Comprendre l’assurance copropriété et l’assurance coopérative

Les informations essentielles dont vous avez besoin pour souscrire la meilleure assurance copropriété

Êtes-vous propriétaire d’une copropriété (condo) ou d’un appartement coopératif (coopérative) ou envisagez-vous d’en acheter un ?

L’assurance des coopératives et des copropriétés est beaucoup plus compliquée que l’assurance habitation. Beaucoup de gens investissent dans une copropriété sans comprendre toutes les implications de leur responsabilité, ou ils peuvent faire face à une série de frustrations et de surprises parce qu’ils n’ont pas compris comment fonctionne leur assurance copropriété. Les coopératives ont aussi leurs propres problèmes, tout comme les copropriétés.

Vous pouvez éviter les problèmes et économiser de l’argent en comprenant exactement comment fonctionne votre assurance condo ou coopérative, comment elle se rapporte à la politique de votre association et quelles seront vos responsabilités en cas de réclamation.

Avez-vous vraiment besoin d’une assurance copropriété ?

Chaque propriétaire de condo ou de coopérative devrait avoir sa propre assurance. L’un des problèmes auxquels font face les propriétaires lors de l’achat d’un condo ou d’une coopérative est la confusion au sujet de l’assurance. Contrairement aux propriétaires, ils n’ont pas toujours besoin de fournir un dossier d’assurance à la société de prêt hypothécaire, car le bâtiment de base lui-même est assuré par la police de la copropriété ou de l’association de propriétaires. Cela amène parfois les copropriétaires à croire que tout est couvert et oublient donc de souscrire la police individuelle. 

Cette discussion étape par étape vous guidera à travers les bases de l’assurance pour posséder une propriété comme un condo et une coopérative, ainsi que des conseils pour vous aider à déterminer la couverture dont vous avez besoin afin que vous n’ayez pas de surprises ou de dépenses supplémentaires en cas de réclamation.

Les deux polices d’assurance dont vous avez besoin pour un condo ou une coopérative

Lorsque vous êtes propriétaire d’un condo ou d’une coopérative, vous disposez de deux polices d’assurance qui couvrent votre investissement dans votre logement et vos effets personnels. 

1. Votre propre police d’assurance
2. La police principale, qui est gérée par l’association des copropriétaires, l’association des propriétaires ou le conseil d’administration de la coopérative.

Votre propre assurance copropriété couvre :

• Votre responsabilité personnelle 
• Vos biens personnels
• Vos améliorations, améliorations, ajouts ou modifications
• Évaluation des pertes 

En plus des couvertures de base, les polices d’assurance condo et toutes les polices d’assurance résidentielle contiennent de nombreuses clauses qui limitent les couvertures sur certains objets de grande valeur. En fonction de la pertinence de chacune de ces couvertures pour vous personnellement, vous souhaiterez peut-être également en savoir plus sur un avenant pour les bijoux, les beaux-arts ou d’autres articles limités, ainsi que sur la responsabilité civile générale.

Votre représentant en assurance sera en mesure d’examiner vos options de couverture et de recommander des avenants d’assurance appropriés si vous souhaitez ajuster ou améliorer votre couverture. 

Problèmes de réclamation spécifiques aux propriétaires de condos

Lorsque vous avez une réclamation concernant le bâtiment et votre logement, vous ne faites pas affaire uniquement avec une seule compagnie d’assurance ou une seule police d’assurance. Un propriétaire de condo ou de coopérative devra s’appuyer à la fois sur la police principale de l’immeuble et sur sa propre police pour régler la réclamation. Parfois, si un tiers, comme un autre propriétaire d’unité, est également impliqué et que vous estimez qu’il a été négligent ou responsable des dommages, l’assurance de l’autre propriétaire d’unité peut également entrer en jeu. Tous les assureurs devront déterminer quelle est la perte réelle de chaque partie et qui est responsable du paiement avant de régler la réclamation. Il s’agit souvent d’un processus de réclamation en plusieurs étapes.

Les réclamations pour dégâts d’eau sont un type courant de réclamation dans les copropriétés et les coopératives où plusieurs polices d’assurance doivent payer.

Selon le type de couverture de la police principale HOA, vous pouvez également rencontrer des lacunes dans la couverture. Ne vous retrouvez pas coincé dans une situation de réclamation difficile ou inattendue.

Ce qu’il faut savoir sur l’assurance copropriété

Nous allons couvrir tout ce que vous devez savoir sur les implications d’assurance de votre assurance copropriétaire afin que si une réclamation survient, vous sachiez exactement dans quoi vous vous engagez et comment obtenir le meilleur règlement de réclamation, notamment :

• Assurance copropriété : couverture d’évaluation unitaire et espaces partagés
• Questions que vous devez poser à votre association de copropriétés sur l’assurance HOA
• Comprendre les murs tout compris et nus dans la couverture de la politique principale HOA
• Risques et périls majeurs non automatiquement couverts dans la plupart des polices de copropriété et de coopérative
• Attention : ne pas lire votre police d’assurance HOA ou votre association de copropriété pourrait vous coûter des centaines de milliers de dollars

Tout d’abord, commençons par la différence entre l’assurance copropriété, la coopérative et l’assurance habitation.

Différence entre l’assurance copropriété et l’assurance habitation et les coopératives

Bien que les coopératives et les condos puissent sembler assez semblables en tant qu’espaces de vie, ils sont en réalité très différents sur le plan juridique et financier. En raison des différences juridiques entre les copropriétés et les coopératives, les façons dont elles sont assurées varient. 

Obtenir la meilleure assurance pour votre condo ou votre coopérative

Pour comprendre l’assurance copropriété et l’assurance coopérative, nous devons examiner la différence entre les copropriétés et les coopératives et comment les besoins de ces types de propriétaires diffèrent des besoins des propriétaires unifamiliaux standards.

Comment fonctionne une coopérative ?

Les coopératives (parfois appelées coopératives) appartiennent à une société, ce qui signifie qu’en tant que propriétaire de l’unité, vous n’êtes pas réellement propriétaire du bâtiment ou de la propriété, ce que vous possédez est une part des avoirs de la société. Les petites coopératives peuvent n’avoir que deux ou trois propriétaires, tandis que les grandes coopératives peuvent avoir des centaines d’actionnaires. En cas de sinistre, la part de propriété dans l’immeuble entrera en jeu. Considérez les coopératives comme des immeubles d’habitation à logements multiples. L’immeuble a un seul propriétaire : la société et les résidents sont locataires. Ils obtiennent le droit d’y vivre en achetant des parts dans l’immeuble. Ils ne sont propriétaires ni des murs ni d’aucune partie spécifique du bâtiment. La gestion de la coopérative est assurée par tous les membres (actionnaires), en tant que communauté. Le bâtiment est donc une propriété commune qui peut être inégalement répartie en fonction du nombre de parts achetées par chaque « propriétaire ».

Comment fonctionne une copropriété ?

Les condos appartiennent au propriétaire du condo. Le propriétaire du condo est généralement propriétaire de son logement depuis les murs vers l’intérieur. Les propriétaires de condos sont propriétaires de leurs logements. L’immeuble en copropriété est composé de toutes les unités individuelles, plus les espaces communs ou espaces partagés. Une police d’assurance principale est généralement responsable d’assurer la structure de la copropriété dans son ensemble, y compris les zones partagées, puis chaque propriétaire d’unité de copropriété est responsable de protéger sa responsabilité personnelle, les caractéristiques spécifiques de son unité (ajouts, modifications ou améliorations), ainsi que ses biens personnels.

En quoi une assurance copropriété ou coopérative est-elle différente de l’assurance habitation ?

Comme vous pouvez le constater grâce aux définitions ci-dessus, le propriétaire de l’immeuble est différent dans toutes ces situations.

Assurance copropriété et responsabilités du propriétaire

Dans un cas, vous avez le condo, où les propriétaires sont propriétaires de l’unité qu’ils ont achetée. Ils sont potentiellement propriétaires des murs, des plafonds et des sols de leur logement, mais pas du bâtiment lui-même. Ainsi, dans un condo, le propriétaire doit assurer l’unité et son contenu.

Assurance habitation et responsabilités du propriétaire

Dans une maison, vous avez un seul propriétaire pour le bâtiment et son contenu, et il est responsable de tout ce qui se produit en raison de vos actions ou de la propriété de votre propriété. C’est assez simple.

Assurance coopérative et responsabilités des propriétaires

Alors que les propriétaires d’une coopérative ne sont pas du tout propriétaires de leur logement, ils ne sont propriétaires que d’un pourcentage du bâtiment, ce qui signifie que l’assurance dont ils ont besoin pour leurs biens personnels ressemble beaucoup à une police d’assurance locataire. Une police distincte couvrira le bâtiment géré par la société. L’assurance des locataires serait au nom du propriétaire de la coopérative et l’immeuble serait au nom de la société. 

Assurance copropriété : couverture d’évaluation unitaire et zones partagées

Comprendre les zones partagées et l’évaluation des unités ou des pertes dans les copropriétés 

L’une des choses les plus difficiles à comprendre dans le cas des copropriétés et des coopératives est la façon dont les réclamations se déroulent dans les parties communes de l’immeuble. Voici ce que vous devez savoir pour vous aider à comprendre pourquoi ces couvertures sont importantes.

Qu’est-ce qu’un espace partagé dans un condo ou une coopérative ?

Les zones partagées représentent des zones qui ne se trouvent pas à l’intérieur de l’habitation que vous occupez, mais qui se trouvent sur la propriété. 

Des exemples d’espaces partagés comprennent les couloirs, les ascenseurs, les jardins, les salles de jeux, les gymnases et les piscines. 

Responsabilité des propriétaires de copropriété pour les zones partagées

Les cotisations spéciales peuvent vous rendre responsable de :

• Une partie des frais médicaux ou des dommages causés à un client blessé dans les parties communes de la propriété.
• Réclamations résultant de blessures dans les zones communes du bâtiment.

Pourquoi la couverture d’évaluation des sinistres est-elle importante ?

L’évaluation des sinistres permet de vous protéger des dépenses imprévues que vous pourriez avoir à payer en raison de dommages et de problèmes liés à l’immeuble dans lequel se trouve votre condo. 

Couverture de la police principale et évaluations unitaires après une réclamation

Lorsque la police principale ou la police HOA couvre une perte, mais que les dommages dépassent la couverture disponible dans la police d’assurance HOA, les membres de l’association et les propriétaires des unités individuelles peuvent alors devenir responsables de leur part des dommages que l’assurance de l’association sous-jacente n’était pas suffisante pour couvrir.

La police principale d’une association de copropriétés ou d’un HOA peut avoir une franchise élevée

Étant donné que la police d’assurance des propriétaires de condo est une assurance pour immeuble commercial, la franchise est généralement assez élevée, allant parfois au-delà de 10 000 $. Lorsque la franchise devient exigible lors d’une réclamation, le montant peut être divisé entre tous les propriétaires au moyen d’une évaluation.

Limites de l’assurance évaluation des sinistres

Les polices ont des limites spécifiques pour la couverture d’évaluation des pertes sur votre police de copropriété individuelle. Assurez-vous de connaître votre limite et vérifiez également s’il existe une limite pour les cotisations en raison de votre franchise.

Quel type de dommages l’assurance HOA couvre-t-elle par rapport à l’assurance copropriété

Que couvre l’assurance du contrat maître de l’association ?

Habituellement, les couvertures de base suivantes sont incluses dans une police principale, cependant, les conditions de couverture varient. Par exemple, le bâtiment est-il assuré à sa pleine valeur ? Vous aurez de nombreuses questions à poser au-delà de ces couvertures de base :

• Dommages au bâtiment
• Dommages aux espaces partagés
• Blessures dans les zones partagées

L’assurance des associations de copropriétés ne couvre pas les ajouts ou modifications, les appareils électroménagers, les accessoires ou les améliorations qui se trouvent dans votre unité, également appelée « locaux de résidence ». Vous devez souscrire votre propre police d’assurance pour couvrir tout le reste, y compris vos biens et votre responsabilité personnelle.

Comprendre les différents types de politiques principales

Il existe deux types de polices d’assurance différentes qui peuvent assurer le bâtiment : « tout compris » ou « murs nus ». Passez à la section suivante pour découvrir ce qu’elles couvrent et comment elles vous affectent ainsi que votre choix d’assurance.

Comprendre la couverture de la politique principale HOA All-In vs Bare Walls

Afin de bien vous assurer et de vous protéger, vous devez comprendre quelles parties de la structure de votre appartement ou condo sont assurées par la police de l’association maître. La police de l’association assure-t-elle uniquement les murs, ou inclura-t-elle les accessoires qui faisaient initialement partie du bâtiment lors de sa construction ? 

Les deux types de couverture d’assurance dont votre association peut bénéficier 

1. “Tout compris”
2. “Murs nus”

L’assurance copropriétaire « tout compris » couvre habituellement :

• La structure, les murs, le sol, les plafonds et les accessoires d’origine tels qu’ils ont été livrés lors de la construction initiale du bâtiment.

En tant que propriétaire de condo, vous n’aurez alors qu’à assurer les ajouts et les modifications effectués depuis la construction de la structure d’origine, comme un nouveau revêtement de sol, des améliorations aux armoires ou aux accessoires de salle de bain ou de plomberie. Certaines polices peuvent couvrir les ajouts et les modifications des propriétaires précédents, mais vous devez demander pour en être conscient. Parfois, vous trouvez un superbe condo ou un appartement coopératif qui a été entièrement rénové, et vous pouvez supposer qu’il est couvert par la police principale, mais ce n’est peut-être pas le cas.

L’assurance condo « Murs nus » couvre :

• Murs nus
• Sol
• Plafond

Les murs nus ne couvriront aucun luminaire, comme dans les salles de bain ou autre. Vous devrez assurer tout cela sur votre police d’assurance personnelle de condo.

Choisir votre police d’assurance personnelle pour condo ou coopérative 

Lisez les règlements de votre copropriété ou de votre association ou, pour les coopératives, le bail propriétaire. Posez ensuite des questions sur la police principale pour connaître le montant d’assurance dont vous avez besoin pour les ajouts ou les modifications à votre police de copropriété.

Vous devrez peut-être assurer plus que ce qui est prévu sur une police d’assurance condo standard en obtenant un avenant ou en passant à un assureur haut de gamme comme ACE (anciennement Chubb), qui vous offrira des limites plus élevées dans la police.

Une fois que vous savez ce qui est couvert par la HOA ou l’association, parlez à votre courtier ou agent d’assurance pour vous assurer de choisir la couverture d’assurance adaptée à vos besoins. Vous avez des options.

Méfiez-vous de ces risques majeurs non couverts dans la plupart des polices de copropriété

Les dégâts d’eau peuvent ne pas être couverts par votre police principale

L’un des principaux risques d’assurance pour les propriétaires de condos est celui des réclamations liées aux dégâts d’eau. Lorsque vous souscrivez votre police d’assurance condo personnelle, assurez-vous d’obtenir autant de couverture que possible pour vous protéger contre tout type de dégât d’eau. Le problème des condos, c’est que vous êtes à la merci de vos voisins en ce qui concerne cette couverture : si leur machine à laver tombe en panne, si leur évier déborde ou si un tuyau se brise, vous n’avez absolument aucun contrôle sur la façon dont les gens entretiennent leur logement. Même dans les meilleures circonstances, des dégâts des eaux se produisent et lorsque cela se produit, les risques peuvent être énormes.

Ne comptez pas sur la police d’assurance bâtiment HOA pour les dégâts des eaux. Assurez-vous également d’avoir votre propre couverture en place pour couvrir les dommages causés à vos biens personnels, les ajouts et les modifications (autrement appelés « améliorations » ou « améliorations »).

Ce n’est pas parce que vous bénéficiez d’une couverture d’évaluation des sinistres que toutes les évaluations spéciales sont couvertes !

Supposons, par exemple, qu’un tremblement de terre endommage le bâtiment, mais que celui-ci ne dispose pas d’assurance contre les tremblements de terre. Ou encore, la franchise de l’assurance tremblement de terre était si élevée que les dommages tombaient en dessous du montant requis pour réclamer. L’immeuble peut alors imposer une cotisation spéciale aux propriétaires des logements pour partager les réparations et le coût des dommages.

Vous avez une évaluation des pertes dans votre police d’assurance copropriété, vous supposez donc qu’elle sera couverte, n’est-ce pas ? Faux.

Si votre police d’assurance personnelle en copropriété n’incluait pas les avenants comme l’assurance tremblement de terre, vous ne seriez pas couvert par la partie évaluation des pertes de votre police, car l’évaluation des pertes ne concerne que les pertes couvertes.