Le moratoire sur les expulsions du gouvernement fédéral vise à protéger les personnes qui louent, mais qui veillent sur les petits propriétaires individuels. à qui appartiennent bon nombre de ces propriétés locatives ?
Points clés à retenir
- Le nouveau moratoire sur les expulsions a des conséquences néfastes sur les investisseurs familiaux, qui représentent plus de 40 % des propriétaires fonciers du pays.
- L’aide gouvernementale au loyer, qui a mis du temps à être déboursée, pourrait ne pas suffire à les sauver, d’autant plus que l’abstention hypothécaire touche à sa fin.
- Si les banques commencent à vendre des propriétés en difficulté ou si les propriétaires doivent vendre leurs logements, les logements abordables pourraient devenir plus rares.
Le moratoire, instauré en mars 2020 pour empêcher les locataires ayant perdu leur emploi en raison de la pandémie d’être expulsés pour non-paiement, a été prolongé à plusieurs reprises. En mars 2021, le National Rental Home Council, un groupe à but non lucratif représentant le secteur des maisons de location unifamiliales, a déclaré que 20 % des 1 000 personnes interrogées dans son enquête de février ont déclaré qu’elles « n’auraient plus d’options financières pour couvrir les coûts liés à leur bien locatif » si le moratoire était prolongé au-delà du 31 mars, date à laquelle il devait expirer. Néanmoins, l’interdictionétaitprolongée au-delà de mars, jusqu’à fin juillet.
Le moratoire a finalement expiré le 31 juillet et les propriétaires qui n’avaient pas été payés depuis des mois ont finalement pu déposer une demande d’expulsion de leurs locataires. Mais le 3 août, les Centers for Disease Control and Prevention ont imposé de manière inattendue un nouveau moratoire de deux mois sur les expulsions des propriétés situées dans les zones à forte transmission du coronavirus.
Beaucoup peuvent considérer les propriétaires comme des sociétés anonymes qui pourraient facilement résister à un long moratoire sur les expulsions. Mais en réalité, 42 % des propriétaires sont des « mamans et papas », ou des investisseurs individuels, selon les données du Census Bureau de 2018. En 2015, environ 22,7 millions d’unités réparties sur 16,7 millions de propriétés appartenaient à des investisseurs individuels, qui étaient plus susceptibles de posséder des maisons unifamiliales et des duplex en location, selon les données du ministère du Logement et du Développement urbain.
Et qu’ils perçoivent ou non le loyer, les propriétaires restent entièrement responsables de leurs propriétés, y compris du paiement des hypothèques, des factures de services publics, des taxes foncières, des frais d’entretien et d’autres dépenses liées à la propriété.
La Brookings Institution, une organisation de politique publique à but non lucratif, a estimé l’année dernière qu’environ 30 % des propriétaires sont des personnes à revenu faible ou modéré dont le revenu annuel du ménage est inférieur à 90 000 $. Pour les ménages propriétaires gagnant moins de 50 000 dollars, les revenus de la propriété représentent près de 20 % du revenu total de leur ménage, a déclaré Brookings.
“Notre culture aime le récit selon lequel les grands propriétaires submergent les résidents ou expulsent les gens aussi vite qu’ils le peuvent”, a déclaré Gregory Brown, vice-président senior des affaires gouvernementales à la National Apartment Association, un groupe commercial à but non lucratif. “C’est aussi profond que les histoires. Il n’y a aucune conversation sur qui est réellement dans ce secteur. La moitié ne le sont pas, et c’est malheureux. Il y a beaucoup de gens qui essaient de créer de la richesse, y compris des immigrants. Ils n’ont pas de portefeuille d’investissement et l’utilisent dans le cadre de leur leur retraite. »
Qu’en est-il de l’aide gouvernementale au loyer ?
Bien que le gouvernement fédéral ait approuvé deux tranches d’aide au loyer totalisant 46,55 milliards de dollars pour aider les locataires à effectuer leurs paiements mensuels, l’argent a mis du temps à être décaissé pour une multitude de raisons, notamment des formalités administratives lourdes et des règles incohérentes dans les différents États.
De plus, pour recevoir les fonds, les propriétaires et les résidents ont dû participer au processus. “Parfois, les propriétaires démarraient une demande, mais les résidents ne remplissaient pas les documents”, a déclaré Brown. “Cela exigeait qu’ils aient des fiches de paie, des détails sur leurs revenus, et parfois le résident ne pouvait pas ou ne voulait pas divulguer ces informations. Il y a donc beaucoup de demandes incomplètes.”
À d’autres moments, a déclaré Brown, ce sont les propriétaires qui ont refusé de participer. Certains propriétaires ne voulaient pas accepter des fonds assortis de conditions imposées par l’État, le gouvernement et les institutions locales – appelés bénéficiaires – qui étaient perçus comme utilisant ces fonds pour imposer des changements de politique. “Par exemple, le bénéficiaire paierait les arriérés de loyer pour cette personne, mais vous devrez renoncer à la possibilité d’expulser cette personne pendant les trois à quatre mois suivants”, a déclaré Brown. “Donc s’il ne paie pas, vous ne pouvez pas l’expulser. En quoi est-ce juste pour le bailleur de logements ?”
Dans certains endroits, comme en Californie, il était initialement demandé aux propriétaires d’accepter seulement 80 % du loyer dû. Bien que la Californie ait depuis modifié cette politique, cela a eu un effet dissuasif considérable, a déclaré Brown.
La National Apartment Association encourage tout le monde à participer au programme d’aide au loyer, mais Brown a déclaré qu’il continue de trouver des obstacles. “Lors d’un événement hier, de nombreux habitants ne savaient toujours pas que cela existait ni où aller”, a-t-il déclaré. “Et il y a encore des résidents qui ne répondent pas du tout parce qu’ils savent qu’ils sont protégés et profitent du système. Nous entendons au moins une poignée de ces histoires avec chaque prestataire.”
Les propriétaires et les associations immobilières de tout le pays ont intenté des poursuites pour tenter d’annuler les divers moratoires sur les expulsions, sans grand succès jusqu’à présent. Le 13 août, la juge Dabney L. Friedrich du tribunal de district de Washington a rejeté un appel de l’Association des agents immobiliers de l’Alabama et d’autres groupes immobiliers visant à empêcher l’application du dernier moratoire, même si elle a clairement indiqué que la prolongation du CDC était probablement illégale. Les groupes immobiliers ont rapidement déposé un plaidoyer auprès de la cour d’appel du district de Washington, lui demandant d’annuler la décision de Friedrich.
Plus le moratoire se prolonge, plus il sera difficile pour les propriétaires de conserver leurs propriétés, d’autant plus que les abstentions hypothécaires définitives doivent expirer le 30 septembre.
“La solution miracle a été l’abstention hypothécaire, mais ce n’est encore qu’un aspect”, a déclaré Brown. Il a ajouté que les propriétaires ont encore perdu de l’argent au cours des 18 derniers mois, car ils ont dû continuer à payer des impôts, l’entretien et d’autres factures sur leurs propriétés. Une fois l’abstention hypothécaire expirée, ils pourraient courir un réel risque de saisie, a-t-il déclaré.
Implications pour le logement abordable
Si le moratoire sur les expulsions ne prend pas bientôt fin et que les banques commencent à reprendre leurs propriétés ou que les familles sont obligées de vendre leurs logements, l’ensemble du paysage immobilier pourrait changer, ce qui entraînerait des logements moins abordables, car de nombreuses propriétés seraient rachetées par de plus gros investisseurs. Dans une enquête du National Rental Home Council réalisée plus tôt cette année, 23 % des propriétaires familiaux ont déclaré qu’ils seraient obligés de vendre au moins une de leurs propriétés en raison du moratoire sur les expulsions.
“C’est très pénible pour l’abordabilité du logement à long terme”, a déclaré Brown. “Les types de logements proposés par ces fournisseurs sont ce qu’on appelle des “logements naturellement abordables”. C’est un résultat tordu. Ceux qui perdront le plus sont les familles à revenus faibles et modérés qu’elles souhaitent aider avec le moratoire. Que Dieu nous aide. Nous devons faire fonctionner cette aide au loyer, mais même cela ne suffira pas. ”
Depuis que le gouvernement a approuvé sa dernière tranche d’aide au loyer en mars, 26 milliards de dollars supplémentaires de dettes locatives non couvertes se sont accumulés, a déclaré Brown. Et avec le nouveau moratoire, le montant des loyers non couverts continue d’augmenter, a-t-il noté.
Les difficultés financières de l’année dernière ont créé une « réelle incertitude » parmi les propriétaires de logements locatifs, a déclaré David Howard, directeur exécutif du National Rental Home Council. En effet, a-t-il ajouté, « même si les programmes d’aide au loyer seront certainement utiles, pour de nombreux propriétaires, il est peut-être trop tard ».
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