Les ventes de maisons existantes, par opposition aux nouvelles constructions, ont représenté plus de 6,4 millions de transactions immobilières en novembre 2021. Environ 1 % d’entre elles ont été considérées comme des « ventes en difficulté », et on peut présumer qu’elles auraient pu nécessiter un peu de travail. Une maison qui aurait besoin d’aide ne doit pas nécessairement être un facteur décisif si vous savez comment la gérer.
Les perceptions varient considérablement lorsqu’une personne achète une maison qui « a besoin de travaux ». De nombreux agents pensent que c’est le cas s’il n’est pas mis à jour, mais certains acheteurs et vendeurs pourraient ne pas partager ce point de vue. La question de savoir si une maison a besoin de travaux dépend de votre opinion personnelle, et le terme « travaux » peut dépendre du type de propriété que vous envisagez d’acheter.
Points clés à retenir
- La question de savoir si une maison a besoin de travaux dépend de votre opinion personnelle, et le terme « travaux » peut dépendre du type de propriété que vous envisagez d’acheter.
- Les maisons de rénovation supérieure sont généralement vendues « telles quelles », et le prix tient déjà compte des réparations estimées.
- Les prix de vente pour d’autres types de maisons, telles que les maisons vintage, obsolètes, saisies, ventes à découvert et packrat, peuvent varier en fonction de l’histoire de la maison et de la nécessité de réparations.
- Comme pour toute offre d’achat, le mieux pour un acheteur est de s’appuyer sur des ventes comparables, puis de déduire les travaux nécessaires.
La beauté est dans l’œil du spectateur
Les pièces des propriétés construites dans les années 1940 étaient plus petites et séparées les unes des autres, et les comptoirs de cuisine étaient souvent recouverts de carreaux de quatre pouces et non de pierre tendance. Les armoires sont probablement en bois peint et les sols sont en linoléum.
Un acheteur du millénaire dira qu’une maison dans cet état aurait besoin de travaux, mais un puriste qui aime le caractère des maisons des années 1940 préférera peut-être la maison dans son état d’origine.
Note
C’est généralement une bonne idée de remplacer le revêtement de sol avant de vendre si la moquette est usée et tachée, mais il serait insensé de transporter un poêle Wedgewood à la décharge ou d’enlever les garnitures intérieures en bois dur d’origine simplement parce qu’il s’agit d’un certain millésime.
Acheter un réparateur supérieur
Les maisons de rénovation supérieure sont généralement vendues dans un état « tel quel ». Ces propriétés présentent souvent un entretien différé parce que les vendeurs n’ont pas pu ou pas voulu s’occuper correctement de la maison. Peut-être qu’il y a eu un décès dans la maison, ou qu’elle a été homologuée par des héritiers qui n’en voulaient pas.
Les vendeurs choisiront généralement un prix de vente basé sur des ventes comparables pour calculer le prix d’une propriété à rénover. Les ventes comparables, ou « comps », impliquent des maisons situées dans le même type général de quartier et du même âge, de la même superficie et du même nombre de chambres, et elles peuvent partager d’autres caractéristiques. Un prix demandé est déterminé, puis diminué d’un devis de réparation.
Le vendeur peut déduire un peu plus du prix pour une vente rapide ou une vente au comptant. Qu’il s’agisse d’une maison de luxe pour un investisseur qui espère réaliser un profit rapide, ou d’une maison pour un acheteur d’une première maison qui est prêt à faire un peu de travail, cela dépend des marges bénéficiaires et de la quantité de travail nécessaire.
Note
Le programme Section 203(k) de la FHA permet aux emprunteurs de prendre des fonds supplémentaires sur une hypothèque FHA existante ou de contracter un prêt distinct pour payer les réparations et la réhabilitation. Vous pouvez même postuler en ligne.
Il pourrait cependant y avoir d’autres problèmes si la maison a des jours de vente plus longs que la durée moyenne de vente des autres propriétés. Peut-être que les travaux réellement nécessaires dépassent les attentes du vendeur, ou il se peut que la maison attire un plus petit bassin d’acheteurs.
Ne commettez pas l’erreur de supposer automatiquement que plus de jours sur le marché signifie que la maison est trop chère.
Acheter un millésime en parfait état
Une maison vintage en parfait état pourrait se vendre à un prix élevé, même si elle n’est pas nécessairement modernisée ou tendance. Pensez aux bungalows folkloriques victoriens, italiens, Queen Anne ou Craftsman. Les maisons du milieu du siècle, celles construites entre les années 1950 et 1960, deviennent également de plus en plus populaires. Cette catégorie peut également inclure des maisons qui ont une importance historique en raison d’anciens propriétaires ou résidents.
Un vendeur ajouterait probablement un prix supérieur au chiffre de ventes comparable pour fixer le prix de ce type de maison et pourrait recevoir plusieurs offres simplement en raison de l’attrait du design. Le prix de vente pourrait être encore plus élevé si les luminaires sont d’origine.
Il est possible qu’une maison vintage en parfait état soit trop chère si elle est sur le marché depuis plus longtemps que d’autres. Tous les vendeurs ne sont pas désireux de se séparer d’une propriété d’un tel calibre, et certains la fixeront à un prix suffisamment élevé pour que cela vaille la peine de déménager.
Note
Les maisons situées dans les quartiers historiques auront des prix demandés élevés avec peu de marge de manœuvre. Un acheteur paiera généralement le prix demandé s’il désire suffisamment le logement, car le vendeur peut ou non changer de prix.
Maisons plus récentes mais obsolètes
Vous verrez beaucoup de ces types de propriétés dans des zones autrefois prospères mais devenues déprimées. Peut-être que la zone était surconstruite, ou que l’offre dépassait la demande, que les emplois ont quitté la ville ou que d’autres maisons se sont ouvertes à quelques kilomètres de là pour moins d’argent.
Quelle que soit la raison, les propriétaires sont souvent peu intéressés à rénover leur maison simplement parce que les tendances changent. Ils pensent que la maison était en bon état lorsqu’ils l’ont achetée, et qu’elle peut être vendue maintenant. Ce qu’ils ne réalisent pas, c’est que les acheteurs ne veulent pas de maisons sans mises à jour. Ils souhaitent des propriétés clé en main qui ne nécessitent pas de travaux supplémentaires. Ils s’attendent à une réduction s’ils doivent s’attaquer à un projet de rénovation domiciliaire.
Quelques changements, comme le remplacement des luminaires, le choix de couleurs de peinture modernes et l’installation d’appareils électroménagers plus récents, suffisent souvent à susciter l’intérêt à un meilleur prix de vente, mais les acheteurs n’accepteront généralement pas de payer le prix le plus élevé pour une maison désuète, même si elle est plus récente et propre.
Ventes de saisies
Une saisie immobilière est une maison appartenant à une banque, prise par le prêteur parce que les propriétaires n’ont pas honoré leurs versements hypothécaires. Ces propriétés sont presque toujours vendues telles quelles.
Ils sont souvent restés vacants pendant de longues périodes. La banque aura fait peu, voire pas du tout, d’entretien ou d’entretien du paysage. Une banque ne peut être tenue responsable de la divulgation de faits dont elle ne connaît pas.
Note
Les banques sont réticentes à offrir des réductions sur les travaux nécessaires si un acheteur découvre un défaut qui s’avère être un coût de réparation important.
Les acheteurs peuvent repérer des maisons avant la saisie sur certains sites Web populaires, mais celles-ci ne sont pas toujours à vendre et elles pourraient ne jamais le être. Il s’agit généralement d’un processus qu’une banque suivra lorsqu’un vendeur sera en défaut de paiement, mais avant de prendre pleinement possession de la maison.
Ventes à découvert
Une vente à découvert se produit lorsqu’un prêteur accepte moins que le montant total du solde hypothécaire dû par l’acheteur.C’est peut-être le type de vente le plus mal compris, surtout lorsque la maison a besoin de travaux.
Les vendeurs ne peuvent probablement pas se permettre d’effectuer des réparations ou de remettre en état la maison s’ils ne peuvent même pas effectuer leurs versements hypothécaires, et le prêteur du vendeur n’est guère incité à coopérer avec une vente à découvert à moins que le prix ne soit conforme au marché immobilier actuel.
Note
Les banques ne réduisent généralement pas le prix qu’elles acceptent pour une maison vendue à découvert, même si la propriété nécessite des travaux, car elles la vendent déjà à un prix inférieur au solde du prêt correspondant.
Une banque pourrait éventuellement s’en sortir mieux financièrement si elle saisissait la maison plutôt que de la vendre à découvert. La valeur de l’avis du courtier (BPO) n’aura pas d’importance dans ce cas, car l’investisseur sera catégorique sur un filet qui correspond au filet de saisie.
Maisons Packrat
Les maisons Packrat pourraient être les pires. Ce sont les propriétés dans lesquelles vous devrez naviguer sur des chemins étroits tissés autour de piles d’effets personnels dans toute la maison. Parfois, les chambres sont tellement remplies de meubles, de cartons et de déchets qu’on ne peut pas ouvrir la porte. Les Packrats et les collectionneurs collectent et sauvegardent des objets : unparcellede trucs.
Combinez une maison packrat avec des années de négligence et vous pourriez trouver des tas de rongeurs morts ou des problèmes d’humidité qui n’ont pas été détectés depuis des années. La location de quelques bennes à ordures de 30 mètres permettra d’éliminer les débris si vous avez de la chance, mais les problèmes sous-jacents pourraient être beaucoup plus importants.
Les prix de vente de ces maisons sont souvent considérablement réduits.
Effet sur les négociations
La façon dont vous donnerez suite à une offre d’achat sur une maison qui a besoin de réparations dépendra probablement du type de propriété que vous achetez.
Note
Les acheteurs ne devraient pas automatiquement présumer que le prix d’inscription a déjà été ajusté en raison de l’endroit nécessitant des travaux, mais la plupart des vendeurs se rendent déjà compte que la maison qu’ils vendent a besoin de réparations ou de mise à jour, et ils en ont probablement tenu compte lors de l’établissement du prix.
Comme pour toute offre d’achat, le mieux pour un acheteur est de s’appuyer sur des ventes comparables, puis de déduire les travaux nécessaires. Basez la déduction sur des estimations écrites d’entrepreneurs agréés. Fournir cette information au propriétaire pourrait suffire à l’inciter à réduire le prix.
Foire aux questions (FAQ)
Comment financer une rénovation ?
Il existe un certain nombre d’options de prêt pour les acheteurs de maison qui cherchent à financer des réparations ou des rénovations avec leur achat. Le prêt HomeStyle de Fannie Mae et le prêt FHA 203(k) sont deux des options les plus populaires, et le ministère des Anciens Combattants (VA) et le ministère américain de l’Agriculture (USDA) proposent également des prêts de rénovation. Dans certains cas, vous pourrez même obtenir une subvention pour couvrir une partie des coûts de votre rénovation. Parlez à divers prêteurs et agences gouvernementales de votre région pour déterminer vos options.
Comment fonctionne le séquestre lors de l’achat d’une maison qui a besoin de réparations ?
Dans certains cas, un prêteur peut exiger un séquestre de réparation qui détiendra les fonds destinés aux projets de réparation ou de rénovation. Les exigences spécifiques varient en fonction du prêteur et de la nature des réparations. Lorsque cela est nécessaire, les fonds ne seront décaissés qu’une fois les réparations terminées.
