4 composantes du PITI : capital, intérêts, taxes et assurance

PITI est un acronyme qui signifie « capital, intérêts, impôts et assurance ». Ces quatre éléments constituent les versements hypothécaires mensuels de la plupart des emprunteurs.

Tous les emprunteurs ayant un prêt hypothécaire doivent payer des impôts fonciers et une assurance, même si tout le monde ne le fait pas par le biais de leur versement hypothécaire. Les propriétaires qui achètent une maison dans un développement d’unités planifié ou dans un complexe de maisons en rangée/de condominiums paient également des frais d’association de propriétaires (HOA), qui peuvent ou non inclure une assurance pour leur unité individuelle.

Capital et intérêts ?

Le capital est la partie du versement hypothécaire qui s’applique directement au montant que vous avez emprunté auprès de votre prêteur. Certains diront qu’il s’agit de la partie la plus importante du paiement, car elle réduit le solde impayé de votre prêt hypothécaire. Payer des intérêts ne réduit pas la partie principale de votre prêt hypothécaire.

Les intérêts hypothécaires sont le principal moyen par lequel le prêteur réalise un profit sur votre prêt. Le prêteur peut également recevoir des frais de montage et des points de réduction, qui sont payés pour obtenir un meilleur taux sur un prêt hypothécaire.

Les prêts hypothécaires sont amortis, ce qui signifie que vous remboursez le capital à chaque versement afin que le prêt soit remboursé intégralement à la fin de la durée de votre prêt. La plus grande partie d’un paiement mensuel est initialement consacrée aux intérêts, seule une petite fraction du paiement s’appliquant au principal. À mesure que le temps passe et que l’on se rapproche de la fin de la période d’amortissement, une plus grande partie du paiement mensuel est versée au capital, tandis qu’une plus petite somme est consacrée aux intérêts.

Un paiement mensuel du capital et des intérêts

Supposons que vous ayez emprunté 200 000 $ à un taux d’intérêt de 5 % sur 30 ans. Le premier paiement du principal et des intérêts serait de 1 073,64 $, les intérêts représentant 833,33 $ et le principal 240,31 $. Chaque mois, vous paierez un peu moins d’intérêts et un peu plus de capital, mais votre paiement global restera le même si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe, qui a le même taux d’intérêt pour toute la durée du prêt.

Vous pouvez calculer votre capital et vos intérêts à l’aide d’un calculateur de versements hypothécaires mensuels. Vous pouvez également le calculer vous-même à l’aide de deux formules :

P = A / D

D = {[(1 + i)^n] – 1} / [i(1 + i)^n]

Dans la première formule,P.est le paiement mensuel, etUNest le montant du prêt. Dans les deux formules,Dest le facteur d’actualisation. Dans la deuxième formule,jeest le taux d’intérêt périodique (le taux annuel divisé par 12, le nombre de versements dans une année) etnest le nombre de paiements périodiques, ou le nombre de paiements par an multiplié par le nombre d’années. Le curseur avant chaquenindique qu’il s’agit d’un exposant, ce qui signifie que vous élèverez ce qui le précède à la nième puissance.

En utilisant l’exemple ci-dessus, calculez d’abord quejeest 0,00416667, ou 0,05 (5 %) divisé par 12. Calculez ensuite celanest 360 parce que vous multipliez 12 (le nombre de versements par an) par 30 (le nombre d’années du prêt hypothécaire). En branchant ces chiffres dans la deuxième formule, vous obtenez 186,281717.

Divisez le montant du prêt, 200 000 $, par 186,281717, et vous obtenez le paiement mensuel de 1 073,64 $.

Pour déterminer les composantes de ce total mensuel, multipliez d’abord 200 000 $ par 0,05, ce qui équivaut à 10 000 $. C’est le montant des intérêts qui doivent être payés la première année. Divisez par 12 et vous obtenez le paiement d’intérêts mensuel de 833,33 $. Soustrayez 833,33 $ du total du capital et des intérêts de 1 073,64 $, et le résultat est 240,31 $ de principal.

Impôts

Chaque comté possède son propre système fiscal. Le taux peut changer d’année en année, et parfois les propriétés sont réévaluées lors de la revente, vous ne devriez donc pas vous attendre à ce que les paiements d’impôt du propriétaire précédent restent les mêmes pour vous. Renseignez-vous auprès du bureau de l’évaluateur de votre comté pour obtenir des informations sur vos impôts fonciers.

Le moment de votre premier paiement d’impôt après la clôture dépend du montant que le prêteur retient lors de l’ouverture du compte d’impôt. Vous pouvez supposer que de deux à six mois seront collectés à l’avance dans le cadre de vos frais de clôture.

Assurance

Si votre maison fait partie d’une communauté de copropriétés, l’association de copropriété maintient généralement une police d’assurance globale pour le complexe pour la propriété communautaire. La propriété communautaire comprend souvent l’extérieur du bâtiment, qui est payé à partir des cotisations de votre association.

Chaque association de copropriété est unique, il est donc important de vérifier ce qui est couvert par la police d’assurance générale et quels éléments doivent être couverts par la police d’assurance de votre propriétaire. Vous souhaiterez peut-être toujours conserver une police d’assurance sur le contenu et l’intérieur de votre logement et sur tout autre élément non couvert par la police d’assurance globale, et votre prêteur pourrait l’exiger. Les cotisations de l’association de copropriété peuvent être distinctes ou combinées avec d’autres cotisations HOA.

Si vous achetez une maison unifamiliale, vous devrez souscrire une assurance habitation individuelle. N’attendez pas la dernière minute pour magasiner, surtout si vous achetez une maison ancienne, que certaines compagnies ne veulent pas assurer.

Vous devrez payer d’avance la première année de couverture d’assurance à la clôture, mais vous pouvez prendre des dispositions avec votre prêteur pour payer les années de couverture suivantes au moyen de vos versements hypothécaires.