Dans certains États, il est courant qu’un contrat de prêt hypothécaire comprenne une clause de défaisance. Cette clause stipule que le titre complet de votre propriété hypothéquée ne vous est transféré qu’une fois votre hypothèque entièrement remboursée.
Le fait que vous rencontriez ou non une clause de défaisance dans votre prêt hypothécaire dépend de l’État dans lequel vous vivez, mais ces clauses sont ancrées dans une question clé : à qui appartient la maison au moment de la clôture de votre prêt hypothécaire : vous ou votre prêteur ? La réponse peut être très pertinente si jamais vous vous retrouvez incapable d’effectuer vos versements hypothécaires et risquez une saisie.
Définition et exemples de clauses de défaisance
Une clause de défaisance stipule que le titre de propriété d’un bien hypothéqué dans le contrat de prêt dépend du remboursement intégral du prêt hypothécaire par l’emprunteur. Une clause de défaisance confère au prêteur la propriété technique de la maison dès le début du prêt, même si l’acheteur aura la pleine jouissance de la propriété pendant la durée du prêt.
Le mot « défaisance » fait référence à la déclaration d’une condition contractuelle nulle et non avenue, et il est souvent utilisé lorsqu’un ensemble de paiements, tels que des versements hypothécaires, modifient les conditions du contrat, y compris le transfert d’un titre du prêteur à l’emprunteur.
Les États où les clauses de défaisance sont courantes sont ceux qui suivent une théorie particulière de la propriété liée aux prêts hypothécaires, appelée théorie du titre. Plus de la moitié des États américains soutiennent la théorie du titre et ont donc des clauses de défaisance dans leurs contrats hypothécaires.
Un exemple de la façon dont cela pourrait fonctionner serait si vous signiez un contrat de prêt hypothécaire pour acheter votre résidence principale dans un état de théorie du titre. Le document contenait une disposition stipulant que le prêteur détient le titre de votre propriété jusqu’à ce que vous ayez effectué tous les paiements sur l’hypothèque de 30 ans. Si votre prêt hypothécaire dure quelques années et que les circonstances changent et que vous ne pouvez pas effectuer vos paiements, le prêteur a le droit d’intenter une action en justice pour saisie contre vous auprès du système judiciaire dans le but de prendre possession de la maison.
Comment fonctionne une clause de défaisance
Les clauses de défaisance font partie de la façon dont le droit hypothécaire détermine qui a le titre complet d’une propriété. Dans la pratique, les nouveaux propriétaires peuvent se sentir propriétaires à part entière de leur maison dans le sens où ils prennent les décisions concernant la modification de la propriété et sont ceux qui y vivent. Cependant, les prêteurs conservent techniquement la possibilité de prendre possession de la maison et de la vendre pour récupérer leurs pertes par saisie en cas de non-paiement.
La manière dont cette procédure se déroule dépend cependant de la langue utilisée dans les documents de prêt et des lois de cet État. Dans les États qui souscrivent à la théorie du titre dans leurs lois, les clauses de défaisance ouvrent la voie à un prêteur pour recourir à la saisie judiciaire devant les tribunaux si un emprunteur fait défaut sur son prêt hypothécaire avant de le rembourser intégralement.
Bien que les lois puissent changer, les États suivants sont généralement considérés comme des États fondés sur la théorie des titres, vous pouvez donc vous attendre à y voir une clause de défaisance dans les contrats hypothécaires :
- Alaska
- Arizona
- Californie
- Colorado
- Washington, D.C.
- Géorgie
- Idaho
- Mississippi
- Missouri
- Nebraska
- Nevada
- Caroline du Nord
- Oregon
- Dakota du Sud
- Tennessee
- Texas
- Utah
- Virginie
- État de Washington
- Virginie occidentale
- Wyoming
Alternatives aux clauses de défaisance
Alternativement, un État peut suivre une théorie du privilège, dans laquelle le titre est transféré à l’emprunteur au moment de l’achat. Le prêteur conserve un privilège sur la propriété, avec lequel il pourrait la saisir si nécessaire. Dans de tels cas, les procédures de saisie dans un État fondé sur la théorie du privilège passeront par un fiduciaire plutôt que par les tribunaux.
L’autre théorie alternative, intermédiaire, fonctionne comme une sorte de voie médiane, dans laquelle l’emprunteur détient le titre mais, en cas de défaut de paiement, ce titre revient au prêteur.
Note
Il est généralement plus difficile pour un prêteur d’assumer la propriété d’une maison dans un État fondé sur la théorie du privilège que dans un État fondé sur la théorie du titre.
Dans les trois types de droit hypothécaire, les emprunteurs peuvent agir en tant que propriétaires du bien ; le prêteur ne peut pas prendre de décisions concernant la propriété à moins que l’emprunteur ne cesse d’effectuer ses paiements prévus. Cependant, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, le processus sera différent dans chaque type d’État selon qu’une saisie judiciaire ou non judiciaire devra avoir lieu.
Même au sein des trois types de théories, la documentation sur la manière dont la propriété est transférée peut varier légèrement, les documents portant des noms subtilement différents. Il est donc important que vous discutiez avec votre prêteur de la manière dont vous pouvez vous attendre à ce que votre titre soit transféré en fonction du contrat mis en place.
Points clés à retenir
- Une clause de défaisance est une section de votre contrat hypothécaire qui n’est présente que dans un État qui souscrit à la « théorie du titre », une manière de reconnaître la propriété.
- La théorie des titres et la théorie des privilèges sont deux façons de reconnaître à qui appartient une propriété dans le cadre d’un prêt hypothécaire.
- La clause de défaisance confère le titre de propriété complet au propriétaire (plutôt qu’au prêteur) uniquement lorsque le prêt hypothécaire est intégralement remboursé. D’ici là, le prêteur peut recourir à une saisie judiciaire si l’emprunteur ne respecte pas le prêt, prenant possession de la propriété et la vendant pour récupérer les pertes sur le prêt.
