Comment fonctionne la souscription par ordinateur ?

À mesure que le marché immobilier devient de plus en plus compétitif, les acheteurs doivent trouver davantage de moyens de se démarquer. Les vendeurs de maisons sont devenus plus sophistiqués quant au processus de vente d’une maison. Beaucoup demandent aux emprunteurs de franchir une étape supplémentaire et de fournir une souscription de bureau, ou DU, en plus de leur offre d’achat.

Avant l’arrivée d’Internet, les vendeurs n’avaient peut-être pas entendu parler d’un DU. Ce profil bref mais détaillé des qualifications financières d’un acheteur donne une idée assez précise de la possibilité pour cet acheteur d’obtenir un financement pour acheter la maison.

Qu’est-ce qu’une souscription de bureau ?

Un DU présente un portrait financier assez complet de l’emprunteur. Plus souvent connu sous le nom de « souscription automatisée », un DU est un système que de nombreux prêteurs utilisent pour examiner rapidement les qualifications financières d’un emprunteur et décider des conditions de son prêt.

Le logiciel analyse et examine les informations du candidat, telles que la cote de crédit et les réserves de trésorerie. Il détermine également le pourcentage du revenu mensuel brut d’un emprunteur qui serait nécessaire pour le paiement de l’hypothèque ; cela comprend les taxes et l’assurance. Ce chiffre est souvent appelé ratio des dépenses de logement.

Par exemple, disons qu’un emprunteur gagne environ 80 000 $ par an. Cela représenterait environ 6 666,67 $ par mois. Une somme de 2 379,33 $ de PITI (y compris l’assurance hypothécaire privée ou PMI) équivaudrait à un ratio de logement de 35,69 %. Si cet emprunteur a également une dette renouvelable qui s’élève à 252 $ supplémentaires par mois, cela porterait le ratio final, ou le ratio des dépenses totales, à 39,47 %.

Les systèmes DU peuvent calculer ces informations rapidement, évaluer la solvabilité d’un emprunteur et fournir une pré-approbation rapide pour des conditions de prêt spécifiques.

Différentes exigences pour différents DU

Le DU peut demander l’extinction ou le remboursement de certaines dettes avant la clôture. Il pourrait révéler une vente à découvert ou une saisie, ce qui pourrait poser des problèmes pour obtenir l’approbation d’un prêt, même si toutes les conditions ont été respectées.

Le DU répertoriera la plupart des créanciers renouvelables, ainsi que les soldes impayés et les paiements mensuels minimums que chaque créancier s’attend à ce que l’emprunteur paie. Il s’agit d’un instantané dans le temps de la dette financière et du patrimoine tel que rapporté par certains vendeurs et l’emprunteur sur la demande de prêt. C’est ce qu’on appelle un 1003.

Parfois, le prêteur d’un emprunteur fera appel à un conseiller en produits de prêt (LPA), anciennement connu sous le nom de prospecteur de prêts. Il s’agit de la souscription de bureau utilisée par Freddie Mac ; ses exigences sont quelque peu différentes. Par exemple, l’exigence de deux ans pour un emploi pourrait être réduite à un an pour un LPA.

Si, par exemple, une fille achète une maison avec ses parents, un prêteur pourrait utiliser la LPA. Il permet à toutes les parties de se qualifier comme si elles étaient occupées par leur propriétaire plutôt que non occupées par leur propriétaire. Les taux d’intérêt des logements occupés par leur propriétaire sont inférieurs à ceux des logements non occupés par leur propriétaire.

Comment le DU peut donner un avantage aux acheteurs

Les acheteurs se méfient souvent des situations d’offres multiples. Ils soupçonnent parfois que les chances sont contre eux ou qu’un agent tente de saboter une transaction, mais les offres multiples sont assez courantes sur les marchés de vendeurs. Si vous recherchez une belle maison, 20 autres acheteurs le sont aussi. Même si tous les acheteurs ne visiteront pas la maison que vous souhaitez acheter, un nombre suffisant d’entre eux généreront des offres.

Ce n’est pas parce que les offres sont multiples qu’il faut abandonner et crier défaite. Vous pouvez gagner une situation d’offres multiples en vous démarquant simplement des autres acheteurs. Une façon de vous distinguer est de montrer l’argent au vendeur. Les vendeurs veulent savoir que l’acheteur est qualifié pour acheter leur maison et qu’il se consacre au processus.

Une lettre d’approbation préalable ou une lettre de préqualification ne suffit pas toujours. Ils disent tous fondamentalement la même chose : que l’acheteur est qualifié, à condition que la propriété soit vérifiée et respecte les directives. Un DU est un moyen de leur montrer de l’argent. Cela va au-delà de l’argent que vous pouvez fournir en incluant des relevés bancaires. Il montre également votre situation financière, y compris vos scores FICO.

Même lorsqu’un acheteur verse plus de 20 %, un vendeur peut vouloir qu’un DU prouve qu’il est fiable. Parfois, le crédit d’un emprunteur est si mauvais que la seule façon pour un prêteur de qualifier l’acheteur est si l’acheteur dépose une grosse somme d’argent. Une mise de fonds inférieure n’est pas toujours le reflet d’un mauvais crédit.

Les exigences pour obtenir un financement sans mise de fonds sont généralement beaucoup plus élevées que pour ceux qui déposent le montant minimum. Le DU sauvegarde simplement votre réclamation par écrit. Cela signifie que vous pouvez être assuré qu’un autre acheteur ne pensera pas automatiquement à le fournir. Cela vous donne une longueur d’avance sur un marché concurrentiel.

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