Un fiduciaire est une personne en qui vous pouvez avoir confiance, et une relation fiduciaire se forme entre deux parties qui se font confiance. Cette confiance concerne généralement des actifs, de l’argent ou des biens. La sixième édition du Black’s Law Dictionary le définit ainsi :
“Relation existant entre deux personnes concernant une entreprise, un contrat ou un bien, ou en ce qui concerne les affaires générales ou la succession de l’une d’elles, de telle nature que chacune doit accorder confiance à l’autre et doit faire preuve d’un degré correspondant d’équité et de bonne foi. À partir d’une telle relation, la loi élève la règle selon laquelle aucune des parties ne peut exercer une influence ou une pression sur l’autre, tirer un avantage égoïste de sa confiance ou traiter l’objet de la confiance de manière à lui être bénéfique ou à lui porter préjudice. l’autre…”
La National Association of Realtors indique que les obligations fiduciaires couvrent six domaines distincts : la loyauté, la confidentialité, la divulgation, l’obéissance, le soin et la diligence raisonnables et la comptabilité. Certaines de ces obligations, mais pas toutes, sont explicites.
La confidentialité signifie que les informations que vous partagez avec votre agent restent avec votre agent. Il ne peut être divulgué à quiconque – et certainement pas à la partie adverse – sans votre autorisation expresse.
L’obéissance indique que votre agent doit faire ou agir comme vous le demandez, même s’il n’est pas nécessairement d’accord avec vos décisions.
La provision comptable concerne non seulement la sauvegarde de votre argent, mais également de tous les actes et documents y afférents.
La relation fiduciaire en immobilier
Une relation fiduciaire est créée dans le domaine immobilier entre un agent, appelé fiduciaire, et un acheteur ou un vendeur, appelé mandant.
L’agent d’un acheteur travaille au nom de l’acheteur et doit faire passer les intérêts de cet acheteur avant ceux de l’agent ou du vendeur. Cette confiance nécessite le plus haut niveau de soin et un traitement loyal envers l’acheteur.
L’agent d’un vendeur peut être placé dans une relation fiduciaire avec le vendeur par le biais d’un accord d’inscription exclusif, associé à une divulgation d’agence dans certains États. L’agent d’un vendeur ne peut pas dire à un acheteur si le vendeur acceptera moins, ni divulguer toute autre information personnelle sur le vendeur à l’acheteur sans l’autorisation écrite expresse du vendeur.
Exemple d’agent d’un vendeur
Lorsqu’un acheteur ou son agent appelle l’agent inscripteur pour lui demander si le vendeur acceptera une offre inférieure, l’agent inscripteur n’est pas autorisé à divulguer cette information, même s’il connaît la réponse. Ce serait considéré comme une violation stricte des règles fiduciaires si l’agent disait : « Je pense que la maison est trop chère et le vendeur rêve » sans l’autorisation écrite expresse du vendeur.
Si un acheteur demande à un agent inscripteur jusqu’où ira le vendeur, quelques bonnes réponses pourraient être :
- “Écrivez une offre et je la présenterai.”
- “Le vendeur s’attend à recevoir le prix catalogue.”
- “Je n’ai pas le droit de discuter d’un prix inférieur avec vous.”
Exemple de courtier d’un acheteur
L’accord d’un courtier acheteur est un document juridique entre l’acheteur et le courtier/agent de l’acheteur. Il précise les obligations fiduciaires de chaque partie.
Un acheteur ne ferait plus confiance à l’agent et la relation fiduciaire serait considérée comme rompue lorsqu’elle est rompue. L’agent de l’acheteur peut être en position d’autorité pour annuler le contrat, ou l’acheteur peut l’annuler.
L’agent d’un acheteur manquerait à sa responsabilité fiduciaire s’il envoyait l’offre de l’acheteur à l’agent inscripteur et s’excusait pour les termes de l’offre. Certains agents jettent leurs acheteurs sous le bus, ce qui constitue une violation directe du devoir fiduciaire.
Note
L’agent d’un acheteur ne devrait jamais suggérer à un agent inscripteur des moyens de compromettre l’offre de l’acheteur.
Abus fiduciaire
L’agent d’un acheteur peut divulguer quelque chose du genre :“Nous avons demandé 10 choses à réparer dans notre demande de réparation, mais l’acheteur ne se préoccupe en réalité que des travaux antiparasitaires. Nous pouvons conclure un accord si vous répondez en demandant au vendeur d’accepter de payer pour les travaux antiparasitaires. »
L’acheteur serait très probablement furieux dans cette situation et pourrait être tenté de licencier l’agent sur-le-champ. Un juge dirait que le représentant de l’acheteur vient de dire à l’agent inscripteur de ne pas tenir compte de la demande de réparation de l’acheteur. L’agent a divulgué des informations personnelles sur l’acheteur à l’agent inscripteur et, par extension, au vendeur.
D’autres exemples évidents incluent :
- Accepter des pots-de-vin ou de l’argent d’un tiers pour garantir un certain résultat à la transaction
- Double représentation, qui consiste à représenter les deux parties dans une transaction sans qu’elles se connaissent
- Ne pas informer les vendeurs des offres supplémentaires faites après l’acceptation d’une offre
- Entreprendre toute action sans l’approbation expresse du client
L’essentiel
L’abus fiduciaire est contraire à la loi et peut exposer un agent à des poursuites judiciaires, et il détruit la position professionnelle et éthique de l’agent immobilier.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
