Les acheteurs et les vendeurs sont souvent confus quant au rôle des agents immobiliers dans une vente ou un achat. Si vous achetez ou vendez une maison et travaillez avec un agent immobilier, vous vous demandez peut-être qui représente l’agent, à qui il est fidèle et s’il existe des règles concernant les relations avec les agents.
De nombreux États exigent que les agents remettent aux acheteurs et aux vendeurs un formulaire de déclaration d’agence à signer, ce qui clarifie ces questions. La forme utilisée en Californie, par exemple, n’est pas un contrat entre deux parties mais plutôt une divulgation de l’une à l’autre. Il clarifie les nombreux types de fonctions d’agence qui peuvent survenir lors de l’achat ou de la vente d’une maison et précise les règles que les agents doivent respecter. Toutes les parties doivent le lire afin de savoir à quoi s’attendre les unes des autres ; le formulaire leur permet également de sélectionner le type de relation d’agence qu’ils préfèrent.
Points clés à retenir
- « Double agence » fait référence à un agent qui travaille à la fois avec l’acheteur et le vendeur d’une maison.
- Deux agents peuvent travailler pour le même courtier sur la même transaction, ce qui entraîne une situation de double agence.
- L’agence unique fait référence à un agent ou à un courtier immobilier qui travaille avec une seule partie dans une transaction immobilière.
Agence unique
Tous les agents qui représentent des clients au sein d’une seule agence doivent traiter leurs clients avec un certain niveau de soin. Cela semble agréable, et ça l’est, mais il s’agit d’une norme juridique qui dicte certaines règles qui accompagnent le travail.
Par exemple, tous les agents immobiliers ont une responsabilité fiduciaire envers leurs clients. Cela signifie beaucoup de choses, mais parmi les plus cruciales figurent le fait qu’ils doivent agir dans le meilleur intérêt des finances de leur client et qu’ils ne peuvent pas partager d’informations confidentielles avec l’autre partie ou son agent. De plus, les agents agissant au sein d’une seule agence doivent faire preuve de prudence et de diligence raisonnable pour s’acquitter de leurs fonctions, divulguer tous les faits importants et être honnêtes.
L’obligation de divulgation est une chose délicate en matière immobilière. Les lois des États régissent ce que les agents sont tenus de dire à leurs clients. Il peut donc y avoir certains éléments qu’un agent ne divulgue pas. Les faits « importants » établissent la norme. Ils sont définis comme ceux qui sont cruciaux dans le choix d’acheter ou de vendre un logement.
Note
Dans certains États, un agent doit divulguer des problèmes liés à un code du bâtiment ou à un procès en cours, mais il n’est peut-être pas nécessaire de révéler qu’une maison a été le théâtre d’un crime.
Agents de l’acheteur et agents du vendeur
Les agents qui travaillent pour des personnes qui recherchent un logement agissent au sein d’une seule et même agence en tant qu’agents acheteurs. Les agents qui travaillent pour des personnes inscrivant leurs maisons à vendre agissent au sein d’une seule agence en tant qu’agents inscripteurs.
Les agents de l’acheteur et l’acheteur signent souvent un contrat de courtage de l’acheteur, qui définit les devoirs et obligations de l’agent. Dans certains États, si les acheteurs ne signent pas ce formulaire avec l’agent, celui-ci ne représente pas l’acheteur. Au lieu de cela, ils deviennent des sous-agents du vendeur.
Les sous-agents ont les mêmes obligations envers le vendeur que l’agent inscripteur. L’agent du vendeur et le vendeur signent un contrat d’annonce, qui définit également les devoirs et obligations de l’agent. Les agents inscripteurs et les agents acheteurs doivent chacun à leurs clients fidélité, confidentialité et responsabilité.
Mon agent unique peut-il travailler pour l’autre partie ?
De nombreux agents travaillent sous tous les angles : en tant qu’agent acheteur auprès des acheteurs et en tant qu’agent vendeur auprès des vendeurs. Certains agents travaillent en tant qu’agents d’acheteurs exclusifs et n’acceptent jamais d’annonce. D’autres agents travaillent exclusivement avec des vendeurs et ne font jamais visiter de maison.
Si vous cherchez à acheter ou à vendre une maison, vous préférerez peut-être faire affaire avec ces types d’agents plutôt qu’avec des agents généraux, car ils peuvent fournir un point de vue plus ciblé. Vous pouvez également avoir une idée plus claire de ce à quoi vous attendre en termes de devoirs de diligence.
Note
Le devoir de diligence est la responsabilité légale de l’agent d’informer son client et d’agir au mieux de ses intérêts.
Double agence avec deux agents
Tous les agents immobiliers sont agréés auprès d’un courtier immobilier. Si vous achetez, vous pourriez finir par travailler avec un agent agréé par le même courtier que l’agent inscripteur. Si vous vendez, l’acheteur peut travailler avec un agent qui travaille pour le courtier pour lequel votre agent travaille.
Lorsque cela se produit, cela crée une double agence. Les agents peuvent travailler dans deux bureaux à travers la ville et ne pas se connaître, mais ils travaillent toujours sous double agence, puisqu’ils disposent d’une licence du même courtier. En termes simples, un agent représente l’acheteur et l’autre représente le vendeur.
Dois-je être à l’affût des conflits d’intérêts ?
Au début, un agent peut avoir créé une relation d’agence unique avec l’acheteur, mais lorsque l’acheteur choisit une maison répertoriée par le courtier de cet agent, la relation de l’agent avec l’acheteur change. Cela peut être complexe lorsque la fidélité est en jeu, car en tant qu’agent de votre acheteur, son devoir est de vous aider à trouver une maison et il veut vous aider à obtenir le meilleur prix.
Mais lorsque la maison est inscrite auprès de leur courtier, ils gagnent plus d’argent grâce à une vente plus élevée. Cela peut créer un conflit d’intérêts de la part de l’agent ; vous comprenez pourquoi il est crucial de trouver un agent en qui vous avez confiance.
Si vous avez un seul agent qui vous aide à acheter une maison et que vous trouvez une maison répertoriée auprès du courtier de cet agent, votre agent peut finir par travailler des deux côtés. Tous les agents isolés ne font pas la distinction.
Note
Vous devriez toujours vous renseigner sur la double agence lors de l’embauche d’un agent, pour connaître sa politique et si vous êtes tenu de rester avec lui si la situation évolue.
Comment puis-je empêcher mon agent de travailler avec l’autre partie ?
Les lois varient d’un État à l’autre, mais pour la plupart, les deux parties doivent accepter par écrit la double action. En Californie, par exemple, les contrats standard de courtage exclusif entre acheteurs contiennent des conditions autorisant la double agence. La plupart des acheteurs ne réalisent donc pas que leur agent et leur courtier travaillent en double agence.
Si vous voulez être certain que votre agent est à vous et à vous seul, demandez l’exclusivité. Les seuls agents qui ne travailleront jamais dans une agence double sont les agents acheteurs exclusifs et les agents inscripteurs dont la pratique consiste uniquement à faire des annonces.
Double agence avec le même agent
Un agent inscripteur d’une maison qui représente également l’acheteur est un agent double. Les agents doubles ne peuvent agir dans une relation fiduciaire avec l’une ou l’autre des parties et doivent traiter les vendeurs et les acheteurs sur un pied d’égalité. Ils ne peuvent pas partager d’informations confidentielles ni fournir des conseils confidentiels.
L’agent double ne peut pas donner de conseils sur le prix ou les conditions du logement, ni négocier au nom de qui que ce soit. Par conséquent, ils ne peuvent pas tenter d’obtenir le prix le plus élevé pour le vendeur ou le prix le plus bas pour l’acheteur.
Note
Les agents doubles ont une responsabilité fiduciaire à la fois envers l’acheteur et le vendeur, ils doivent donc faire attention à la manière dont ils mènent la transaction.
Certains acheteurs préfèrent travailler uniquement avec des agents inscripteurs, car ils savent que l’agent reçoit deux commissions : une en tant qu’agent inscripteur et une en tant qu’agent acheteur. Ils estiment que l’agent inscripteur est motivé lorsqu’un acheteur fait une offre d’achat pour que cette offre soit acceptée. Ils peuvent également demander à l’agent double de négocier la commission immobilière afin d’augmenter le profit du vendeur sur une offre basse.
Comment les agents de transaction neutres peuvent vous aider
Pour éviter la double agence, certains agents travaillent comme agents de transaction. Les agents transactionnels ne représentent aucune des parties et ne protègent pas leurs intérêts ; ils facilitent la transaction entre eux et garantissent le bon déroulement du processus.
Un agent de transaction aide à remplir les termes du contrat d’achat et fournit les documents nécessaires à chaque partie. Avoir un agent de ce type peut aider toutes les parties à éviter tout conflit ou problème de loyauté pouvant survenir lorsque l’on travaille dans une configuration à double agent.
