Qu’est-ce qu’un prêt jumbo ?

Définition et exemples de prêts jumbo

Les prêts géants tirent leur nom des soldes de prêts importants disponibles. Les prêts conformes pour 2022 sont plafonnés à 647 200 $ dans la plupart des régions du pays et comportent des règles supplémentaires sur les qualifications des emprunteurs.

Dans certaines zones où les coûts sont élevés, les limites de prêt sont beaucoup plus élevées pour tenir compte des marchés immobiliers locaux. Par exemple, dans le comté de Los Angeles, la limite pour 2022 est de 970 800 $ (le niveau de référence par unité de 647 200 $ multiplié par 150 % puisqu’il s’agit d’une zone à coûts élevés).

Comment fonctionnent les prêts géants ?

Les banques et autres investisseurs privés accordent des prêts géants. Ces prêteurs ne vendent généralement pas de prêts géants aux GSE, ils peuvent donc concevoir leurs propres critères d’approbation. Chaque prêteur a des objectifs et des préoccupations qui lui sont propres, de sorte que chaque programme de prêts géants est unique. Pour cette raison, il est judicieux de comparer différents prêteurs, car vous pouvez trouver différents critères de tarification et d’approbation.

Trouvez un prêteur qui correspond à votre situation financière et à la propriété que vous achetez. Par exemple, un prêteur peut faciliter l’obtention d’un prêt pour une résidence secondaire, tandis qu’un autre impose des exigences de mise de fonds plus élevées.

Admissibilité aux prêts hypothécaires géants

Comme pour tout prêt, vous devez répondre aux critères d’approbation. Les prêts géants sont plus difficiles à obtenir que les prêts conventionnels. Les montants des prêts étant plus élevés, les prêteurs sont plus sélectifs, compte tenu du risque accru lié à l’émission de titres géants.

• Historique de crédit: Vous avez besoin d’un bon crédit pour obtenir l’approbation d’un prêt géant. Un score FICO de 700 sera très probablement requis, mais d’autres facteurs pourraient justifier un score légèrement inférieur.
• Acompte: Les prêts hypothécaires géants nécessitent généralement des acomptes de 20 % ou plus. Cependant, certains prêteurs géants traditionnels travailleront avec des acomptes d’environ 10 %. Vous pourriez même voir des publicités avec des exigences encore plus faibles. Pour être admissible à un prêt géant avec un petit acompte, vous aurez besoin d’un bon crédit, d’un revenu élevé et stable ou d’avoirs de réserve importants.
• Revenus et actifs: Pour ces prêts importants, les prêteurs exigent des documents prouvant que vous disposez de revenus et d’actifs suffisants pour vous permettre la propriété que vous achetez. Un revenu constant est préférable. Les travailleurs indépendants ont besoin de documents fiscaux et d’informations supplémentaires sur leur entreprise, et les salariés ont besoin de formulaires W2. Les prêteurs aiment également voir des avoirs de réserve disponibles pour couvrir les paiements pendant six à 12 mois.
• Ratio dette/revenu: Un faible ratio d’endettement par rapport au revenu est toujours utile lors d’une demande de prêt. Les prêteurs pourraient utiliser 43 % comme objectif, mais ce chiffre n’est pas gravé dans le marbre.Si vous disposez d’actifs importants, les prêteurs peuvent prendre en compte ces actifs (ou les revenus de ces actifs) dans votre calcul de revenus.

Chaque prêteur aura des critères de qualification différents. Par exemple, J.P. Morgan Chase Bank exige :

• Une cote de crédit excellente ou exceptionnelle (FICO 800-850, Vantage 781-850)
• Une certaine forme de réserves
• Un acompte minimum de 20%
• Revenu suffisant pour rembourser le prêt
• Un ratio dette/revenu de 43 % ou moins
• Un ratio prêt/valeur de 80 % ou moins

Combien coûte un prêt jumbo ?

Les prêts géants, puisqu’il s’agit de prêts plus importants, s’accompagnent de mensualités beaucoup plus élevées puisqu’ils sont compressés dans les mêmes conditions que les prêts plus petits. Cependant, les coûts sont beaucoup plus élevés si l’on considère que les intérêts, les frais de clôture et l’assurance hypothécaire sont tous basés sur des pourcentages.

Frais d’intérêt

Historiquement, les prêts jumbo comportaient des taux d’intérêt plus élevés que les prêts conformes. Cela est logique si l’on considère le risque plus important. De plus, approuver des emprunteurs ponctuels qui n’entrent pas dans des catégories bien définies demande beaucoup de travail pour les prêteurs. Cependant, les taux des prêts jumbo sont actuellement similaires aux taux des prêts conventionnels, et vous pourriez même trouver un prêt hypothécaire jumbo avec un taux inférieur ou pouvoir choisir entre des taux fixes et variables. Quoi qu’il en soit, vous paierez toujours des intérêts beaucoup plus élevés en utilisant un prêt géant.

Par exemple, supposons que deux propriétaires aient le même taux d’intérêt de 3,78 % sur leurs prêts hypothécaires à 30 ans. Un propriétaire a une hypothèque de 200 000 $ et l’autre une hypothèque de 1,2 million de dollars. Pendant la durée de leur hypothèque, celui qui a une hypothèque de 200 000 $ paiera plus de 108 000 $ d’intérêts, tandis que celui qui a une hypothèque de 1,2 million de dollars paiera plus de 800 000 $ d’intérêts.

Frais de clôture

Les prêts géants comportent des frais de clôture, comme tout autre prêt immobilier. Cependant, les frais d’évaluation peuvent être plus élevés que la moyenne en raison de propriétés spécialisées ou d’achats élevés. Dans certains cas, vous aurez besoin de deux évaluations pour l’approbation d’un prêt géant. Les frais de clôture ont tendance à varier entre 2 % et 5 % de la valeur de la maison : le prêt de 1,2 million de dollars aurait des frais de clôture beaucoup plus élevés que le prêt plus petit.

Assurance hypothécaire

L’assurance hypothécaire protège les prêteurs lorsque les emprunteurs ne remboursent pas leur prêt. Les prêts conformes et les programmes gouvernementaux exigent généralement que les emprunteurs souscrivent cette assurance lorsqu’ils effectuent un petit acompte, car ils pourraient ne pas récupérer tous leurs fonds en cas de saisie.

Mais les prêts géants sont différents. Que vous deviez ou non payer une assurance hypothécaire privée (PMI) sur un prêt non conforme dépend du prêteur – certains peuvent autoriser une mise de fonds inférieure à 20 % sans PMI.

Alternatives aux prêts géants

Les prêts géants ne sont pas la seule approche pour acheter une maison ou une propriété de luxe sur des marchés immobiliers en forte hausse. Si vous n’êtes pas désireux de contracter une dette importante ou si vous avez du mal à obtenir l’approbation d’un prêt géant, une approche différente peut être préférable.

Prêts de ferroutage

Au lieu d’un prêt important, vous pouvez recourir à une combinaison de prêts plus petits. Il existe différentes manières pour les prêteurs de répartir les prêts :

• Prêt 80/20: Avec un prêt ferroutage 80/20, vous obtiendrez une « première » hypothèque correspondant à 80 % du prix d’achat du bien. Parce que vous avez un ratio prêt/valeur (LTV) de 80 %, vous évitez de payer le PMI. La deuxième hypothèque couvre les 20 % restants du prix d’achat.
• 80/10/10: Avec une approche 80/10/10, vous bénéficiez également du premier prêt à 80% LTV. Ensuite, vous versez une mise de fonds de 10 %, ce qui ne vous laisse que 10 % pour emprunter sur une deuxième hypothèque.

Les prêts de ferroutage résolvent le problème du paiement du PMI, mais vous empruntez toujours de grosses sommes d’argent. Vous aurez généralement besoin de scores de crédit élevés pour être approuvé, mais vous pourriez vous qualifier avec des scores FICO de l’ordre de 600 si vous répondez à d’autres critères.

De plus, les taux d’intérêt sur les deuxièmes prêts hypothécaires ont tendance à être plus élevés que les taux sur les premiers prêts hypothécaires, de sorte que vos coûts d’emprunt peuvent être plus élevés avec cette stratégie. Comparez ces coûts avec d’autres options à l’aide d’un calculateur de prêt ou d’un tableau d’amortissement.

Ai-je besoin d’un prêt géant ?

Bien qu’il existe de bonnes raisons d’obtenir un prêt géant, vous pouvez prendre en compte certains facteurs avant d’essayer d’en obtenir un.

Vérifier les limites

Avant d’opter pour un prêt hypothécaire géant, vérifiez que vous en avez besoin. Les prêts géants ne sont pas nécessairement mauvais : encore une fois, les taux peuvent être comparables à ceux d’autres prêts. Mais des prêts conformes ou des programmes gouvernementaux pourraient vous convenir mieux.

Si vous résidez dans une zone où les coûts sont élevés, vous pouvez souvent emprunter plus que la limite « standard ». Certaines personnes utilisent le terme « jumbo » pour désigner des prêts conformes dans ces domaines où les coûts sont élevés, alors demandez des éclaircissements lorsque vous discutez de vos options.

Acompte plus important

Un moyen simple d’éviter de recourir à un prêt hypothécaire géant est de verser une mise de fonds plus importante. Il vous suffit de disposer de suffisamment d’argent pour maintenir le solde du prêt en dessous de votre limite de prêt conforme locale.

Avec cette approche, vous disposez de plus d’options et vous paierez moins d’intérêts sur un solde de prêt plus petit. Réunir une somme d’argent importante est plus facile à dire qu’à faire, mais si vous disposez des fonds nécessaires, cela peut être une meilleure option que de payer des intérêts sur un prêt important.