Points clés à retenir
- Une clause d’aliénation, ou clause d’échéance à la vente, fait partie d’un contrat hypothécaire qui empêche l’emprunteur de transférer le prêt lors de la vente de la maison.
- La clause exige que l’emprunteur initial effectue le paiement intégral du solde restant du prêt à la fin de la vente.
- La plupart des prêts hypothécaires comportent cette clause ; ceux qui ne le sont pas sont appelés « assumables » et permettent le transfert du prêt.
- L’acheteur qui souhaite assumer le prêt doit être autorisé par le prêteur à le faire.
Qu’est-ce qu’une clause d’aliénation ?
Une clause d’aliénation empêche un emprunteur de transférer l’obligation du prêt lorsqu’il vend la propriété à un moment donné dans le futur. Lorsqu’il est inclus dans un contrat de prêt, cela signifie que le solde restant du prêt est dû en totalité à la conclusion de la vente.
Un type courant de clause d’aliénation que l’on trouve dans de nombreux actes de fiducie est le suivant, de la Securities and Exchange Commission des États-Unis :
“Dans le cas où la propriété ou toute partie de celle-ci ou tout intérêt y afférent est vendu, cédé ou aliéné par le fiduciaire, que ce soit volontairement ou involontairement, sauf dans les cas interdits par la loi, toutes les obligations garanties par cet instrument, quelles que soient les dates d’échéance qui y sont exprimées, au gré du titulaire des présentes et sans demande ni préavis, deviendront immédiatement exigibles et exigibles. “
Note
Même si elle n’est pas énoncée textuellement, la clause d’aliénation vise à empêcher le propriétaire de vendre sa maison sans rembourser son hypothèque.
- Nom alternatif: Clause d’échéance de vente
Comment fonctionne la clause d’aliénation
Si un contrat hypothécaire comporte une clause d’aliénation, comme la plupart le font, le solde total du prêt est dû dès que l’emprunteur finalise la vente du bien ou le transfert du titre. Essentiellement, cela signifie que le produit de la vente sera d’abord utilisé pour rembourser le prêt avant que l’argent ne soit versé directement au vendeur. Cela signifie également que le vendeur ne peut pas transférer son prêt, avec son taux d’intérêt et ses conditions antérieurs, au nouvel acheteur. L’acheteur doit demander son propre prêt aux conditions actuelles.
Si votre contrat hypothécaire ne comporte pas de clause d’aliénation, on parle d’« hypothèque assumable », ce qui signifie qu’il peut être transféré à un nouvel acheteur.
Exceptions à la clause d’aliénation
Dans les années 1970, plusieurs décisions de justice ont statué que les clauses d’aliénation n’étaient pas exécutoires. Cela était particulièrement vrai en Californie, et cela a conduit à toutes sortes d’efforts de financement créatifs de la part des prêteurs. Cependant, le Garn-St. La Loi sur les institutions de dépôt Germain a mis fin à cette situation et a laissé les clauses d’aliénation pour la plupart exécutoires. Il existe néanmoins quelques exceptions, notamment :
- Transfert à un copropriétaire ou à un proche au décès du propriétaire
- Transfert de propriété au conjoint ou aux enfants du propriétaire
- Changement de propriétaire suite à une séparation ou un divorce
- Mettre le titre dans une fiducie vivante
- Lorsque le propriétaire obtient une deuxième hypothèque sur la maison, comme un prêt sur valeur domiciliaire
Note
Dans le cas des transferts de propriété décrits ci-dessus, les nouveaux propriétaires doivent habiter dans le logement afin de pouvoir reprendre l’ancienne hypothèque.
Certains types de prêts ne peuvent toujours pas comporter de clause d’échéance à la vente. Il s’agit notamment des prêts des Anciens Combattants (VA), des prêts du Département américain de l’Agriculture (USDA) et des prêts de la Federal Housing Administration (FHA).
Les acheteurs qui souhaitent reprendre ces prêts doivent être approuvés par le prêteur, qui prendra en considération les mêmes facteurs que pour un nouveau prêt hypothécaire : votre pointage de crédit ; votre historique de crédit documenté dans votre rapport de crédit ; vos revenus, y compris votre ratio d’endettement ; et vos actifs existants, y compris les liquidités en banque et sur les comptes de retraite.
Note
Le prêteur peut facturer des frais pour vous permettre de prendre en charge un prêt. Pour un prêt FHA, les frais maximum sont de 900 $.
Si le vendeur a une valeur nette importante sur la maison – s’il a remboursé une grande partie de l’hypothèque – l’acheteur doit soit disposer de beaucoup d’argent pour payer cette partie du prix d’achat, soit être en mesure de contracter un deuxième emprunt pour couvrir ce montant.
