Points clés à retenir
- L’approche du revenu est l’une des trois méthodes d’évaluation utilisées par les investisseurs immobiliers pour déterminer la valeur d’une propriété.
- L’approche du revenu valorise la propriété en fonction du revenu net qu’elle génère sur la durée de vie de l’investissement ou sur la période pendant laquelle l’investissement est détenu.
- En utilisant l’approche du revenu, les investisseurs immobiliers ont plus de contrôle sur la valeur de la propriété.
- Les investisseurs paient pour le flux de revenus et non pour la valeur de la propriété telle que déterminée par des ventes comparables dans les environs immédiats.
Définition et exemples d’approche de revenu
Les investisseurs immobiliers utilisent l’approche des revenus pour évaluer une propriété sur la base de son résultat opérationnel net, qui, au sens général, correspond au revenu généré par une propriété moins les dépenses d’exploitation.
- Nom alternatif: Capitalisation des revenus
Par exemple, si vous êtes un investisseur immobilier et que vous recherchez une propriété résidentielle de 500 000 $, vous aurez besoin d’une méthodologie pour déterminer si la maison vaut son prix, non seulement dans les conditions actuelles, mais pour la durée pendant laquelle vous souhaitez devenir propriétaire de la maison. À quoi ressemblera le revenu mensuel de la propriété après avoir soustrait votre versement hypothécaire (le cas échéant), les impôts fonciers et tout l’argent que vous économisez chaque mois pour les réparations ? Quel est le taux de capitalisation souhaité et comment cela est-il pris en compte dans le revenu net de la propriété ? Ce sont des questions que vous devrez vous poser avant d’acheter la maison.
Comment fonctionne l’approche du revenu
L’approche du revenu utilise l’estimation du revenu qu’un immeuble de placement générera au fil du temps que l’investisseur possède la propriété, en prenant en compte plus que le seul loyer généré par la propriété. Les facteurs exacts qu’un investisseur évalue lors de l’application de l’approche par revenu peuvent varier, mais voici un cadre général pour une approche par revenu global :
- Estimez le revenu brut que vous pensez que la propriété peut générer
- Soustrayez vos projections pour les périodes pendant lesquelles la propriété n’est pas louée et pour les revenus que vous pourriez perdre si les locataires ne paient pas leur loyer.
- Ajoutez tous les revenus supplémentaires que vous pourriez générer grâce à des choses comme le stationnement.
- Calculez vos dépenses de fonctionnement, vos réserves pour des choses comme les réparations, le remboursement des dettes et l’amortissement.
- Déduisez les dépenses que vous avez calculées de votre revenu brut effectif (le résultat des étapes un à trois)
- Sélectionnez un taux de capitalisation et appliquez-le aux revenus nets du patrimoine via la procédure de capitalisation la plus adaptée.
Note
Étant donné que l’approche du revenu est largement basée sur des projections, la méthode du revenu peut vous faire perdre de l’argent si vos projections sont trop optimistes.
“Vous pouvez être trop optimiste quant aux chiffres”, a déclaré Jennifer Beadles, agent immobilier agréé et fondatrice d’Agents Invest, basée à Seattle, à Gesundmd dans un e-mail. “Vous pouvez atténuer ce risque en travaillant avec un gestionnaire immobilier et en connaissant les loyers du marché dans la région.”
Beadles a poursuivi en notant que, parmi les trois types d’approches d’évaluation, l’approche du revenu est la meilleure pour les nouveaux arrivants dans l’investissement immobilier.
« L’approche basée sur le revenu est la meilleure approche pour les nouveaux investisseurs, car elle prend en compte tout », dit-elle. « Là où beaucoup de nouveaux investisseurs se trompent, c’est lorsqu’ils achètent une propriété etalorsprendre en compte les dépenses. Ils perdent de l’argent.
Approche du revenu vs approche des coûts vs approche de comparaison des ventes
Disons qu’un investisseur novice cherche à acheter une propriété. Selon les raisons qui les poussent à investir, l’approche basée sur le revenu peut être la meilleure façon de déterminer si une propriété vaut ou non leur argent :
Approche du revenu
La méthode d’évaluation la moins compliquée et la plus complète est sans doute l’approche par le revenu. Vous examinez les revenus générés par la propriété, indépendamment des comparaisons de ventes ou de l’amortissement cumulé de la structure. Les revenus générés par la propriété constituent la mesure la plus importante de sa valeur.
Approche des coûts
L’approche coût peut vous intéresser si vous souhaitez construire une nouvelle structure ou rénover une structure vétuste sur un terrain que vous pouvez acquérir à un prix qui vous assure le budget nécessaire pour construire ou rénover une propriété.
Pour évaluer une propriété en utilisant l’approche du coût, le terrain est d’abord évalué en utilisant des valeurs foncières comparables locales. Ensuite, vous calculez le coût total du développement et de la construction ou de la rénovation sur site. Vous pouvez ensuite déduire le coût de l’amortissement cumulé et rajouter la valeur du terrain.
Note
L’approche coût est un moyen fiable d’évaluer des propriétés uniques.
Comparaison des ventes
L’approche de comparaison des ventes évalue la valeur d’une propriété en fonction du prix de propriétés comparables à proximité (« comps ») qui ont été évaluées ou vendues. Cette méthode suppose qu’il existe des propriétés similaires dans la zone immédiate où se trouve la propriété souhaitée. Cette méthode constitue un moyen fiable d’évaluer la valeur marchande réelle d’un bien.
