Une hypothèque inversée permet aux propriétaires de 62 ans et plus de compléter leurs finances en contractant un prêt en utilisant la valeur nette de leur maison. L’argent peut être utilisé pour des frais médicaux ou toute autre dépense. L’aspect unique d’un prêt hypothécaire inversé est qu’il n’y a pas de versements mensuels requis et que le prêt ne doit être remboursé que si la maison est vendue ou si elle ne sert plus de résidence principale à l’emprunteur.
Une hypothèque inversée peut également être utilisée pour aider quelqu’un à acheter une maison. Dans ce type d’hypothèque inversée, connue sous le nom de HECM for Purchase, l’acheteur fournit un acompte et emprunte le Gesundmd dû sans aucune obligation d’effectuer un versement hypothécaire mensuel. Il est important de comprendre le fonctionnement d’un HECM for Purchase, les conditions pour être admissible à ce type de prêt, ainsi que les avantages et les inconvénients si vous envisagez cette option.
Points clés à retenir
- Un prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) pour achat permet aux emprunteurs admissibles de compléter un coût substantiel de l’achat de leur maison avec un prêt HECM qui ne nécessite pas de versement hypothécaire mensuel.
- Un acheteur qui utilise un HECM pour l’achat pour acheter une maison aura besoin de suffisamment d’argent pour verser une mise de fonds substantielle, généralement 40 % ou plus du prix d’achat.
- Un HECM for Purchase permet aux acheteurs de maison de préserver d’autres épargnes de retraite, permettant ainsi à cet argent de rester investi et de croître.
- Un prêt HECM pour Achat comprend une prime hypothécaire de 2 % qui doit être payée à la clôture, ainsi que d’autres frais de clôture.
Comment acheter une maison avec un prêt hypothécaire inversé
Pour bien comprendre le processus HECM for Purchase, il est nécessaire d’abord de bien comprendre ce qu’est un HECM. La majorité des prêts hypothécaires inversés émis aux États-Unis sont des HECM. La caractéristique distinctive des HECM est qu’ils sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA), qui fait partie du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
De nombreux HECM sont utilisés pour compléter les revenus de l’emprunteur. Le montant qui peut être retiré sur la valeur nette de la maison de l’emprunteur dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment :
- Le taux d’intérêt actuel
- L’âge du plus jeune emprunteur ou du conjoint non emprunteur admissible
- Le moindre entre la valeur estimative de la maison, le prix de vente ou le plafond hypothécaire HECM FHA (970 800 $ en 2022).
Le processus HECM for Purchase permet à un emprunteur d’utiliser un prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire pour acheter une maison en utilisant le produit de l’hypothèque inversée. Le plus grand avantage d’un HECM for Purchase, également connu sous le nom de Reverse for Purchase, est la flexibilité dont vous disposerez pour rembourser autant ou aussi peu de prêt que vous le souhaitez chaque mois – ou pour n’effectuer aucun paiement mensuel.
Note
Un prêt HECM pour achat doit être remboursé si vous vendez la maison, ne l’utilisez plus comme résidence principale, décédez ou ne respectez pas vos obligations de prêt telles que rester à jour sur l’assurance habitation et les taxes foncières. Étant donné que les HECM ont une clause de « non-recours », vous et vos héritiers ne devrez jamais plus sur le prêt que la valeur estimative de la maison.
Comme Gabe Bodner, spécialiste des prêts hypothécaires basé à Denver au sein de l’équipe Rueth de Fairway Independent Mortgage, l’a déclaré par téléphone à Gesundmd, un HECM for Purchase permet aux emprunteurs de se permettre la maison qu’ils souhaitent tout en permettant à leur épargne de continuer à croître pour la retraite.
“Si vous utilisez stratégiquement une hypothèque inversée, vous pouvez toujours effectuer un versement hypothécaire et gagner des capitaux propres tout en préservant vos autres actifs, comme un IRA ou un 401(k)”, a déclaré Bodner. « En ne les utilisant pas prématurément, vous pouvez potentiellement économiser également en impôts et en pénalités, ce qui vous fournira en fin de compte plus d’actifs pour vous donner une plus grande probabilité de réussite financière à la retraite. »
Cependant, vous devez disposer de suffisamment d’argent pour verser une mise de fonds substantielle sur l’achat d’une maison – généralement entre 45 % et 62 % du prix d’achat, selon l’âge de l’acheteur ou l’âge du conjoint non emprunteur admissible.Le montant de l’acompte nécessaire est calculé par HUD.
Voici quelques exemples de mise de fonds minimale requise pour des maisons dont les prix varient.
| Prix d’achat | Mise de fonds à 62 ans | Mise de fonds à 67 ans | Mise de fonds à 71 ans | Mise de fonds à 75 ans |
|---|---|---|---|---|
| 200 000 $ | 127 507 $ | 120 507 $ | 116 507 $ | 111 307 $ |
| 350 000 $ | 216 592 $ | 204 342 $ | 197 342 $ | 188 347 $ |
| 500 000 $ | 307 492 $ | 290 387 $ | 280 387 $ | 267 387 $ |
| 679 650 $ | 412 544 $ | 388 757 $ | 375 164 $ | 356 607 $ |
Ces montants d’acompte sont des estimations. Les acomptes réels varieront en fonction des taux d’intérêt et d’autres facteurs.
Note
Les frais de clôture d’un HECM pour achat comprennent une prime hypothécaire initiale de 2 % de la valeur de la propriété, ainsi que d’autres frais du prêteur et de tiers.
Avantages et inconvénients de l’utilisation d’un HECM pour l’achat
Maximise votre pouvoir d’achat
Complète la trésorerie
Préserve l’épargne-retraite pour la croissance
Seuls les emprunteurs de plus de 62 ans peuvent être admissibles
Les coûts supplémentaires incluent une prime hypothécaire initiale
Le prêt doit être remboursé si la maison n’est plus utilisée comme résidence principale ou si d’autres circonstances s’appliquent
Avantages expliqués
- Maximise votre pouvoir d’achat: Un prêt HECM peut être ajouté au produit de la vente d’une maison ou à l’encaisse pour aider quelqu’un à se permettre d’acheter la maison qu’il désire.
- Complète la trésorerie: Un HECM pour achat n’exige pas qu’un emprunteur effectue un versement hypothécaire mensuel, ce qui permet d’utiliser cet argent pour les dépenses quotidiennes.
- Préserve la retraite et autres économies pour la croissance: Au lieu d’utiliser l’épargne d’un IRA ou d’un 401(k) pour aider à acheter une maison, un emprunteur peut continuer à laisser croître ces investissements et également éviter d’être imposé sur les retraits.
Inconvénients expliqués
- Seuls les emprunteurs de plus de 62 ans peuvent être admissibles: HECM for Purchase a les mêmes exigences d’âge qu’un prêt hypothécaire traditionnel de conversion sur valeur domiciliaire. Selon Bodner, une hypothèque inversée exclusive est disponible pour les emprunteurs de 55 ans et plus.
- Les coûts supplémentaires incluent une prime hypothécaire initiale: Un HECM pour achat comprend une prime hypothécaire de 2 % qui doit être payée à la clôture. Les alternatives à un HECM peuvent être plus abordables.
- Conditions de remboursement du prêt: Comme pour toute HECM, le prêt doit être remboursé si l’emprunteur cesse d’utiliser le logement comme résidence principale ou ne respecte pas ses obligations de prêt telles que le paiement des taxes foncières ou des frais d’assurance habitation.
Comment obtenir un HECM à l’achat
La FHA exige que les emprunteurs souhaitant obtenir un prêt HECM for Purchase suivent un programme de conseil pour déterminer s’il leur convient. Les conseillers examineront les conditions d’éligibilité au programme et expliqueront les implications financières de ce prêt. Ils veulent également s’assurer que les emprunteurs comprennent les dispositions relatives au remboursement du prêt et envisagent des options qui pourraient être mieux adaptées. La FHA propose un outil de recherche en ligne pour trouver un conseiller HECM.
Vous pouvez également explorer la liste de tous les prêteurs approuvés par la FHA (cochez la case « prêts hypothécaires inversés »). Si vous répondez aux critères d’un prêt HECM, cette liste de prêteurs est le point de départ pour obtenir un prêt HECM pour Achat. Vous pouvez également demander à un conseiller HECM une liste de prêteurs.
Foire aux questions (FAQ)
Lorsque vous utilisez un HECM pour un achat, quel est le montant sur lequel les intérêts sont facturés ?
Avec un prêt HECM pour Achat, vous serez redevable du montant que vous avez emprunté plus les frais et intérêts. Si vous n’effectuez pas de mensualité sur le prêt, le montant augmentera chaque mois. Comme pour un prêt hypothécaire traditionnel, les taux d’intérêt fluctuent et vous pouvez obtenir un taux fixe ou un taux variable. En plus des intérêts, les frais courants comprennent une prime annuelle d’assurance hypothécaire de 0,5 % du solde hypothécaire. Les intérêts et l’assurance hypothécaire peuvent être intégrés au prêt chaque mois.
Quelles sont les conditions de revenus pour un HECM à l’Achat ?
Pour être admissible à recevoir un prêt hypothécaire inversé assuré par la FHA, un emprunteur doit disposer de ressources financières suffisantes pour continuer à rester à jour en matière d’impôts fonciers, d’assurance, d’entretien de la propriété, de frais HOA et d’autres coûts. De plus, l’emprunteur ne peut être en retard sur aucune dette fédérale. Si vous envisagez d’acheter une maison avec un prêt HECM pour achat, vous aurez besoin d’un acompte beaucoup plus élevé que lors de l’achat d’une maison avec un prêt traditionnel, souvent plus de 40 % du coût total de la maison.
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