Points clés à retenir
- La lis pendens, qui signifie « poursuite en cours » en latin, est un avis public et légal indiquant qu’une action en justice impliquant une revendication de propriété a été déposée et n’a pas encore été résolue.
- La litispendance ajoute une note au titre d’une propriété afin que toute personne envisageant de l’acheter sache qu’il peut y avoir un litige en matière de propriété, qu’il lui appartiendrait alors de résoudre s’il achetait le terrain.
- Consulter un avocat dans le cas de la litispendance d’une propriété particulière peut vous aider à déterminer si procéder à la vente est le meilleur choix pour vous.
Définition et exemples de Lis Pendens
Lis pendens est le latin pour « procès en instance » et est déposé pour donner un avis sur les poursuites qui font valoir une réclamation sur un bien particulier. Compte tenu de la valeur de la propriété dans la culture américaine, les maisons et les terrains peuvent faire l’objet de privilèges ou de créances lorsque quelqu’un a besoin de recouvrer une dette impayée ou pour d’autres raisons.
Les créances sur la propriété ne disparaissent pas si la propriété est vendue et elles passent avec la propriété du terrain ou de la maison. Cela signifie que si un particulier achète la propriété en question, le nouveau propriétaire devra faire face à une action en justice. Par conséquent, tout acheteur potentiel doit être informé, via la litispendance, des réclamations contre la propriété qu’il envisage.
Une litispendance peut par exemple être déposée pendant que la procédure de divorce est réglée et qu’une décision est prise concernant la propriété des biens précédemment détenus en commun. Le cas le plus courant où la litispendance est utilisée en cas de saisie. Le processus de saisie prend environ un an devant le tribunal à partir du moment où le demandeur entame une procédure de vente d’une maison. Le demandeur dépose ensuite des documents au tribunal, ainsi qu’une litispendance devant le tribunal, afin d’avertir les gens qu’un procès existe sur la propriété.
- Nom alternatif: Lis pend, avis de pendant
Comment fonctionne Lis Pendens ?
La litispendance est un avis juridique qui affecte la chaîne de titres d’une propriété, ou l’historique de propriété et de réclamation. Si quelqu’un estime que le titre actuel d’une propriété ne reflète pas fidèlement sa revendication sur une partie ou la totalité de la propriété, il peut demander un avis de litispendance dans le cadre d’une action en justice pour une réclamation sur la propriété.
Note
Étant donné que les procès prennent du temps, la litispendance est un moyen rapide de montrer que quelque chose se passe en ce qui concerne la propriété du terrain. Cela pourrait se résoudre et se passer bien, mais cela pourrait également laisser un acheteur potentiel dans le pétrin.
Si, par exemple, le pourcentage de propriété d’un bien est en question entre Beth et Jeff, Beth pourrait intenter une action en justice contestant la revendication de propriété de Jeff sur la propriété. Cela peut se produire dans différentes circonstances, comme un testament contesté ou un divorce. L’avis de litispendance serait rendu public grâce à une recherche de titre, indiquant qu’un procès est en cours, spécifiquement lié au propriétaire de la propriété.
Les acheteurs potentiels qui comprennent la litispendance se méfieraient de la propriété de Beth et Jeff car si, par exemple, seul Jeff essaie de la vendre, la vente pourrait échouer ou entraîner le nouveau propriétaire dans une bataille juridique avec Beth. Toutefois, si Beth et Jeff règlent leurs différends devant le tribunal, la litispendance pourra être levée et les résultats du procès détermineront comment la propriété pourra être vendue librement et clairement.
Types de poursuites incitant à la Lis Pendens
Comme mentionné précédemment, la litispendance est courante dans les biens testamentaires contestés ou les biens divisés lors d’un divorce. Cela est également très courant dans les procédures de saisie, car le processus par lequel un prêteur prend possession d’un bien prend du temps et implique un changement de propriété. En général, la litispendance n’est utilisée que lorsqu’il existe un lien juridique entre le procès et la propriété.
Note
Tout autre dépôt impliquant une revendication de propriété ou de propriété partielle de la propriété peut également déclencher un avis de litispendance qui apparaît dans la chaîne de titre de la propriété.
Enfin, si une propriété est en cours de vente mais que plus d’un contrat a été accepté, un acheteur peut déposer une litispendance. Ils le feraient parce qu’ils estiment avoir un droit à leur contrat, même si un autre acheteur procède à la vente.
Finalement, le procès déterminera qui est « l’acheteur de bonne foi » ou le propriétaire de la propriété, et l’autre acheteur pourrait devoir renoncer à la propriété.
Note
Les lois et procédures spécifiques concernant la litispendance sur la propriété varient d’un État à l’autre, alors assurez-vous de vous familiariser avec les directives de votre État avant d’acheter ou de vendre une maison.
Ce que cela signifie pour une vente de maison
Si vous réalisez qu’il y a une litispendance sur une maison qui vous intéresse, il est généralement préférable de ne pas acheter la propriété en question. Les poursuites de cette nature peuvent souvent prendre des mois, voire des années, pour aboutir. Il est donc préférable de poursuivre vos recherches de logement plutôt que d’attendre la fin du procès.
Un avocat peut vous aider à comprendre les informations disponibles sur le titre de propriété. Dans certains cas, ils peuvent être en mesure d’offrir l’assurance que la poursuite de la vente n’est pas aussi risquée que pourrait parfois le signifier une litispendance.
Si vous êtes le propriétaire dont la propriété comporte un avis de litispendance sur son titre, vous pourriez être tenté de vendre simplement pour éviter la procédure judiciaire. En général, cependant, il est préférable de résoudre le procès et de vendre par la suite, car vendre une propriété que vous ne possédez pas constitue une fraude et le procès pourrait ne pas se résoudre en votre faveur.
