expertise à long terme signifie souvent faire face à certaines pertes tout en apprenant ce qu’il ne faut pas faire. 
• Exige une implication active: Que vous louiez ou revendiez une propriété, en tant que propriétaire, vous devrez vous impliquer activement dans le processus. Alors que la rénovation et la revente nécessitent un engagement actif à court terme, la gestion d’une location nécessite que vous gériez activement votre propriété ou que vous fassiez appel à une société de gestion immobilière externe. Cela pourrait prendre beaucoup de temps ou entraîner des coûts supplémentaires.
• Nécessite l’accès à des fonds initiaux importants: Pour acheter un bien immobilier, vous devrez pouvoir payer un acompte et les frais de clôture. Certaines propriétés multi-habitations nécessitent des dépenses initiales plus élevées que les propriétés unifamiliales, ce qui signifie que si vous envisagez de louer des unités multifamiliales, vous aurez besoin d’un accès à un capital pour commencer.
• Peut être soumis à l’impôt sur les plus-values ​​(lors de la vente): Si vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui que vous avez payé pour l’investissement, vous devrez probablement payer un impôt sur les plus-values.Bien que vous puissiez éviter cela si vous achetez une nouvelle propriété dans un laps de temps spécifié (également appelé échange 1031), vous devrez probablement payer des plus-values ​​à un moment donné. Les taux d’imposition des plus-values ​​sont généralement de 0 %, 15 % ou 20 % selon votre niveau de revenu, bien que dans certains cas, les taux puissent être plus élevés.

Investir dans des REIT

Lorsque vous investissez dans une FPI, vous participez à une forme d’investissement passive. Les REIT sont des fiducies qui vous permettent d’investir avec d’autres investisseurs pour potentiellement réaliser des bénéfices, sans encourir le coût et le temps réels d’achat et de gestion d’une propriété.

Il existe des REIT privés et publics, mais à moins que vous ne soyez un investisseur qualifié, vous n’aurez accès qu’aux REIT publics. Vous pouvez considérer qu’investir dans une FPI est comparable à l’achat d’actions dans une entreprise. Vous achetez une partie de l’entreprise et vous pourriez réaliser des bénéfices ou subir des pertes en fonction de ses performances.

Avantages et inconvénients d’investir dans des REIT

Avantages expliqués

• Peu ou pas d’investissement en temps: Étant donné que les FPI sont activement gérés par un conseil d’administration, vous pouvez éviter les responsabilités liées à la gestion quotidienne ou aux décisions d’achat et de vente. Cela peut être un avantage si vous n’avez pas de temps à consacrer à la gestion ou à la rénovation d’une propriété. 
• Exigences d’investissement minimum faibles: Vous pouvez commencer à investir dans une FPI avec beaucoup moins d’argent que ce dont vous avez besoin pour acheter un bien immobilier directement. Bien que vous deviez généralement investir au moins 1 000 $ pour commencer (certains minimums sont inférieurs), le montant est beaucoup plus petit que ce dont vous auriez besoin pour un acompte ou les frais de clôture d’une propriété, qui peuvent s’élever à des dizaines de milliers de dollars.
• Moins de recherche nécessaire: Bien que vous deviez toujours rechercher un investissement avant d’investir votre argent, vous n’aurez pas besoin de rechercher autant de FPI que vous le feriez pour une propriété que vous envisagez d’acheter.
• Une meilleure diversité d’investissement: Les REITS peuvent vous aider à diversifier plus facilement votre portefeuille car ils nécessitent moins d’argent et vous permettent d’investir dans plusieurs propriétés avec un seul actif.
• Dividendes: Les REIT sont tenus de verser des dividendes aux investisseurs.Ce montant peut varier, mais vous pourrez vous attendre à des distributions selon un calendrier défini.

Inconvénients expliqués

• Moins de contrôle: Lorsque vous investissez dans une FPI, vous n’avez que peu ou pas de mot à dire sur la façon dont les propriétés immobilières sont gérées, quelles propriétés sont achetées et à quel prix elles sont vendues. 
• Plus volatile: Les REIT cotés en bourse fluctuent en termes de prix et peuvent être influencés par les tendances du marché boursier au sens large. Ils ont tendance à être plus volatils que l’immobilier ou les REIT privés ou non négociés.
• Considérations fiscales: Vous serez toujours confronté à des conséquences fiscales lorsque vous investirez dans des REIT. Vous devrez payer de l’impôt sur le revenu sur tous les dividendes gagnés chaque année et vous devrez peut-être également de l’impôt sur les plus-values.

Dois-je acheter un bien immobilier ou investir dans des REIT ?

En fin de compte, que vous investissiez activement dans l’immobilier ou que vous investissiez par l’intermédiaire d’un REIT dépend de votre situation financière, de votre disponibilité, de votre intérêt pour la gestion immobilière et de votre confort général avec le marché immobilier. 

Les deux stratégies d’investissement sont des moyens potentiels de faire croître votre patrimoine, mais l’achat d’un bien immobilier nécessitera plus de temps et d’argent. Cependant, vous pourriez tirer davantage de cet investissement, en fonction d’un certain nombre de facteurs. Les REIT, cependant, peuvent constituer un excellent ajout à un portefeuille pour un investisseur plus discret, car ils sont plus simples et prennent moins de temps.

L’essentiel

L’immobilier est souvent considéré comme un excellent investissement, même en période d’incertitude économique, car il permet de générer des revenus stables. L’achat et la revente d’un bien immobilier dans un but lucratif peuvent avoir du sens si vous avez accès à beaucoup de capitaux et que cela ne vous dérange pas de vous lancer dans le processus de rénovation. L’achat et la location d’une propriété pourraient vous aider à gagner un revenu stable grâce au loyer et vous permettre d’acheter davantage de propriétés par la suite. 

Si gérer ou vendre une propriété vous semble trop de travail, investir dans une FPI pourrait être une meilleure option pour vous. Cette forme d’investissement plus passive nécessite moins de capital initial et de temps, même si vous n’aurez pas autant de contrôle sur la gestion des propriétés.

Gesundmd ne fournit pas de services ni de conseils fiscaux, d’investissement ou financiers. Les informations sont présentées sans tenir compte des objectifs d’investissement, de la tolérance au risque ou de la situation financière d’un investisseur spécifique et peuvent ne pas convenir à tous les investisseurs. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Investir comporte des risques, notamment la perte possible du capital.