Une hypothèque à taux variable (ARM) est un prêt dont le taux d’intérêt est basé sur un indice, qui est généralement le taux LIBOR, le taux des fonds fédéraux ou le bon du Trésor à un an. Un ARM est également appelé « prêt à taux variable », « prêt hypothécaire à taux variable » ou « prêt à taux variable ».
Chaque prêteur décide du nombre de points qu’il ajoutera au taux d’indexation dans le cadre de la marge ARM. Il s’agit généralement de plusieurs points de pourcentage. Par exemple, si le LIBOR est de 0,5 %, le taux ARM pourrait être de 2,5 % ou 3,5 %. La plupart des prêteurs maintiendront le taux annoncé au taux annoncé pendant une certaine période. Ensuite, le taux change à intervalles réguliers. C’est ce qu’on appelle une « réinitialisation ». Cela dépend des conditions du prêt. La date de révision de votre prêt hypothécaire peut survenir mensuellement, trimestriellement, annuellement, tous les trois ans ou tous les cinq ans, selon le type de prêt que vous obtenez. Vous devez lire attentivement les petits caractères pour déterminer si vous serez en mesure de payer le taux d’intérêt plus élevé.
Le graphique ci-dessous illustre la différence entre les taux ARM et LIBOR de 2005 à 2020.
Après la réinitialisation, le taux augmentera comme le fait le LIBOR. Cela signifie que votre paiement en argent pourrait soudainement monter en flèche une fois la période initiale de cinq ans écoulée. Si le LIBOR devait atteindre 2,5 % pendant cette période, votre nouveau taux d’intérêt augmenterait à 4,5 % ou 5,0 %. Le taux LIBOR historique révèle que le LIBOR a augmenté en 2006 et 2007. Il a déclenché de nombreux défauts de paiement hypothécaires qui ont conduit à la crise des prêts hypothécaires à risque.
Vous devez prêter attention aux variations du taux des fonds fédéraux et aux rendements des bons du Trésor à court terme, car le LIBOR évolue généralement en même temps que celui-ci. Les rendements du Trésor augmentent lorsque la demande pour les obligations diminue.
Le LIBOR est en pleine phase d’élimination progressive de la réglementation qui devrait s’achever à la mi-2023, de sorte que les nouveaux ARM n’utiliseront pas le LIBOR USD comme taux de référence après 2021 (dans certains cas, même plus tôt). Le taux de financement au jour le jour garanti devrait remplacer le LIBOR USD.
Points clés à retenir
- Un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) est un prêt immobilier qui démarre à un taux initialement bas, mais après un certain temps, il évolue en fonction d’un taux indexé, le plus souvent le taux LIBOR.
- Bien qu’un ARM puisse vous permettre d’acheter une maison plus chère que ce que vous pourriez acheter avec un prêt hypothécaire à taux fixe, les paiements de votre maison pourraient monter en flèche si les taux d’intérêt augmentent.
- Les ARM à intérêt uniquement et les ARM à option sont d’autres moyens par lesquels les acheteurs de maison peuvent commencer avec de faibles paiements, mais se retrouver avec des paiements beaucoup plus élevés plus tard.
- Pour la plupart des gens, un ARM n’est pas la meilleure option pour financer l’achat d’une maison.
Avantages
L’avantage des prêts hypothécaires à taux variable est que le taux est inférieur à celui des prêts hypothécaires à taux fixe. Ces taux sont liés au bon du Trésor à 10 ans, ce qui signifie que vous pouvez acheter une maison plus grande à moindre coût. Cela est particulièrement attrayant pour les acheteurs d’une première maison et les autres personnes ayant des revenus modérés.
Inconvénients
Le gros inconvénient est que votre mensualité peut monter en flèche si les taux d’intérêt augmentent. Beaucoup de gens sont surpris lorsque le taux d’intérêt est réinitialisé, même si cela figure dans le contrat. Si vos revenus n’ont pas augmenté, vous ne pourrez peut-être plus vous permettre d’acheter votre maison et vous pourriez la perdre.
Les prêts hypothécaires à taux variable sont devenus populaires en 2004. C’est à ce moment-là que la Réserve fédérale a commencé à augmenter le taux des fonds fédéraux.La demande de prêts conventionnels a chuté à mesure que les taux d’intérêt augmentaient. Les banques ont créé des prêts hypothécaires à taux variable pour réduire les mensualités.
Espèces
En 2004, les banquiers ont fait preuve de créativité en proposant de nouveaux types de prêts pour attirer les propriétaires potentiels. Voici quelques exemples des plus populaires.
Prêts à intérêt uniquement. Ils ont les tarifs les plus bas. Votre paiement mensuel sert uniquement aux intérêts, et non au principe, pendant les trois à cinq premières années. Après cela, vous commencerez à effectuer des paiements plus élevés pour couvrir le capital, ou vous devrez peut-être effectuer un paiement forfaitaire important.
Si vous connaissez leur fonctionnement, ces prêts peuvent être très avantageux. Si vous pouvez vous le permettre, tout paiement supplémentaire sera directement reversé au principe. Si vous faites preuve de discipline dans l’exécution de ces paiements, vous pouvez en fait payer davantage par rapport au principe. De cette façon, vous obtiendrez une valeur nette plus élevée sur la maison qu’avec un prêt hypothécaire conventionnel. Ces prêts sont dangereux si vous n’êtes pas préparé à l’ajustement ou au paiement forfaitaire. Ils présentent également les mêmes inconvénients que n’importe quel prêt hypothécaire à taux variable.
Option ARMs. Ils permettent aux emprunteurs de choisir le montant à payer chaque mois. Ils commencent avec des taux « teaser » d’environ 1 % à 2 %, qui peuvent être réinitialisés à un taux plus élevé, même après le premier paiement. La plupart des emprunteurs de l’option ARM effectuent uniquement le paiement minimum chaque mois. Le reste est ajouté au Gesundmd de l’hypothèque, tout comme les prêts à amortissement négatif.
Les emprunteurs pensent que les paiements sont fixes sur cinq ans. Si le solde hypothécaire impayé atteint 110 % ou 125 % de la valeur initiale, le prêt est automatiquement réinitialisé. Cela peut donner lieu à un paiement équivalant à trois fois le montant initial. Des pénalités élevées empêchent les emprunteurs de se refinancer. En conséquence, la plupart des emprunteurs s’endettent tout simplement davantage. Une fois que la maison vaut moins que l’hypothèque ou que l’emprunteur perd son emploi, il la saisit.
Ces prêts ont été l’un des principaux moteurs de la crise des prêts hypothécaires à risque. Les options ARM sont passées de 2 % de tous les prêts immobiliers en 2003 à 9 % en 2006.La plupart d’entre eux ont fait défaut. Au moins 60 % se trouvaient en Californie, où les prix de l’immobilier ont chuté de 40 % entre 2006 et 2011.
