Points clés à retenir
- La libération partielle d’une hypothèque consiste à diviser un bien immobilier de sorte qu’une partie du bien ne soit plus liée à l’obligation du prêt hypothécaire.
- Obtenir une quittance partielle lorsque vous avez remboursé une partie substantielle de votre prêt hypothécaire peut vous permettre de vendre librement une partie de la propriété.
- Des quittances partielles sont également nécessaires pour maintenir une chaîne de titres précise, indiquant quand des changements tels que des servitudes et des ajustements de limites ont modifié les droits d’utilisation d’une propriété.
- Une libération partielle d’une hypothèque doit respecter certaines exigences et peut coûter des milliers de dollars en frais à un individu. Ce n’est donc peut-être pas la meilleure option pour tout le monde.
Définition et exemples de libération partielle d’une hypothèque
Une mainlevée partielle d’hypothèque est un moyen de vendre une partie d’une propriété qui, dans son ensemble, est toujours sous privilège hypothécaire. Une renonciation partielle à un prêt hypothécaire est un arrangement que vous concluez avec votre prêteur hypothécaire après avoir payé votre prêt hypothécaire pendant au moins 12 mois.En règle générale, une libération partielle d’une hypothèque implique de délimiter quelle partie de la propriété est toujours sous privilège et quelle partie a un titre clair à vendre.
Si un propriétaire souhaite vendre une partie de sa propriété mais dispose toujours d’un prêt hypothécaire, il doit obtenir cette autorisation et vérifier que la nouvelle parcelle peut être vendue auprès de l’autorité compétente, souvent le bureau du registraire du comté.
- Nom alternatif: libération partielle du privilège
Disons que vous avez acheté une parcelle de terrain de 2 acres et que votre maison est située en bordure du terrain. Si vous êtes approché par un promoteur après quelques années de prêt hypothécaire qui souhaite acheter 0,75 acre de votre terrain pour y construire, vous devrez montrer à votre prêteur que la vente de cette partie de la propriété ne lui laissera pas une propriété de 1,25 acre qui a moins de valeur que le capital restant du prêt.
S’ils estiment que la valeur nette de votre propriété est suffisante, ils émettront une libération partielle de votre hypothèque. Une fois le processus terminé, vous serez libre et clair de vendre les 0,75 acres tandis que le prêteur aura toujours un privilège sur les 1,25 acres que vous possédez, jusqu’à ce que vous remboursiez entièrement votre hypothèque.
Comment fonctionne une libération partielle d’un prêt hypothécaire ?
Un concept clé de votre prêt hypothécaire est l’idée du ratio prêt/valeur, ou LTV. Plus votre ratio prêt/valeur est élevé, moins un prêteur est susceptible d’autoriser une libération partielle. Si vous avez toujours un LTV de 95 %, par exemple, et que vous souhaitez vendre une partie de votre propriété qui représente 30 % de la valeur, votre prêteur ne dispose pas de suffisamment de garanties pour sécuriser pleinement son investissement en vous. Après tout, ils garantissent 95 % du capital de votre prêt avec ce qui ne représente désormais que 70 % de la valeur d’origine de la propriété.
Note
Un ratio LTV compare le montant d’un prêt que vous espérez emprunter à la valeur estimative de la propriété que vous souhaitez acheter.
En revanche, si vous avez remboursé votre prêt hypothécaire au point où vous ne devez plus que 20 % de la valeur de la propriété et que vous souhaitez vendre 30 % de votre propriété, vous êtes un investissement assez sûr aux yeux d’un prêteur. Si, pour une raison quelconque, vous arrêtiez de payer alors qu’il vous reste encore 20 % de votre prêt hypothécaire, ils pourraient reprendre possession de 70 % de la propriété d’origine pour régler la dette impayée.
Exigences pour une libération partielle d’une hypothèque
Il existe de nombreuses conditions d’éligibilité pour qu’une libération partielle d’une hypothèque ait lieu. Dans la pratique, la plupart des exigences consistent à soumettre des documents prouvant les éléments suivants :
- Vous détenez votre prêt hypothécaire depuis au moins 12 mois, dans la plupart des cas.
- Votre prêt hypothécaire est à jour, ce qui signifie que votre compte n’est pas en souffrance depuis plus de 30 jours au cours des 12 derniers mois.
- Aucun emprunteur ne peut être libéré de sa responsabilité liée au prêt dans le cadre de la transaction.
Selon votre juridiction, des documents officiels seront nécessaires, que votre prêteur pourra vous aider à trouver et à soumettre. Vous aurez alors souvent besoin d’une expertise professionnelle, qui donnera une nouvelle valeur actuelle pour l’ensemble de la parcelle ainsi que les valeurs du bien après la libération partielle et la valeur de la parcelle destinée à être libérée. Enfin, le prêteur peut vous demander de payer une réduction du capital, essentiellement en remboursant votre prêt hypothécaire par anticipation pour ramener votre ratio LTV à un niveau acceptable.
Note
Les libérations partielles de prêts hypothécaires ne sont pas garanties pour tous les prêts hypothécaires, et certains prêts comporteront des stipulations quant au moment où ils seront ou non éligibles à une libération partielle. Par exemple, si vous disposez d’un prêt garanti par le gouvernement tel qu’un prêt FHA, des exigences supplémentaires seront requises. L’approbation de la FHA est requise pour certaines libérations partielles assez impactantes, comme une libération partielle de plus de 10 % du bien hypothéqué.
Avez-vous besoin d’une libération partielle d’un prêt hypothécaire ?
La raison la plus simple pour tenter une libération partielle d’une hypothèque est lorsque vous souhaitez vendre une partie de votre terrain, et si vous avez une clause de libération partielle dans votre hypothèque, elle doit indiquer les conditions dans lesquelles vous êtes admissible.
Cependant, il existe d’autres raisons pour lesquelles ces formalités administratives deviennent nécessaires, notamment la réévaluation des limites de propriété, des emprises ou des servitudes. Même si la servitude ou le droit de passage ne modifie pas substantiellement la valeur de votre propriété, elle doit être officiellement enregistrée avec précision.
Lorsqu’une recherche de titre est effectuée, par exemple lorsque vous achetez une maison, le titre peut parfois revenir avec une servitude, ce qui en fait un titre pas tout à fait clair. Ces problèmes doivent être résolus et documentés avant que la vente ne soit possible, donc l’enregistrement officiel d’une libération partielle de l’hypothèque auprès de votre prêteur et du registraire du comté ou d’une autre entité juridique permet de conserver tous les changements de titre foncier clairement documentés.
Une libération partielle d’un prêt hypothécaire en vaut-elle la peine ?
Dans le cas de la vente d’une partie de votre terrain, vous devrez évaluer les coûts d’évaluation, qui peuvent aller de plusieurs centaines à quelques milliers de dollars pour les cas complexes, ainsi que les frais de traitement que votre prêteur facture pour une quittance partielle.
Note
Le coût total des frais de libération partielle d’un prêt hypothécaire dépendra du prêteur. Shellpoint Mortgage Servicing, basé à Greeneville, en Caroline du Sud, par exemple, facture des frais de traitement et d’approbation de 250 $, des frais d’évaluation d’environ 1 200 $ et des frais de déduction du principal, qui dépendront de votre niveau de risque.En fonction de votre situation, d’autres frais peuvent être exigés par les prêteurs. Il est donc préférable de consulter un agent titre ou un avocat immobilier pour décider si une quittance partielle en vaut la peine.
Si vous avez des raisons de croire que vendre le terrain maintenant vous aidera à atteindre des objectifs particuliers, qu’il s’agisse de libérer du capital ou de réduire vos impôts fonciers à long terme, vous devrez mettre cela en balance avec les coûts d’une libération partielle.
Si vous envisagez un déblocage partiel uniquement pour libérer des liquidités à d’autres fins, un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC pourrait être de bonnes alternatives à envisager, à condition que votre LTV soit suffisamment bas. Un refinancement en espèces est également une méthode permettant de retirer la valeur nette de votre propriété en espèces sans diviser votre propriété.
