Vous achetez une maison. Vous avez hâte d’emménager. Les vendeurs demandent ensuite s’ils peuvent relouer la propriété pendant 30 jours après la clôture.
En d’autres termes, vous deviendrez propriétaire avant de pouvoir emménager dans votre nouveau logement.Quoi? Pourquoi un vendeur voudrait-il faire cela ? Faut-il être d’accord ?
Points clés à retenir
- Consentir à permettre à l’ancien propriétaire de relouer peut faire accepter votre offre, qu’il y ait ou non plusieurs offres sur la table.
- Les acheteurs ne devraient jamais laisser les vendeurs conserver la possession d’une maison sans signer un contrat d’occupation formel.
- L’acheteur aura probablement une assurance habitation à la date de clôture, mais le vendeur devra maintenir une couverture pour ses biens personnels.
- Lorsque vous déterminez le montant du loyer, tenez compte de vos coûts, y compris le capital, les intérêts, les taxes et l’assurance, ainsi que du marché locatif local.
Pourquoi un vendeur pourrait vouloir relouer
Un vendeur peut souhaiter relouer après la clôture pour diverses raisons et ce type de demande n’est pas rare. Vraisemblablement, le vendeur achète sa propre maison. Peut-être qu’il n’est pas encore disponible au moment de la clôture de votre transaction. Ou peut-être qu’ils ne trouvent pas de camion de déménagement le dernier jour du mois, car la demande de camions de déménagement est forte à cette période.
Bien sûr, cette situation pourrait vous déstabiliser en tant qu’acheteur d’une nouvelle maison. Après tout, vous avez payé beaucoup d’argent pour votre nouvelle maison et vous payez des intérêts sur un prêt pour un logement que vous ne pouvez pas encore occuper. Il est compréhensible que vous ayez hâte d’emménager et d’en prendre possession immédiatement, sans compter que vous n’aviez probablement pas prévu de vous retrouver dans la situation de propriétaire.
Qu’y a-t-il à gagner pour l’acheteur ?
Vous avez des raisons logiques de ne pas vouloir procéder à une rétrolocation, mais respirez profondément et considérez que cela pourrait être à votre avantage. La date de possession est souvent un facteur déterminant lorsque vous faites une offre sur une propriété. Mettez-vous à la place du vendeur.
L’acheteur A et l’acheteur B offrent tous deux 325 000 $ pour la propriété. Leurs offres sont également similaires à d’autres égards. Le vendeur contrecarre les deux offres, se rendant compte qu’il doit demander une restitution de loyer de deux semaines. L’acheteur A est d’accord. L’acheteur B dit non. Selon vous, quelle offre le vendeur acceptera-t-il ?
Consentir à permettre à l’ancien propriétaire de relouer peut faire accepter votre offre dans plusieurs situations d’offre. Le vendeur est plus susceptible d’accepter votre offre même s’il n’y a pas d’autres offres.
Comment protéger les droits de chacun
Traitez cette situation comme vous le feriez pour toute autre relation commerciale. Les acheteurs ne devraient jamais laisser les vendeurs conserver la possession d’une maison sans signer un contrat d’occupation formel. Ces accords précisent les termes et conditions du séjour du vendeur dans votre nouvelle maison et protègent les acheteurs comme les vendeurs.
Certains États mettent à disposition des formulaires « vendeur en possession » (SIP) pour ces situations. Les formulaires traitent des ristournes du vendeur ainsi que d’autres conditions contractuelles. Cet avenant peut modifier le contrat d’achat lorsque la case appropriée est cochée.
Le SIP gère les relocations des vendeurs à court terme, inférieures à 30 jours. Il comprend généralement ces dispositions :
- La durée de la période de location
- Montant du loyer par jour
- Montant du dépôt de garantie, le cas échéant
- Si le dépôt de garantie sera détenu en mains tierces ou remis à l’acheteur à la clôture
- Frais de retard, le cas échéant, liés à des fonds insuffisants et/ou à des paiements reçus en retard en dehors du séquestre
- Qui paie quels services publics ?
- Le droit de l’acheteur d’entrer dans la propriété
- Les devoirs du vendeur pour entretenir la propriété
- Cession de bail et droits de sous-location
- Les obligations du vendeur lors de la renonciation
- Assurance des objets personnels du vendeur
- Conditions diverses
Un contrat de location doit être signé si le vendeur souhaite rester 30 jours ou plus.
Couverture d’assurance pour les rent-backs du vendeur
Parfois, les acheteurs insistent pour que les vendeurs maintiennent leurs polices d’assurance habitation existantes pendant la période de relocation. Les compagnies d’assurance ne sont généralement pas heureuses de maintenir la couverture en vigueur, mais nombre d’entre elles maintiendront la police sur demande.
Cela pose cependant plusieurs problèmes. Le vendeur n’est plus propriétaire de la maison, sa compagnie d’assurance peut donc refuser de payer toute réclamation potentielle. Et l’acheteur dispose généralement déjà d’une couverture d’assurance, car les prêteurs insistent pour que la police d’assurance de l’acheteur soit en vigueur à la clôture.
Certaines compagnies d’assurance ont fait valoir que si une réclamation survenait et que le vendeur la soumettait à sa propre compagnie, cet assureur pourrait se tourner vers la couverture d’assurance de l’acheteur pour obtenir un remboursement, même si la compagnie du vendeur le payait.
Dans les deux cas, le vendeur doit souscrire une couverture pour ses effets personnels et ses automobiles.
Détermination des montants de location
Le montant du loyer payé par le vendeur est négociable. Parfois, les vendeurs demandent à rester dans la maison pendant quelques jours sans loyer. Il est toujours sage de signer un accord qui aborde les questions de responsabilité et les conditions si vous l’acceptez.
La plupart des acheteurs financent leur nouvelle maison et paient donc des intérêts et paient des impôts et une assurance pour une maison qu’ils ne peuvent pas encore occuper. Il est raisonnable dans la plupart des cas de facturer au vendeur un montant égal au prorata quotidien du principal, des intérêts, des taxes et de l’assurance de l’acheteur.
Il est assez simple de diviser le paiement PITI par 30 jours et de facturer au vendeur ce montant au prorata par jour lorsque le nouveau versement hypothécaire de l’acheteur comprend les saisies pour les taxes et l’assurance.Si le nouveau paiement de l’acheteur est de 3 000 $ PITI, cela équivaudrait à 100 $ par jour.
Mais un paiement PITI pour une rétrocession du vendeur n’est pas requis. Les acheteurs intelligents vérifieraient les tarifs de location existants dans la région. Ils pourraient constater que le calcul du paiement PITI est inférieur aux tarifs de location moyens.
Pour une protection supplémentaire et pour se conformer aux lois locales sur le contrôle des loyers ou à d’autres lois spécifiques à l’État régissant les propriétaires et les locataires, les acheteurs et les vendeurs pourraient envisager de signer un contrat de bail résidentiel standard à court terme. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier pour plus d’informations.
Foire aux questions (FAQ)
Combien de temps un vendeur peut-il relouer ?
La durée de la ristourne du vendeur est à négocier. Une fois la maison achetée, vous pourrez la louer aussi longtemps que vous le souhaitez. Assurez-vous de clarifier le calendrier dans le contrat d’occupation pour éviter tout malentendu sur le moment où le vendeur doit partir.
Qu’est-ce que le formulaire CAR pour le rent-back du vendeur ?
Le formulaire de ristourne de la California Association of Realtors (CAR) est connu sous le nom d’Addendum de licence du vendeur pour rester en possession. Les Californiens pourraient utiliser ce modèle pour leur accord de location. Consultez un agent immobilier pour voir ce qui est le plus approprié à votre situation.
