Qu’est-ce que les capitaux propres négatifs ?

Définition des capitaux propres négatifs

La valeur nette correspond à la valeur de votre maison, ou à la valeur marchande actuelle de la maison moins toute dette impayée, comme un prêt hypothécaire. Lorsque cette formule donne un nombre négatif, vous avez des capitaux propres négatifs. En d’autres termes, si vous deviez vendre la maison à sa valeur marchande actuelle, vous devrez en fait à la banque de l’argent pour clôturer l’hypothèque.

• Nom alternatif: sous l’eau sur un prêt hypothécaire, prêt à l’envers

Comment fonctionnent les capitaux propres négatifs ?

Disons que vous achetez une maison de 315 000 $ avec une hypothèque de 300 000 $ et une mise de fonds de 15 000 $. Cinq ans après le début de votre prêt sur 30 ans, vous avez payé 6 000 $ du capital du prêt. Vous devez au prêteur 294 000 $ en capital, et si votre maison vaut toujours 315 000 $, vous disposez de 21 000 $ de valeur nette (positive).

Mais si, en revanche, la valeur de l’immobilier a diminué et que des maisons comparables se vendent 270 000 $, vous avez des capitaux propres négatifs. Le calcul des capitaux propres est le suivant :

Capitaux propres = Valeur actuelle – Encours de la dette

Capitaux propres = 270 000 $ – 293 000 $ = -23 000 $

Comme vous pouvez le constater, vos capitaux propres seraient alors négatifs de 23 000 $ (-23 000 $). Si, d’un autre côté, votre maison était devenue plus recherchée sur le marché et que quelqu’un l’achetait pour 350 000 $, vous auriez une valeur nette positive de 57 000 $.

Facteurs qui conduisent à des capitaux propres négatifs

De nombreux facteurs peuvent faire diminuer la valeur d’une maison, mais certaines circonstances rendent plus probable une situation de capitaux propres négatifs :

• Vous avez versé une mise de fonds faible, voire nulle, sur votre prêt hypothécaire.
• Vous êtes dans les deux premières années du prêt hypothécaire lorsque la part de votre paiement consacrée au principal est la plus faible.

Dans ces situations, vous n’avez tout simplement pas beaucoup de valeur nette positive sur laquelle travailler, ce qui signifie que même de petits changements dans la valeur marchande de votre maison pourraient entraîner une valeur nette négative. 

Comment prévenir les capitaux propres négatifs

Bien que vous ne puissiez peut-être pas influencer le marché immobilier dans son ensemble, vous pouvez prendre certaines mesures pour éviter des capitaux propres négatifs ou atténuer une situation actuelle de capitaux propres négatifs.

Attends

Si vous attendez la fin d’une situation de capitaux propres négatifs, le remboursement du prêt peut reconstituer les capitaux propres, car vos remboursements de capital réduisent le montant que vous devez sur le prêt. De plus, comme les marchés immobiliers ont tendance à être cycliques, votre maison pourrait éventuellement retrouver de la valeur si vous êtes en mesure d’attendre suffisamment longtemps.

Déposez un acompte plus important

Si vous achetez votre maison avec une mise de fonds raisonnable, vous serez peut-être moins susceptible de développer une valeur nette négative. Dans l’exemple ci-dessus, si le propriétaire achetait sa maison de 315 000 $ avec une mise de fonds de 20 % de 63 000 $, le montant de son prêt serait de 252 000 $. Même si le marché ramenait la valeur de la maison à 270 000 $, ils disposeraient toujours de 18 000 $ de valeur nette positive.

Cela ne veut pas dire que chaque maison devrait avoir une mise de fonds importante ou qu’avoir une valeur nette négative est la pire situation. En fait, si vous achetez une maison avec une mise de fonds, vous « déposez », pour ainsi dire, ce montant dans votre maison. Si votre maison perd de la valeur, vous avez perdu une partie ou la totalité de cette valeur. 

Il est vrai que vous devrez payer le reste de votre dette de votre poche si vous souhaitez vendre dans un marché baissier, mais vous avez la possibilité d’attendre.

Inconvénients des capitaux propres négatifs

Même si des fonds propres négatifs ne constituent pas toujours la pire situation, ils présentent néanmoins des inconvénients importants :

• Votre maison, qui pourrait être votre plus gros investissement, a perdu de la valeur: Pour de nombreuses personnes, leur maison est leur plus grand atout. Avoir des capitaux propres négatifs signifie littéralement que leur valeur a diminué.
• Les prêts sur valeur domiciliaire ne sont pas disponibles: Avec une valeur nette négative, vous n’êtes pas éligible aux prêts sur valeur domiciliaire et aux marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) pour financer des rénovations domiciliaires ou pour les utiliser à d’autres fins. 
• Déménager dans une autre maison ou un autre endroit n’est peut-être pas une option: Si vous souhaitez déménager, vous pourriez vous sentir piégé par votre prêt hypothécaire si votre valeur nette est négative, surtout si vous ne pouvez pas vous permettre de payer à la banque la différence entre la valeur de la maison et ce que vous devez sur celle-ci.
• Peut augmenter la probabilité que vous ne remboursiez pas votre prêt hypothécaire: Selon le Bureau de développement des politiques et de recherche du HUD, les personnes dont le ratio prêt/valeur est supérieur à 80 % sont beaucoup plus susceptibles de ne pas rembourser leurs prêts.