Un crédit immobilier est un prêt qui permet d’acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse de votre maison ou d’un immeuble de rapport. Le prêteur fournit l’argent nécessaire pour effectuer l’achat et l’emprunteur rembourse cet argent, plus les intérêts, par versements, généralement sur 15 à 30 ans. Une hypothèque permet également au prêteur de saisir votre propriété si vous n’effectuez pas tous les paiements à temps.
Histoire des hypothèques
La Grande Dépression
Les prêts hypothécaires immobiliers étaient des prêts sur 5 à 10 ans pour seulement environ 50 % de la valeur de la propriété dans les années précédant la Grande Dépression. Le principal était dû sous la forme d’un paiement forfaitaire – un paiement unique et important à la fin du terme. Ces prêts pourraient être refinancés.
Ensuite, les prix de l’immobilier ont chuté d’environ 25 % pendant la Dépression, et les propriétaires n’ont pas pu se permettre leurs paiements globaux. Les banques n’autoriseraient pas le refinancement. Environ 1 000 maisons étaient saisies chaque jour en 1933.
La nouvelle donne
Dans le cadre de son programme économique plus large, le président Franklin D. Roosevelt a modifié cinq domaines critiques liés au logement dans le cadre du New Deal pour répondre à la catastrophe :
- La Home Owner’s Loan Corporation a racheté 1 million de prêts hypothécaires en souffrance aux banques. Il les a remplacés par des prêts hypothécaires à long terme à taux fixe et les a rétablis.
- L’Administration fédérale du logement fournissait une assurance hypothécaire.
- La Federal National Mortgage Association a créé un marché secondaire pour les prêts hypothécaires.
- La Société fédérale d’assurance-dépôts assurait les dépôts bancaires.
- La loi Glass-Steagall interdit aux banques d’investir les fonds des déposants dans des entreprises risquées comme le marché boursier.
Ces changements n’étaient pas conçus pour constituer une politique d’accession à la propriété, mais ils ont néanmoins rendu l’accession à la propriété plus abordable. Ils ont prolongé la durée des prêts, ce qui a réduit les coûts mensuels et éliminé le besoin de refinancement. Les banques ont financé ces prêts hypothécaires grâce aux dépôts bancaires assurés par la FDIC.
L’aide arrive du VA
Le programme d’assurance hypothécaire du ministère des Anciens Combattants a réduit les acomptes en 1944. Il a encouragé les anciens combattants de retour au pays à acheter les maisons en construction dans les banlieues. Cela a stimulé l’activité économique dans le secteur de la construction résidentielle. Grâce à tous les programmes fédéraux, l’accession à la propriété est passée de 43,6 % en 1940 à 61,9 % en 1960.
L’impact démesuré de l’épargne et des prêts sur les prêts hypothécaires
Dans le cadre de sa législation New Deal, le gouvernement a créé un nouveau type d’assurance pour un ancien type de banque – l’épargne et le crédit – afin d’émettre ces nouveaux prêts hypothécaires à plus long terme. En 1980, la moitié de tous les prêts hypothécaires provenaient de S&L. Pour financer ces prêts hypothécaires, ces petites banques s’appuyaient sur des dépôts sur des comptes d’épargne qui versaient des taux d’intérêt compétitifs aux titulaires de comptes. Les dépôts étaient garantis par la Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC), une FDIC pour les S&L. Les S&L sont restées rentables en payant des taux d’intérêt sur les dépôts inférieurs à ceux qu’elles facturaient sur les prêts hypothécaires.
L’économie des années 1970
Le président Richard Nixon a provoqué une inflation galopante en rompant tous les liens entre le dollar américain et l’étalon-or dans les années 1970. Les banques ont perdu des dépôts parce qu’elles n’étaient pas en mesure d’égaler les intérêts payés par d’autres investissements sûrs, tels que les bons du Trésor, ou par des investissements qui n’étaient pas limités par les plafonds de taux d’intérêt, comme les fonds communs de placement du marché monétaire. Cela a réduit le financement dont les banques avaient besoin pour émettre des prêts hypothécaires et gagner de l’argent.
Le Congrès a adopté la loi Garn-St. Loi sur les institutions de dépôt Germain pour aider les banques. Cela a permis aux banques d’augmenter les taux d’intérêt et d’abaisser les normes de prêt. Cela a également permis aux S&L d’accorder des prêts commerciaux et à la consommation. Cela a finalement conduit à la crise de l’épargne et du crédit et à la faillite de nombreuses sociétés d’épargne et de crédit du pays.
Comment fonctionne un prêt hypothécaire aujourd’hui
Le montant que vous empruntez pour l’achat d’une maison est appelé capital. La banque vous prête généralement jusqu’à 90 % de la valeur du bien immobilier. Vous devez payer le reste via un acompte.
La banque ne vous prêtera pas d’argent gratuitement. Il imposera des intérêts, selon le type d’hypothèque.
Votre paiement mensuel consistera en une combinaison de capital et d’intérêts. Vous rembourserez l’hypothèque en effectuant des paiements sur le capital. Chaque fois que vous effectuez un paiement sur le capital, le prêt s’amortit.
Votre valeur nette de la propriété augmente à mesure que vous remboursez l’hypothèque. Votre valeur nette peut également augmenter à mesure que la valeur de votre maison augmente au fil du temps. En fait, votre valeur nette peut augmenter considérablement dans un marché immobilier en forte hausse.
Note
Chaque type de prêt immobilier a sa propre combinaison d’acompte, de taux d’intérêt et de calendrier d’amortissement. Vous devez les connaître tous pour comprendre ce que vous payez chaque mois.
Équilibrez les conditions de votre prêt hypothécaire en fonction de votre situation et de vos besoins :
- Prenez celui avec le paiement le plus bas si vous ne prévoyez pas de rester longtemps dans la maison et que vous ne pensez pas que les prix de l’immobilier augmenteront pendant cette période.
- Obtenez-en un qui vous permet de payer autant de capital que vous pouvez vous le permettre si vous prévoyez de rester longtemps dans votre maison et que vous pensez que les prix des maisons vont augmenter.
Taxes foncières et assurances
Les banques peuvent également percevoir des impôts fonciers et des primes d’assurance et les inclure dans votre paiement mensuel. La banque ou le gestionnaire de prêt les conservera dans un compte séquestre et paiera les taxes et l’assurance pour vous à partir de ce compte à leur échéance.
La banque vous facturera également une assurance hypothécaire si votre mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur de la maison. Vous pouvez cesser de payer une assurance hypothécaire lorsque la valeur nette de votre maison est de 20 % ou plus.
Hypothèques communes
Tous les prêts hypothécaires sont des prêts à taux fixe ou à taux variable. Ils sont adaptés pour répondre à vos besoins financiers personnels. Moins vous payez chaque mois, plus il vous faudra du temps pour le rembourser.
Prêts hypothécaires à taux fixe
Le type de prêt hypothécaire le plus populaire est le prêt conventionnel à taux d’intérêt fixe sur 30 ans. Il représente entre 70 % et 90 % de tous les prêts hypothécaires depuis 1999.
Note
Le prêt à taux fixe sur 15 ans est également largement utilisé. Cela permet aux gens de rembourser leur dette en deux fois moins de temps.
Prêts hypothécaires à taux variable
Les prêts hypothécaires à taux variable offrent des taux d’intérêt et des mensualités inférieurs à ceux des prêts à taux fixe.
Prêts FHA
Un prêt FHA est garanti par la Federal Housing Administration. En conséquence, les banques n’exigent que 3,5 % d’acompte. Vous pouvez utiliser les cadeaux des autres pour effectuer cet acompte, mais il existe certaines restrictions. Il ne peut y avoir aucune attente de remboursement et la source du cadeau est limitée aux membres de la famille, aux amis proches et à diverses organisations et entités gouvernementales.
Vous devez vous renseigner auprès de votre prêteur si vous êtes admissible à un prêt FHA.
Deuxième hypothèque, prêts sur valeur domiciliaire ou marges de crédit
Vous pouvez emprunter sur vos capitaux propres avec une deuxième hypothèque. Un prêt sur valeur domiciliaire est un prêt ponctuel sur lequel vous effectuez des versements en plus de votre première hypothèque.
Vous pouvez utiliser une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), un peu comme une carte de crédit, en empruntant ce dont vous avez besoin quand vous en avez besoin et en payant des intérêts sur le montant impayé que vous avez emprunté jusqu’à ce que vous ayez remboursé le capital.
Prêts hypothécaires inversés
Une hypothèque inversée vous permet également d’emprunter sur la valeur nette de votre maison. La différence est que la banque vous paie chaque mois. Il n’attend pas de remboursement jusqu’à ce que vous déménagiez ou mouriez. Le prêt sera remboursé à même le produit de la vente du bien à ce moment-là.
Ces prêts ne sont disponibles que pour les propriétaires âgés de 62 ans ou plus.
Prêts exotiques et subprime
Les prêteurs à risque ont créé une multitude de prêts exotiques basés sur des prêts hypothécaires à taux variable. Ils ont attiré des clients en proposant des tarifs « teaser » bas pendant les deux premières années. Celles-ci peuvent être dangereuses pour les nouveaux emprunteurs qui ne se rendent peut-être pas compte que leurs paiements augmenteront considérablement après la phase initiale d’amour. Certains de ces prêts les plus populaires comprennent :
- Prêts à intérêt uniquement offrant des paiements très faibles qui ne réduisent pas le capital pendant les premières années
- Prêts Option ARM qui permettent aux emprunteurs de choisir combien ils paient chaque mois pendant les cinq premières années
- Prêts à amortissement négatif qui augmentent le capital chaque mois tout en facturant uniquement des intérêts
- Prêts à taux fixe ultra longs qui sont des prêts hypothécaires conventionnels de 40 à 50 ans
- Prêts ballon qui doivent être refinancés ou remboursés entièrement après cinq à sept ans
- Prêts sans mise de fonds qui permettent à l’emprunteur de contracter un autre prêt pour l’acompte
