Dans le monde de l’achat d’une maison, une vente à découvert se produit lorsque le prêteur permet à un acheteur de payer moins pour une maison que le montant de l’hypothèque dû par le propriétaire actuel.Bien que cela puisse sembler beaucoup au départ, vous devez faire preuve de prudence lorsque vous concluez un accord de vente à découvert.
Avant de vous enthousiasmer à l’idée d’acheter cette maison de vente à découvert, décrochez le téléphone et appelez votre agent immobilier. Votre agent doit d’abord rechercher cette liste de ventes à découvert.
Sur certains marchés immobiliers, moins d’une vente à découvert sur dix est conclue. Ce n’est pas parce qu’une maison est répertoriée comme une vente à découvert qu’elle est réellement à vendre (car elle est soumise à l’approbation du prêteur), ni qu’elle se vendra au prix annoncé. Voici six choses que vous devez savoir avant d’essayer d’acheter une vente à découvert.
Points clés à retenir
- Une vente à découvert se produit lorsqu’un acheteur paie moins pour une maison que ce que le vendeur doit.
- Bien que les ventes à découvert puissent constituer de bonnes affaires pour l’acheteur, il s’agit de transactions complexes qui nécessitent des agents immobiliers et des prêteurs expérimentés dans les ventes à découvert.
- Si vous choisissez d’acheter une maison proposée en vente à découvert, proposez un prix équitable et soyez prêt à attendre plus longtemps que le dépôt habituel de 30 jours pour emménager dans votre maison si votre offre est acceptée par la banque.
Ventes comparables pour une maison de vente à découvert
Les ventes à découvert que j’énumère à Sacramento ont toutes un prix inférieur à celui des ventes comparables, mais leur prix est conforme aux ventes en cours. Pourquoi? Parce que les ventes à découvert prennent en moyenne de deux à quatre mois pour être conclues, et les ventes en attente deviendront des ventes comparables à la clôture.
Certaines ventes à découvert ont des prix extrêmement bas. Si bas que la banque du vendeur ne les acceptera jamais. Ces types d’annonces reçoivent plusieurs offres. Mais tout n’est pas perdu. Son prix devra être proche de la valeur marchande pour que votre offre soit acceptée. Si vous n’êtes pas prêt à payer un prix supérieur à un prix superficiel pour une vente à découvert lowball, alors passez votre chemin.
Montants hypothécaires, nombre de prêts et prêteurs
Demandez à votre agent de rechercher le montant dû sur la maison et de connaître le nombre de prêts enregistrés. Un prêteur de deuxième ou troisième hypothèque recevra des cacahuètes par rapport au montant qu’obtiendra un prêteur senior en première position.
De plus, certains prêteurs, méritants ou non, ont la réputation d’être difficiles à côtoyer. Si votre agent est un agent de vente à découvert expérimenté, il saura qui sont ces prêteurs et pourra vous informer des difficultés que vous pourriez rencontrer.
Si votre offre représente 20 ou 30 % du montant hypothéqué, elle ne verra probablement pas le jour sur le bureau du négociateur.
Historique de l’agent de vente à découvert
Un agent inscripteur qui annonce une vente à découvert mais qui n’a jamais conclu de vente à découvert est une proposition risquée pour vous. C’est parce que c’est à l’agent inscripteur de soumettre le dossier de vente à découvert au prêteur et de négocier. L’agent de votre acheteur ne peut pas parler à la banque.
Certains agents inscripteurs embauchent des sociétés extérieures pour faire leur travail, et les résultats de ces négociations sont souvent, au mieux, sommaires. Demandez-vous si vous voulez risquer le rejet de votre achat en vente à découvert parce que l’agent inscripteur n’a aucune expérience ?
Qualifications du vendeur de vente à découvert
Découvrez si l’agent inscripteur a reçu un package de vente à découvert complété du vendeur et renseignez-vous sur le contenu de ce package. Un package complet de vente à découvert comprend, au minimum, les éléments suivants :
- Lettre de difficulté du vendeur
- Déclarations d’impôts
- W-2
- Fiches de paie
- État financier
- Relevés bancaires
Certains vendeurs ne veulent pas coopérer et tardent à restituer ces documents. D’autres n’ont jamais été informés par leur agent que ces documents sont obligatoires. Vous ne voulez pas que votre achat en vente à découvert soit retardé parce que l’agent inscripteur ne dispose pas des documents requis.
Nombre d’offres de vente à découvert reçues
Les maisons dont le prix est inférieur à la valeur marchande recevront plusieurs offres. Un agent n’est pas tenu de divulguer les termes de ces offres, mais vous souhaitez savoir à combien d’offres vous êtes confronté.
Voici comment cela fonctionne généralement :
- Lorsqu’une maison en vente à découvert arrive sur le marché, la première offre sera probablement un peu inférieure au prix catalogue.
- Le second, au prix catalogue.
- La troisième offre sera légèrement plus élevée, peut-être de 1 000 $ ou 2 000 $.
- La quatrième offre sera nettement plus importante.
Vous souhaitez proposer une offre qui battra la concurrence tout en restant inférieure au marché, ou ne pas perdre votre temps.
Procédures de vente à découvert de l’agent inscripteur
Bien que le Code de déontologie des agents immobiliers oblige les agents immobiliers à traiter tout le monde de manière équitable, tous les agents ne sont pas des agents immobiliers. Cela signifie que l’agent inscripteur de ventes à découvert peut décider de soumettre une seule offre au vendeur et de retenir les autres offres.
La rétention d’autres offres pourrait être considérée comme une violation de la relation fiduciaire nouée entre l’agent inscripteur et le vendeur. Le vendeur a le droit de recevoir le prix le plus élevé et le meilleur, toutes offres comprises. Sachez que même si votre offre est soumise à la banque, à mesure que le temps passe en attendant l’approbation de la vente à découvert, un autre acheteur pourrait surenchérir sur vous. Faites savoir au vendeur si vous êtes prêt à augmenter votre prix si nécessaire.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
