Il peut être très tentant de refinancer votre prêt hypothécaire, surtout si vous pouvez obtenir un taux inférieur. Vous avez la possibilité de réduire vos mensualités, de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt et peut-être même de retirer une partie de la valeur nette de votre maison. Mais les frais et frais de clôture peuvent rapidement réduire les économies que vous pourriez espérer, vous laissant là où vous avez commencé – ou pire.
Il existe certaines situations dans lesquelles le refinancement de votre prêt immobilier est judicieux. Un peu de calcul peut vous aider à identifier ces opportunités.
Points clés à retenir
- Le bon moment pour refinancer dépend de votre seuil de rentabilité ou du temps qu’il vous faudra pour récupérer les coûts de refinancement.
- Il est utile de savoir si vous serez en mesure de vous permettre un prêt hypothécaire à taux variable ou à taux fixe avant de choisir de refinancer.
- Vous pourrez peut-être trouver un meilleur taux et une durée plus courte que celle dont vous disposez actuellement.
- Vous pouvez payer quelques centaines de dollars de moins chaque mois si vous refinancez, mais cela peut vous coûter des dizaines de milliers de dollars de plus en intérêts au cours de votre vie.
Trouvez votre seuil de rentabilité
Un outil pour aider à évaluer le refinancement est le seuil de rentabilité. Cette analyse vous permet de déterminer combien de temps il faudra pour récupérer les coûts que vous paierez pour le refinancement. Par exemple, supposons que vous payez 2 000 $ de frais de clôture et de frais pour un nouveau prêt, et que votre nouveau paiement sera de 100 $ de moins par mois que ce que vous payez actuellement.
Ce scénario prend 20 mois pour atteindre le seuil de rentabilité (2 000 $ de coûts divisés par 100 $ d’économies mensuelles). Après cela, vous gagnez 100 $ chaque mois.
Pour calculer un seuil de rentabilité, divisez votre épargne mensuelle par les coûts nécessaires au refinancement. Une formule écrite ressemblerait à ceci :
Pour que le refinancement ait un sens, votre seuil de rentabilité doit être relativement proche. Une période plus courte vous permet de profiter des bénéfices pendant plusieurs années avant de vendre ou de refinancer à nouveau. Ce calcul est pratique si vous envisagez de déménager, car vous savez déjà quand vous pourriez vendre votre maison.
Les frais de clôture d’un refinancement se situent souvent entre 3 et 6 % du capital du prêt. Gardez à l’esprit que les frais et dépenses peuvent varier quelque peu d’un prêteur à l’autre. Ils peuvent également changer d’un prêt à l’autre auprès du même prêteur, alors assurez-vous d’en tenir compte lors de vos calculs.
Pouvez-vous basculer entre un prêt hypothécaire à taux variable et à taux fixe ?
Il peut être judicieux de passer d’un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) à un prêt à taux fixe. Les ARM peuvent éventuellement se retrouver avec des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires à taux fixe, même s’ils commencent à des taux plus bas.
Les taux ARM initialement bas peuvent conduire à des primes mensuelles plus élevées plus tard, lorsque les taux commencent à augmenter. Le refinancement d’un ARM en un prêt hypothécaire à taux fixe sur 15 ou 30 ans peut éliminer l’incertitude entourant les taux variables. Si vous disposez d’un ARM, le bon moment pour passer à un prêt à taux fixe est lorsque les taux sont bas.
D’un autre côté, lorsque les taux hypothécaires chutent (et que vous vous attendez à ce que cela continue), il peut être judicieux de passer d’un prêt hypothécaire à taux fixe avec un taux d’intérêt élevé à un ARM qui profite de taux plus bas. Un refinancement de ce type convient mieux aux propriétaires qui peuvent absorber des mensualités plus élevées si les taux rebondissent à nouveau.
Note
Il est impossible de prédire l’avenir, il y a donc toujours une incertitude au moment de choisir entre un prêt à taux fixe et un ARM. Si vous optez pour un ARM, assurez-vous que vous pouvez vous permettre des paiements plus élevés, juste au cas où.
Souhaitez-vous une durée de prêt hypothécaire plus courte ?
Le refinancement peut vous permettre de rembourser votre maison plus tôt, réduisant ainsi les années de remboursement de votre prêt. Vous pouvez également profiter des frais d’intérêt globaux inférieurs d’un prêt à court terme.
Une hypothèque étalée sur 30 ans coûtera plus cher en intérêts qu’une hypothèque étalée sur 15 ans. Par exemple, 200 000 $ empruntés sur 30 ans à 4 % coûteront 143 739 $ en intérêts seulement. La même hypothèque sur 15 ans coûtera 66 288 $ en intérêts.
Si vous cherchez un moyen de minimiser les frais d’intérêt et de vous désendetter plus rapidement, le refinancement vers un prêt à plus court terme est logique. De plus, les prêts à court terme ont tendance à avoir des taux inférieurs à ceux des prêts à long terme.
Existe-t-il un meilleur tarif ?
Les taux hypothécaires fluctuent constamment. Le taux que vous obtenez dépend de nombreux facteurs, notamment votre cote de crédit, votre politique économique et la propriété que vous possédez. Si le taux auquel vous aviez droit lors de l’achat initial de votre maison est nettement supérieur à celui que vous pourriez obtenir aujourd’hui, vous pourriez économiser de l’argent en refinançant.
Un meilleur taux est toujours agréable, mais assurez-vous de sortir gagnant après avoir payé les frais de clôture. Voici quelques façons de procéder :
- Exécuter une analyse du seuil de rentabilité, comme décrit ci-dessus
- Examen des coûts totaux du revenu à vie (voir ci-dessous)
Soyez prudent concernant le refinancement
Dans certains cas, ce n’est peut-être pas une bonne idée de refinancer. Par exemple, il arrive parfois que le total de vos frais d’intérêt augmente, même si votre paiement mensuel diminue. Cela est particulièrement vrai si votre nouveau prêt a une durée plus longue, comme lorsque vous passez d’un prêt de 15 ans à un prêt hypothécaire de 30 ans.
Un tableau d’amortissement peut aider à illustrer comment cela se produit. Chaque fois que vous effectuez un paiement mensuel, une partie de votre paiement est consacrée au capital que vous avez emprunté et une partie à vos frais d’intérêts. L’amortissement est le terme utilisé pour échelonner vos remboursements de prêt antérieurs avec les intérêts plutôt qu’avec le capital. La majeure partie de chaque paiement est versée aux intérêts au cours des premières années de remboursement du prêt – vous réduisez à peine le capital.
Si vous conservez votre ancien prêt, une part de plus en plus importante de chaque versement sert à réduire le solde du prêt au fil du temps. Mais si vous abandonnez votre ancien prêt pour un nouveau, vous revenez au début du processus d’amortissement et à ces paiements anticipés qui sont principalement des frais d’intérêts.
Si vous aviez un prêt hypothécaire de 30 ans et que vous le refinanciez après 10 ans pour un autre prêt hypothécaire de 30 ans, c’est comme réinitialiser le temps : vous effectuerez des paiements sur votre maison pendant un total de 40 ans.
