Une prolongation de vente à découvert peut devenir nécessaire lorsque la clôture de la propriété approche et que toutes les parties à la transaction ne sont pas prêtes à conclure. Aucun établissement bancaireveutpour émettre une extension de vente à découvert. De plus, rien ne garantit qu’une prolongation sera accordée.
Après des mois d’attente pour l’approbation d’une vente à découvert, la dernière chose que les acheteurs veulent entendre, c’est que leur prêteur hypothécaire ne peut pas performer. L’agent de crédit hypothécaire pourrait hausser les épaules et suggérer :“Hé, demande une prolongation pour cette vente à découvert.”Parlé comme un agent de crédit hypothécaire qui a peu d’expérience en matière de ventes à découvert.
Contrôler la date de clôture
Les prêteurs sont habitués à prendre les devants pour les acheteurs de maison. Dans une transaction qui n’est pas une vente à découvert, le prêteur de l’acheteur contrôle pratiquement l’intégralité de la transaction. Le prêteur décide de la date de clôture de la vente.
Ce n’est pas le cas dans une vente à découvert. Lors d’une vente à découvert, la banque de vente à découvert choisit la date de clôture. Si le prêteur de l’acheteur ne peut pas respecter cette date, l’acheteur pourrait perdre complètement la maison.
Certaines banques, dans certaines circonstances, prolongeront. À condition qu’il ne s’agisse pas d’une vente à découvert de Fannie Mae en défaut et que la banque souhaite reporter l’enchère. Parfois, les banques préfèrent procéder à la saisie si la date de l’enchère est proche. Certaines banques ne prolongeront pas du tout la vente à découvert. Ils ne sont pas tenus de prolonger si les conditions de l’approbation expirent.
Approuver une extension
La principale raison pour laquelle une banque pourrait approuver une prolongation de vente à découvert est qu’elle préfère probablement effectuer la vente à découvert plutôt que la saisie. Réaliser une vente à découvert doit avoir plus de sens financier pour la banque et être plus rentable qu’une saisie. La plupart des banques entrent dans cette catégorie, mais toutes n’accordent pas de prolongation pour conclure une vente à découvert.
Vous pouvez prendre certaines mesures pour augmenter vos chances que la banque de vente à découvert vous fournisse l’extension. Il s’agit notamment de fixer une date de clôture garantie, d’obtenir les signatures de toutes les parties et de fournir une preuve de fonds.
Présenter une date de clôture garantie
Généralement, cela signifie que votre prêteur a rédigé des documents et sera prêt à financer une fois que vous aurez signé et renvoyé les documents de prêt. Les banques ne veulent pas écrire lettre après lettre pour se faire dire que le prêt n’est pas tout à fait prêt. Soyez prêt d’abord. Ensuite, demandez la prolongation.
Signer un addenda prolongeant la clôture
La banque de vente à découvert peut vouloir avoir l’assurance que toutes les parties à la transaction de vente à découvert sont toujours d’accord et prêtes à conclure. Si votre agent peut envoyer à la banque un addendum signé par tous les vendeurs et acheteurs, cela prouvera que tout le monde a accepté la prolongation.
Lettre d’approbation préalable mise à jour ou preuve de fonds de l’acheteur
La lettre que la banque de vente à découvert a en sa possession peut dater de plusieurs mois au moment où la banque a émis son approbation de vente à découvert. Montrez que l’acheteur est toujours qualifié et prêt à conclure. Prouvez une déclaration finale mise à jour. N’attendez pas que la banque vous le demande, envoyez-le.
Soyez professionnel et prêt à payer
N’exigez pas de prolongation, sinon vous risquez de ne pas obtenir de prolongation du tout. Expliquez les raisons du retard et assurez le négociateur de la date à laquelle vous clôturerez.
Une prolongation par la banque de vente à découvert est un privilège ; ce n’est pas un droit. Certaines banques peuvent facturer une indemnité journalière pour chaque jour passé après la date de clôture initiale. Ces frais pourraient être de 100 $ par jour ou plus. Cela pourrait être un pourcentage du net. Les conditions peuvent déjà être contenues dans la lettre d’approbation de la vente à découvert, il est donc sage de revoir la lettre.
La meilleure façon de demander à la banque une prolongation de votre vente à découvert est de clôturer à temps et de ne pas avoir besoin de prolongation. Certains prêteurs ne comprennent pas que la date de clôture des ventes à découvert n’est pas toujours flexible et qu’ils doivent faire de leur mieux pour respecter ce délai. Vous devrez peut-être leur faire comprendre ce fait. Et espérons que ce n’est pas la maison de vos rêves qui sera saisie parce que votre prêteur n’a pas pu fermer à temps.
Accordez-vous toujours un délai d’une semaine ou plus pour clôturer. Les conditions de financement qui ne peuvent pas être rapidement remplies et les réévaluations sont la norme après le HVCC. Les retards sont parfois inévitables. Ou mieux encore, lorsque vous apprenez que l’approbation d’une vente à découvert est proche, démarrez immédiatement votre prêt. Préféreriez-vous risquer de perdre les frais d’évaluation ou de perdre la maison ?
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, titulaire de la licence 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
