C’est emprunter 101 : un faible taux d’intérêt vous aide à minimiser vos mensualités et à réduire le coût global de l’emprunt. Si vous cherchez un moyen de réduire votre taux sans risquer un versement hypothécaire plus élevé l’année prochaine, un prêt hybride peut être la solution.
Cependant, votre taux d’intérêt et votre paiement mensuel pourraient changer en seulement trois ans, les emprunteurs potentiels doivent donc comprendre les avantages et les inconvénients de ces prêts.
Points clés à retenir
- Les prêts hybrides sont une combinaison de prêts à taux fixe et à taux variable, le plus souvent utilisés pour les prêts immobiliers.
- Avec un prêt hybride, vous commencez avec un taux d’intérêt fixe pour une période déterminée, puis votre taux s’ajustera en fonction des conditions de votre prêt.
- Si les taux d’intérêt baissent, vous bénéficierez d’un remboursement de prêt inférieur pendant la période de taux variable.
- Vous pourriez bénéficier d’un prêt hybride si vous prévoyez une baisse des taux d’intérêt ou si vous ne prévoyez pas de rester longtemps dans votre logement.
Principes de base des prêts hybrides
Les prêts hybrides se présentent sous diverses formes, mais ils sont plus populaires pour les prêts immobiliers. Ce type de prêt est un « hybride » (ou un mélange) de prêts à taux fixe et de prêts hypothécaires à taux variable (ARM), ce qui vous permet de bénéficier de certains des avantages de chaque type de prêt.
Tarifs fixes maintenant
Le principal avantage des prêts à taux fixe c’est qu’ils sont prévisibles. Votre prêteur vous accordera un taux d’intérêt fixe qui ne changera pas, quel que soit le temps que vous prévoyez prendre pour rembourser la dette. Cela vous donne une stabilité lors de la budgétisation puisque vous savez toujours quels seront vos paiements mensuels. Un prêt hybride offre cette stabilité jusqu’à 10 ans, selon le prêteur, avant le début des ajustements.
Tarifs ajustables plus tard
Les prêts à taux variable commencent généralement par des taux d’intérêt plus bas, ce qui les rend attrayants. Ces taux inférieurs entraînent des mensualités inférieures. Cependant, si les taux d’intérêt augmentent (tels que mesurés par un indice), le taux d’intérêt de votre prêt augmentera également. Des taux d’intérêt plus élevés augmenteront vos paiements mensuels, et si vous n’avez pas les liquidités nécessaires pour couvrir les paiements plus élevés, vous pourriez alors commencer à prendre du retard dans vos paiements.
Les prêts hybrides sont disponibles auprès des prêteurs conventionnels. Vous pouvez également utiliser des programmes gouvernementaux tels que les prêts FHA et VA pour faciliter l’admissibilité. Les prêts garantis par le gouvernement peuvent être préférables si vous envisagez de verser un petit acompte ou si vous avez des problèmes avec vos antécédents de crédit, mais n’ignorez pas les prêts conventionnels.
Note
Comme pour la plupart des décisions financières importantes, il est préférable de magasiner et d’explorer toutes vos options avant de prendre des engagements.
Quand utiliser les prêts hybrides
Ce taux de départ plus bas comporte certains risques, mais les prêts hybrides peuvent avoir du sens dans la bonne situation.
Vous restez à court terme
Si vous envisagez de déménager ou de refinancer d’ici quelques années seulement, vous pouvez profiter d’un taux inférieur et retirer le prêt avant le début des ajustements. Cette stratégie peut se retourner contre vous si les plans changent et que vous décidez de conserver le prêt plus longtemps que prévu initialement.
Vous effectuez des paiements anticipés
Vous pouvez réduire votre risque en effectuant des paiements supplémentaires importants qui vont bien au-delà de votre paiement mensuel requis. Si vous prévoyez avoir suffisamment de revenus pour rembourser rapidement le solde de votre prêt, vous pourrez peut-être rembourser le prêt avant que les ajustements n’entrent en vigueur. Même si vous ne pouvez pas tout rembourser avant le début des ajustements, un solde nettement inférieur aidera à compenser des taux plus élevés.
Note
Sachez que certains prêteurs imposent des pénalités ou des frais de remboursement anticipé importants. Comparez les pénalités ou les frais avec le taux d’intérêt de la première période d’ajustement. Demandez à votre prêteur si la pénalité ou les frais peuvent être réduits ou annulés.
Les taux baissent
Si les taux baissent, ce sera formidable pour votre prêt. Non seulement vous avez commencé avec un taux d’intérêt faible, mais une baisse des taux pourrait faire baisser encore plus ce taux d’intérêt. Il est cependant difficile de prédire l’avenir, alors élaborez un plan de secours au cas où les taux augmenteraient. Vous devrez également prêter une attention particulière aux conditions du prêt, car tous les ARM n’ont pas des taux d’intérêt qui baissent lorsque le taux d’indexation baisse.
En fait, certains peuvent augmenter, même si le taux reste stable, souvent si le prêt comprend une disposition plafonnant les mouvements d’intérêt. Ces plafonds visent à vous protéger des hausses soudaines des taux d’intérêt, mais ils réduisent également les avantages d’une baisse des taux.
Vous avez un mauvais crédit
Si votre crédit a besoin d’un coup de pouce, vous pouvez bénéficier de taux relativement bas durant les premières années d’un prêt hybride. Vos paiements à temps devraient contribuer à améliorer votre crédit, mais gardez à l’esprit que l’admissibilité à un meilleur taux à l’avenir n’est jamais garantie, surtout si les taux augmentent fortement.
Comment fonctionnent les prêts hybrides
Les prêts hybrides démarrent avec un taux inférieur à celui d’un prêt hypothécaire standard à taux fixe sur 30 ans, mais le taux peut changer après plusieurs années. Comme mentionné ci-dessus, les prêteurs peuvent proposer des plafonds quant à l’évolution du taux d’intérêt au cours d’une année donnée. Cela donne aux emprunteurs une certaine protection en cas de hausse spectaculaire des taux, mais cela réduit également les avantages d’une baisse des taux d’intérêt.
Période Fixe
Un ARM hybride utilise généralement un taux fixe pour une période de trois, cinq, sept ou 10 ans.Pendant cette période, votre taux d’intérêt initial et vos mensualités restent les mêmes. Lors de la recherche de prêts hybrides, le premier chiffre indiqué vous indique la durée de la période fixe. Avec un prêt hypothécaire hybride 5/1, le taux reste le même pendant les cinq premières années. Un prêt hypothécaire hybride 10/1 conserverait le taux initial pendant 10 ans.
Période d’ajustement
Une fois la période fixe terminée, le taux d’intérêt peut changer et le deuxième chiffre dans le nom du prêt vous indique la fréquence à laquelle cela se produit. Un ARM 5/1 peut être ajusté chaque (un) an pour la durée de vie restante du prêt.
Paiements mensuels
Si le taux d’intérêt change, votre mensualité changera. Les remboursements du prêt sont calculés pour rembourser votre dette et couvrir les frais d’intérêt sur la durée restante de votre prêt. Des taux d’intérêt plus élevés nécessitent des mensualités plus élevées, ce qui constitue généralement une mauvaise surprise pour les emprunteurs. En revanche, des taux plus bas peuvent surprendre agréablement les emprunteurs dont les exigences de paiement mensuel sont inférieures.
À titre d’exemple, considérons un montant de prêt de 200 000 $.
Un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans avec un taux d’intérêt de 4,25 % aura un paiement mensuel de 983,88 $ (apprenez à calculer les paiements mensuels ou utilisez une feuille de calcul pour le faire). La mensualité ne changera pas.
Un ARM 5/1 avec un taux d’intérêt de 3,4 % commence par un paiement mensuel de 886,96 $, soit une économie de 96,92 $ par mois. Après cinq ans, le taux d’intérêt et la mensualité pourraient augmenter ou diminuer.
Taux d’intérêt
Deux facteurs clés influencent votre tarif. Votre prêteur commence avec un taux indexé, puis ajoute un spread. Ces facteurs clés peuvent également être influencés par les plafonds de taux fixés par le prêteur.
Les références et les taux d’intérêt de l’économie au sens large influencent votre taux variable. Toutes les augmentations et diminutions individuelles des taux d’intérêt sont regroupées sous forme d’indice, ce qui facilite l’évaluation des tendances plus larges des taux d’intérêt. Les prêts hybrides sont liés à un indice, et cet indice devient le point de départ de votre taux. Par exemple, votre prêt peut utiliser le London Interbank Offered Rate (LIBOR) comme indice. À mesure que ce taux monte et descend, le taux de votre prêt peut évoluer en même temps.
Note
Le LIBOR sera progressivement supprimé d’ici la mi-2023, pour être remplacé par le Secured Overnight Financing Rate (SOFR).
Écart de taux d’intérêt
Les prêteurs ajoutent un montant appelé « spread » ou « marge » pour arriver à votre taux d’intérêt final. Ces frais d’intérêt supplémentaires offrent une compensation supplémentaire aux prêteurs. Par exemple, supposons que vous ayez un prêt hybride en période d’ajustement. Si le LIBOR à un an est de 2 % et que le spread de votre prêt est de 2,25 %, le taux d’intérêt de votre prêt s’ajustera à 4,25 % (taux index de 2 % plus spread de 2,25 %).
La plupart des prêts hybrides limitent ou « plafonnent » l’ampleur des variations des taux d’intérêt. Ces plafonds de taux d’intérêt réduisent le risque pour les emprunteurs en empêchant des augmentations illimitées des taux. Il existe différents types de plafonds, alors portez une attention particulière à celui proposé par votre prêteur potentiel.
Les plafonds initiaux limitent la variation de votre taux lors de votre premier ajustement après la fin de la période fixe. Par exemple, si l’indice évolue de 3 % mais que vous avez un plafond initial de 2 %, votre taux n’évoluera que de 2 %.
Note
Les plafonds périodiques limitent l’ampleur des modifications du taux à chaque opportunité d’ajustement. Par exemple, le taux pourrait ne pas changer de plus de 2 % chaque année.
Les plafonds à vie fixent une limite maximale sur le total des ajustements sur la durée de votre prêt. Les taux peuvent augmenter soudainement au cours d’une année donnée, mais s’ils augmentent tellement qu’ils atteignent ce plafond à vie, les taux n’augmenteront plus à l’avenir.
