L’approche de comparaison des ventes pour les évaluations consiste à examiner des maisons similaires à proximité et à utiliser leurs évaluations pour déterminer la valeur marchande d’une maison actuellement à vendre. Appelées « comp », les maisons récemment vendues dans la région sont comparables en termes de caractéristiques, de superficie, de qualité de construction, de nombre de chambres et de salles de bains, etc.
Cette approche d’évaluation d’une maison, également connue sous le nom de SCA, peut être utilisée pour fixer le prix catalogue, dans lequel un agent immobilier analyse le marché et détermine un prix intelligent.
L’approche de comparaison des ventes peut également être utilisée par les évaluateurs professionnels qui travaillent pour les prêteurs. Leur analyse ne se concentre pas sur le montant qu’une personne pourrait éventuellement payer, mais plutôt sur la sécurité de l’investissement dans cette maison pour le prêteur qui offrira le prêt.
Définition et exemple de l’approche de comparaison des ventes pour les évaluations
L’approche de comparaison des ventes consiste à localiser les maisons récemment vendues ou les annonces actuelles qui correspondent étroitement à la maison évaluée. Ils doivent être similaires en termes de nombre de pièces, d’âge, d’équipements et d’emplacement afin de fournir une comparaison précise, ou « comp », pour la maison en question. Les maisons récemment vendues ont plus de poids, puisqu’il y avait un acheteur certain prêt à payer ce prix.
Note
Les agents immobiliers et les évaluateurs utilisent ces compositions comme base à partir de laquelle ils déterminent le prix d’inscription et l’évaluation pour le prêteur.
Si vous vendez votre maison, votre agent vous demandera d’abord si vous êtes disposé à fixer un prix un peu plus élevé, puis attendra patiemment une offre. Vous souhaiterez peut-être également être conservateur dans vos prix, voire bas, pour vendre rapidement ou recevoir plusieurs offres. L’agent vous aidera à fixer un prix en fonction du prix de vente de maisons similaires dans la région, ainsi que de vos propres priorités.
En revanche, un évaluateur immobilier résidentiel est spécifiquement formé pour évaluer une propriété de manière objective, sans tenir compte du prix catalogue ou du prix contractuel. Au lieu de cela, un évaluateur utilise des estimations de vente pour se rapprocher le plus possible de la vraie valeur de la maison. Ils veulent plusieurs éléments de preuve indiquant à quoi le prêteur pourrait potentiellement vendre la maison s’il était contraint de saisir le prêt hypothécaire en cas de défaut de paiement.
Note
La compréhension qu’a un évaluateur de la valeur d’une maison l’aide à remplir des formulaires standardisés qui sont standard dans le secteur de l’évaluation et exigés par la plupart des prêteurs.
- Nom alternatif: Analyse comparative du marché
- Acronyme: SCA
Comment fonctionne l’approche de comparaison des ventes pour les évaluations ?
Pour un agent immobilier, une approche de comparaison des ventes commencerait par examiner une liste de ventes récentes dans la région qui sont similaires en termes de nombre de chambres et de salles de bains, de taille du terrain, d’âge de la maison, de caractéristiques souhaitables et d’emplacement dans le quartier approximatif. Ils obtiendraient alors la moyenne de trois à quatre prix de vente des propriétés les plus similaires.
Si les ventes antérieures de la maison ont donné un prix catalogue potentiel de 200 000 $, mais que chaque maison similaire actuellement inscrite coûte au moins 230 000 $, l’agent immobilier pourrait plaider pour un prix catalogue légèrement plus élevé, disons 210 000 $, pour profiter d’être la « bonne affaire » dans le quartier.
Note
Les agents immobiliers, tout comme les évaluateurs, s’engagent à utiliser des pratiques d’évaluation responsables pour aider leurs clients à comprendre la réalité de la valeur d’une maison. Ils peuvent également déterminer si un type de maison en demande pourrait potentiellement justifier un prix demandé plus élevé.
Pour un évaluateur indépendant travaillant pour un prêteur, la motivation est différente même si la plupart des données qu’il utilise sont similaires. Si un acheteur est sous contrat pour une propriété qui créera un prêt hypothécaire de 200 000 $, le prêteur veut suffisamment de preuves que si l’acheteur ne rembourse pas le prêt, le prêteur pourrait vendre la maison à ce prix ou plus, compte tenu des conditions actuelles du marché.
Si un acheteur a accepté ce prix en raison d’une guerre d’enchères et que l’évaluateur ne trouve que des propriétés comparables vendues pour 180 000 $ dans la région, cela pose un défi pour le prêteur. Le vendeur peut accepter de réduire le prix de vente de 10 000 $, mais il peut demander à l’acheteur de payer 10 000 $ pour couvrir la différence.
Approche de comparaison des ventes d’agents et approche de comparaison des ventes d’évaluateurs
| Approche de comparaison des ventes des agents | Approche de comparaison des ventes de l’évaluateur |
| L’agent veut comprendre le micro-environnement dans lequel il annonce une maison, c’est-à-dire à la fois le quartier et le moment. | L’évaluateur souhaite disposer de plusieurs formes de preuves pour démontrer la valeur de la maison aux yeux du prêteur. |
| L’agent souhaite un prix qui permettra d’obtenir une offre solide sur le marché, même s’il est légèrement élevé dans ce domaine. Leur objectif est une vente conclue. | L’évaluateur prend soin d’ajuster la valorisation en fonction d’une valorisation potentiellement gonflée, puisque le prêteur investit à long terme et a besoin d’une valorisation fiable pour cet horizon temporel. |
Ce que signifie une approche de comparaison des ventes pour l’acheteur et le vendeur de maison
L’approche de comparaison des ventes pour le vendeur de maison est un moyen d’arriver à un prix basé sur des preuves mais qui prend également en compte les désirs du vendeur. Par exemple, si l’analyse comparative du marché indique que des maisons similaires se sont vendues pour 180 000 $, mais que le vendeur pense que le nouveau patio arrière de la maison n’a pas été entièrement pris en compte dans les ventes, il pourrait être intéressé par une inscription à 185 000 $, voire 190 000 $ s’il est prêt à attendre un peu plus longtemps pour une offre.
Pour l’acheteur de maison, l’approche de comparaison des ventes est en quelque sorte une « vérification de la réalité » si la maison était trop chère au départ ou si une guerre d’enchères concurrentielles a abouti au prix de vente. Bien qu’il puisse être décevant lorsque l’approche de comparaison des ventes donne une valeur inférieure au prix d’inscription (cela est parfois évoqué par l’expression « La maison n’a pas évalué »), elle peut également rouvrir les négociations dans certains cas. L’acheteur peut se rendre compte qu’il a surengagé d’une manière ou d’une autre, ou que l’évaluateur a découvert des faits sur la maison qui en ont fait une valeur inférieure à celle attendue.
Points clés à retenir
- L’approche de comparaison des ventes pour les évaluations est un moyen d’évaluer une propriété en examinant d’autres annonces et des ventes récentes de maisons aussi similaires que possible à la maison en question.
- En utilisant des « comps » de vente ou des maisons similaires, les agents immobiliers et les évaluateurs peuvent comprendre ce que recherchent les acheteurs dans ce domaine et ce qu’ils paieront pour cela.
- Les évaluateurs et les agents immobiliers utilisent les mêmes données et peuvent même évaluer les mêmes maisons de comparaison. Cependant, les évaluateurs veulent donner une véritable valeur marchande au prêteur, tandis que les agents immobiliers utilisent ces informations pour établir des prix aussi compétitifs que possible pour la zone locale, gonflant parfois la valeur de la maison.
