Lorsque vous réfléchissez à la manière de financer l’achat d’une maison, vous pourriez être confus en entendant des termes tels que « location avec option d’achat » et « financement du vendeur ». Même si ces deux façons d’acheter une maison peuvent sembler similaires, elles diffèrent sur certains points fondamentaux. Le facteur clé que les deux ont en commun est qu’ils peuvent aider les acheteurs dont le crédit est imparfait à s’engager sur la voie de l’accession à la propriété.
Location avec option d’achat ou financement par le vendeur
Bien que la location d’une maison dans le but d’en devenir propriétaire et le financement du vendeur impliquent tous deux de payer le propriétaire de la maison pendant que vous y vivez, vous trouverez des différences distinctes entre les deux méthodes d’achat.
Location avec option d’achat
Avec la plupart des programmes de location avec option d’achat, l’acheteur a la « possibilité » d’acheter la maison à un moment donné dans le futur. L’acheteur habite la maison en tant que locataire. Le locataire a le droit d’acheter la maison un jour mais n’est pas obligé de le faire. De plus, la transaction peut échouer et l’acheteur/locataire pourrait ne jamais devenir propriétaire de la maison.
Jusqu’à ce que le locataire achète la maison, le propriétaire est également le propriétaire et reste le véritable propriétaire de la maison. Le nom du propriétaire figure sur l’acte, et c’est la personne qui est responsable des versements hypothécaires sur la maison. Si le propriétaire est entièrement propriétaire de la maison, cela ne s’appliquera pas.
Financement du vendeur
Avec le financement par le propriétaire, la propriété de la maison change de mains dès le départ. L’acheteur devient le nouveau propriétaire à la clôture. Plutôt que d’effectuer des paiements à un prêteur, l’acheteur effectuera des paiements à l’ancien propriétaire. Dans certains États, comme le Michigan, le vendeur est légalement considéré comme le prêteur hypothécaire.L’acheteur rembourse un prêt pour un achat déjà réalisé et il est propriétaire de la maison. Un exemple de financement du vendeur est une hypothèque globale.
Note
Une différence cruciale entre ces deux façons d’acheter une maison réside dans le moment où la maison change de mains. Dans le cas où le vendeur est le prêteur, le changement de propriétaire s’effectue immédiatement. Avec la location avec option d’achat, le locataire ne devient propriétaire qu’au bout de plusieurs années.
Similitudes, différences et risques
Bien que la location avec option d’achat diffère du financement par le vendeur, les deux ont certains points communs. Dans les deux cas, l’acheteur peut effectuer des paiements au vendeur jusqu’à ce qu’il contracte un emprunt auprès d’une banque. Dans la plupart des cas, l’acheteur demandera un prêt auprès d’une banque ou d’un prêteur hypothécaire. Pendant ce temps, l’acheteur doit s’efforcer d’établir un bon crédit afin d’être admissible à un prêt.
Ces deux méthodes d’achat d’une maison offrent aux personnes ayant un faible crédit la possibilité d’emménager dans une maison sans attendre l’approbation hypothécaire d’une banque. Encore une fois, la principale différence réside dans le moment où la propriété est officiellement transférée.
Le moment d’un changement de propriétaire est crucial car chaque partie supporte des risques différents, selon qu’elle est propriétaire ou non du bien. Par exemple, dans le cadre d’un accord de location avec option d’achat, les acheteurs prennent le risque que le propriétaire ne parvienne pas à effectuer ses versements hypothécaires et perde la propriété par saisie. Si cela devait se produire, les acheteurs auraient peut-être eu intérêt à recourir au financement du vendeur ou à acheter la maison avec un prêt traditionnel. Les acheteurs courent également le risque que la transaction échoue s’ils ne peuvent pas effectuer de paiements mensuels.
D’autres risques que les acheteurs peuvent assumer dans les situations de location avec option d’achat se produisent lorsque le vendeur n’est pas réellement le véritable propriétaire ou n’effectue pas les réparations promises lors de la vente. Il est également possible que vous ayez à payer davantage de frais ou de mensualités plus élevées que si vous louiez simplement un logement tout en économisant pour un acompte traditionnel.
Avec les exemples ci-dessus, vous pourriez supposer qu’il est toujours préférable d’être propriétaire de la maison, mais les propriétaires prennent également des risques importants. Les vendeurs ont de gros enjeux lorsqu’ils proposent un financement au propriétaire. Si l’acheteur ne paie pas (ou ne peut pas obtenir de prêt), le vendeur devra peut-être saisir la maison. Cela signifie payer des frais juridiques et expulser l’acheteur, sans parler de trouver un autre acheteur. Toutes ces activités consomment votre temps, votre énergie et votre argent.
Quel que soit le type de programme, il existe de nombreuses complications et problèmes. Ce n’est pas surprenant, étant donné que vous avez deux (ou plus) parties intéressées par une propriété. Si vous envisagez l’une ou l’autre de ces stratégies, assurez-vous de rechercher les risques en discutant avec un avocat immobilier local. Il est difficile d’imaginer tous les pièges à l’avance, mais ils sont trop nombreux pour être ignorés, et un professionnel peut vous aider à déterminer si les avantages valent les risques.
Points clés à retenir
- Le financement de la location avec option d’achat et du vendeur peut aider les acheteurs à acheter une propriété lorsque les prêteurs traditionnels ne sont pas disposés à approuver un prêt.
- Ces stratégies peuvent également profiter aux propriétaires en leur offrant un plus grand bassin d’acheteurs.
- Il est essentiel de comprendre quand la propriété change de mains, ainsi que les avantages et les inconvénients de posséder la propriété (ou non).
