Lorsque vous vendez une maison ou déménagez, il peut être judicieux d’essayer de transférer l’hypothèque au nouveau propriétaire. Au lieu de demander un nouveau prêt, de payer les frais de clôture et de recommencer avec des frais d’intérêt plus élevés, le nouveau propriétaire pourrait prendre en charge les paiements en cours.
Des prêts que vous pouvez transférer existent. On les appelle des « prêts assumables ». Cependant, il n’y en a pas beaucoup proposés. Apprenez-en davantage sur le transfert d’un prêt et sur ce que vous pouvez faire si vous devez en transférer un, mais ce n’est pas assumable.
Points clés à retenir
- Vous pouvez transférer une hypothèque à quelqu’un d’autre à condition que le prêt soit assumable.
- Les nouveaux emprunteurs seront traités comme s’ils initiaient un nouveau prêt pour eux-mêmes.
- Si votre prêt hypothécaire n’est pas assumable, vous avez toujours des options même si votre prêteur dit non.
Prêts hypothécaires assumables
Si un prêt est « assumable », vous avez de la chance : cela signifie que vous pouvez transférer l’hypothèque à quelqu’un d’autre. Rien n’est écrit dans le contrat de prêt qui vous empêche de réaliser un transfert. Cependant, même les prêts hypothécaires assumables peuvent être difficiles à transférer.
Dans la plupart des cas, le nouvel emprunteur doit être admissible au prêt. Le prêteur examinera les cotes de crédit et les ratios dette/revenu de l’emprunteur pour évaluer sa capacité à rembourser le prêt. Le processus est le même que si l’emprunteur demandait un tout nouveau prêt.
Note
Les prêteurs ont approuvé la demande de prêt originale sur la basetoncrédit et revenus. Ils ne voudront pas vous laisser tranquille à moins qu’il n’y ait un emprunteur de remplacement qui soit tout aussi susceptible de rembourser.
Pour finaliser le transfert d’un prêt assumable, demandez le changement auprès de votre prêteur. Vous devrez remplir des demandes, vérifier vos revenus et vos actifs et payer des frais pendant le processus.
Où en trouver un
Malheureusement, les prêts hypothécaires assumables ne sont pas largement disponibles. Si vous avez un prêt FHA ou VA, vous pourriez avoir de la chance, car ce sont des prêts assumables. Les autres prêts hypothécaires conventionnels sont rarement assumables. Au lieu de cela, les prêteurs utilisent une clause d’échéance à la vente, ce qui signifie que vous devez rembourser le prêt lorsque vous transférez le titre de propriété.
Les prêteurs ne profitent généralement pas du fait de vous laisser transférer un prêt hypothécaire (ils perdent les paiements d’intérêts qu’ils obtiendraient sur un nouveau prêt), ils ne sont donc pas désireux d’approuver les transferts. Les acheteurs gagneraient en obtenant un prêt plus « à maturité », sans les paiements d’intérêts anticipés. Les vendeurs pourraient vendre leur maison plus facilement, éventuellement à un prix plus élevé, grâce à ces mêmes avantages.
Exceptions à la règle
Il existe certains cas où vous pouvez transférer un prêt avec une clause d’échéance à la vente. Les transferts entre membres de la famille sont souvent autorisés et votre prêteur peut toujours choisir d’être plus généreux. La seule façon d’en être sûr est de demander à votre prêteur et de revoir votre accord avec un avocat.
Même si les prêteurs disent que ce n’est pas possible, un avocat peut vous aider à déterminer si votre banque vous donne les informations correctes.
Note
Le changement de nom sur un prêt n’affecte que le prêt. Vous devrez toujours transférer le titre à l’aide d’un acte de renonciation ou de toute autre étape requise dans votre situation.
Les lois de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) empêchent les prêteurs d’exercer leur option d’accélérer le paiement dans certaines circonstances. Vérifiez auprès de votre avocat si vous êtes admissible à un transfert sans paiement accéléré. Plusieurs des situations les plus courantes incluent le transfert :
- Au copropriétaire survivant au décès de l’autre
- À un proche après le décès d’un emprunteur
- Au conjoint ou aux enfants d’un emprunteur
- À la suite d’accords de divorce et de séparation
- Dans unentre vifsfiducie (fiducie vivante) dont l’emprunteur est bénéficiaire
Transferts non officiels
Si vous ne parvenez pas à faire approuver votre demande, vous pourriez être tenté de mettre en place un arrangement « informel ». Par exemple, vous pouvez vendre votre maison, laisser le prêt existant en place et demander à l’acheteur de vous rembourser les versements hypothécaires.
Cependant, cela pose certains problèmes. Votre contrat hypothécaire ne le permet probablement pas, et vous pourriez vous retrouver en difficulté juridique si votre prêteur le découvre. De plus, vous êtes toujours responsable du prêt, même si vous n’habitez plus dans la maison.
Qu’est-ce qui pourrait mal se passer ? Voici quelques possibilités :
- Si l’acheteur arrête de payer, le prêt est à votre nom, c’est donc toujours votre problème. Les retards de paiement apparaîtront sur vos rapports de crédit et les prêteurs vous poursuivront.
- Si la maison est vendue lors d’une saisie pour un prix inférieur à sa valeur, vous pourriez être responsable de toute déficience.
Il existe d’autres moyens d’offrir un financement de vendeur à un acheteur potentiel, notamment en autorisant un accord de location avec option d’achat dans lequel une partie du loyer sert à verser un acompte si le locataire choisit d’acheter.
Vos options
Si vous ne parvenez pas à obtenir le transfert d’un prêt hypothécaire, vous avez encore des options, selon votre situation.
Note
Le décès, le divorce et les transferts familiaux peuvent vous donner le droit d’effectuer des transferts, même si votre prêteur vous dit le contraire.
Certains programmes gouvernementaux facilitent le traitement du prêt hypothécaire si vous êtes confronté à une saisie, même si vous êtes sous-marin ou au chômage. Contactez le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) pour savoir ce qui s’applique à votre situation.
Si vous divorcez, vous pouvez demander à votre avocat comment gérer toutes vos dettes et comment vous protéger au cas où votre ex-conjoint n’effectuerait pas de paiements. Si vous ne figurez pas sur le titre mais que vous étiez marié au propriétaire, un avocat local peut vous aider à déterminer la marche à suivre s’il est décédé.
Vous pouvez transférer votre maison dans une fiducie, mais assurez-vous de vérifier auprès de votre avocat spécialisé en planification successorale pour vous assurer que vous ne déclencherez pas de clause d’accélération.
Refinancement
Si un prêt n’est pas assumable et que vous ne trouvez pas d’exception à une clause d’échéance à la vente, le refinancement du prêt pourrait être votre meilleure option. Semblable à une hypothèse, le nouvel emprunteur aura besoin d’un revenu et d’un crédit suffisants pour être admissible au prêt.
Le nouveau propriétaire devra demander un nouveau prêt individuellement et utiliser ce prêt pour rembourser la dette hypothécaire existante. Vous devrez peut-être vous coordonner avec vos prêteurs pour faire supprimer les privilèges (à moins que le nouvel emprunteur et le nouveau prêteur ne les acceptent) afin que vous puissiez utiliser la maison comme garantie, mais c’est un moyen efficace et propre de faire le travail.
Foire aux questions (FAQ)
Pouvez-vous ajouter un co-emprunteur à un prêt hypothécaire sans refinancement ?
Non, pour ajouter ou supprimer un emprunteur à un prêt hypothécaire, un refinancement est nécessaire. Au cours du processus, vous pourrez ajouter le nouveau coemprunteur à l’hypothèque et à l’acte.
Les prêts hypothécaires assumables nécessitent-ils un acompte ?
Les prêts hypothécaires assumables nécessitent un acompte relatif à ce qui est dû sur la maison et à sa valeur globale. Si la maison vaut 200 000 $ et qu’il reste 100 000 $ sur l’hypothèque, l’acheteur devra couvrir ce coût comme mise de fonds.
