Qu’est-ce qu’une lettre d’approbation de vente à découvert ?

Qu’est-ce qu’une lettre d’approbation de vente à découvert ?

Une lettre d’approbation de vente à découvert est un document délivré par un prêteur à un vendeur pour indiquer qu’il approuve une vente à découvert, dans laquelle le produit de la vente serait inférieur au montant initial du prêt. La lettre indique le produit net d’une vente à découvert, ainsi que quelques autres conditions qui doivent être respectées par le vendeur et les autres parties impliquées, afin que la banque ou un autre prêteur puisse libérer le privilège ou la créance légale sur la propriété et poursuivre la clôture de la vente à découvert.

Bien que l’objectif de l’approbation d’une vente à découvert soit de convaincre le prêteur de renoncer au privilège, ce n’est pas toujours une chose sûre. Le vendeur, ou le propriétaire actuel, peut toujours être endetté envers le prêteur du fait que le contrat de vente avec l’acheteur était inférieur à ce qui était dû. Le principal risque d’une vente à découvert est donc que le prêteur puisse ou non choisir de libérer le propriétaire actuel de la dette qu’il doit encore sur l’hypothèque. Le prêteur peut choisir soit d’annuler cette dette, soit de tenter de la récupérer par le biais d’un règlement de dette ou d’autres moyens.

Comment fonctionne une lettre d’approbation de vente à découvert

Lorsqu’un acheteur fait une offre sur une maison qui a été mise en vente à découvert dans laquelle le produit de la vente serait inférieur au montant que le vendeur doit sur l’hypothèque, l’acheteur et le vendeur ont pleins pouvoirs pour négocier l’offre. Si le vendeur accepte l’offre et que l’acheteur et le vendeur signent un accord, celui-ci n’engage qu’entre eux. Cet accord n’inclut pas encore la banque. La banque ou le prêteur devrait accepter un paiement « court » dans une telle transaction, il lui faudrait donc quand même approuver la transaction pour qu’elle soit conclue.

Cette configuration signifie que l’agent du vendeur doit prendre la transaction et la présenter au prêteur avec un « package de vente à découvert ». Le forfait comprend le contrat d’achat signé, une lettre de difficultés expliquant pourquoi le vendeur ne peut pas conserver la maison (une hypothèque sous-marine associée à une perte d’emploi, par exemple) et tout autre détail qui affecte la transaction, comme le climat actuel du marché immobilier ou les tendances locales qui ont créé le besoin de vente à découvert.

Comment le prêteur réagira-t-il ?

Dans la plupart des cas, un prêteur n’approuvera une vente à découvert que si toutes les raisons données dans la lettre la justifient et si le prix de vente et les autres conditions sont bons pour ses résultats financiers. Pour évaluer, la banque ou le prêteur procédera à une analyse finale du package de vente à découvert. À ce stade, s’ils ne sont pas d’accord avec les termes de la vente proposée, ils peuvent refuser la vente. Certains prêteurs peuvent même répondre avec un énoncé des conditions qui les aideraient à approuver la transaction, et le propriétaire et l’acheteur peuvent réessayer, mais ce n’est pas toujours le cas. Si le prêteur approuve la vente à découvert, il enverra une lettre d’approbation de vente à découvert au vendeur en réponse à l’offre qu’il accepte.

Voici un exemple de lettre standard :

Ce qu’une lettre d’approbation de vente à découvert doit inclure

Une lettre d’approbation de vente à découvert doit contenir toutes les exigences du prêteur auprès du vendeur, ainsi que de l’acheteur et de tous les agents, afin de libérer le privilège et de conclure la vente. À un niveau de base, cela peut inclure :

• Prix ​​de vente
• Produit net (le prix de vente moins les frais de clôture)
• Commissions admissibles
• Libération du passif de la dette
• Frais de clôture
• Date de clôture

Si vous êtes un vendeur, vous devez également vous assurer que la lettre indique que le prêt a été conclu dans le cadre d’une vente à découvert plutôt que d’une forclusion. Ce détail est essentiel, car une vente à découvert peut avoir un impact bien moindre sur votre crédit. En outre, cela peut prendre jusqu’à deux ans avant de pouvoir demander un nouveau prêt hypothécaire après une vente à découvert, contre jusqu’à sept ans après une forclusion.

Notez que les conditions précises d’une lettre d’approbation de vente à découvert dépendront du prêteur et du prêt. Par exemple, certaines lettres ne traitent pas du tout de la libération des dettes. Si l’affaire n’est pas exposée en termes clairs, le prêteur peut tenter de récupérer l’argent par tous les moyens possibles en vertu de la loi de l’État, y compris une action en justice, comme la demande d’un jugement pour carence.

Le délai d’approbation peut également varier selon le prêteur, certaines ventes à découvert pouvant prendre jusqu’à 10 mois. En tant que vendeur, vous devriez demander à un avocat spécialisé en droit immobilier d’examiner le contrat et la lettre de vente à découvert. Si vous avez des inquiétudes, faites-en part au prêteur pour essayer de résoudre tout problème qui pourrait vous dérouter, ou d’éviter toute erreur, afin de faciliter une vente à découvert.

Si vous approuvez la lettre, envoyez une copie à chacun des trois principaux bureaux de crédit pour conserver votre score intact. Vous pouvez également conserver la lettre pour l’avenir et la présenter aux prêteurs si vous rencontrez des problèmes lors de l’achat de votre prochaine maison.