Conseils pour acheter une maison à vendre par le propriétaire

La plupart des gens ne commencent pas avec l’intention d’acheter une maison à vendre par le propriétaire (FSBO), mais ces propriétés apparaissent régulièrement sur le marché immobilier. Devez-vous donner suite à ces inscriptions hors marché ou rester à l’écart ? Voici ce qu’il faut garder à l’esprit si vous envisagez d’acheter une maison à vendre par le propriétaire.

Avez-vous besoin d’un agent ? 

Le vendeur ne souhaite évidemment pas embaucher un agent inscripteur, mais de nombreux propriétaires sont prêts à payer l’agent d’un acheteur. Si vous disposez déjà d’un agent, celui-ci peut contacter l’acheteur en votre nom. Si vous n’en avez pas encore, envisagez d’en trouver un qui soit prêt à accepter le poste.

Les agents acheteurs ne sont pas toujours enthousiastes à l’idée de travailler sur des FSBO sans agent inscripteur, car ils ne veulent pas en assumer la responsabilité et cela peut signifier plus de travail pour pas nécessairement plus d’argent. Lorsqu’un seul agent est impliqué, cette personne finit souvent par faire le travail des deux côtés.

Quant à vos besoins, avoir un agent peut être extrêmement utile tout au long du processus, et le vendeur paie généralement la commission de l’agent, il n’y a donc aucune raison de ne pas travailler avec quelqu’un. Pourquoi y aller seul si ce n’est pas nécessaire ?

Rédaction du contrat d’achat

Un contrat d’achat établit les conditions de la vente entre vous et le vendeur. Si vous n’êtes pas à l’aise d’en rédiger un vous-même et que vous ne souhaitez pas faire appel à un agent, appelez un avocat spécialisé en droit immobilier pour gérer cet aspect de la transaction à votre place. En fait, vous devriez avoir un avocat qui attend dans les coulisses pour s’assurer que la transaction est effectuée légalement et que tous vos droits sont protégés.

De nombreux avocats rédigent une offre d’achat et d’autres documents moyennant des frais raisonnables, et c’est généralement de l’argent bien dépensé. Vous pouvez également trouver des contrats d’achat immobilier en ligne, mais vous feriez peut-être mieux de faire appel à un professionnel si vous n’avez pas l’expertise nécessaire pour remplir correctement les formulaires.

Si vous décidez de vous occuper vous-même des documents, gardez les conseils suivants à l’esprit.

Offrez moins que le prix catalogue

De cette façon, les négociations ne peuvent que progresser. Si vous commencez trop haut, vous ne pouvez pas redescendre. Il peut également être utile de déterminer à l’avance si le prix catalogue est raisonnable ou s’il s’agit d’une chimère. Vérifiez à quel prix se vendent des propriétés comparables dans la région et soyez prêt à négocier.

Écrire dans les imprévus

Ayez un moyen de vous sortir de la transaction si vous constatez des défauts physiques dans la propriété que le vendeur ne réparera pas ou si votre prêt n’est pas approuvé, entre autres problèmes. Certaines éventualités courantes comprennent une évaluation satisfaisante de la maison, l’approbation du prêt, une inspection satisfaisante de la maison et une inspection antiparasitaire, un titre de propriété clair du vendeur, l’approbation des divulgations du vendeur et l’assurabilité. Si l’un de ces facteurs ne peut être rempli, le contrat devient nul et non avenu si vous avez inclus les clauses d’urgence appropriées.

Ne donnez pas votre dépôt d’argent sérieux au vendeur

Remettez votre acompte (l’argent que vous soumettez avec votre offre d’achat) à un tiers qui le conservera pour vous, tel qu’une société de titres ou de dépôt fiduciaire. Normalement, l’agent inscripteur le placerait dans son compte séquestre pour le conserver. Vous ne voulez pas que l’argent soit versé sur le compte courant du vendeur. Que se passe-t-il si le vendeur le dépense et que la transaction échoue en raison de l’une de ces clauses conditionnelles ? Ou que se passe-t-il s’ils refusent de vous le restituer ? Vous n’aurez plus d’argent, au moins jusqu’à ce que vous les poursuiviez en justice.

Déterminer qui paie quoi

Qui paie quels frais est négociable. Déterminez qui paiera les droits de mutation, le séquestre et les frais de titre. Si vous êtes un excellent négociateur, tant mieux. Vous pouvez probablement vous en occuper vous-même. De même, vous pouvez utiliser les calculs au prorata à votre avantage. Déterminez si un prorata donné sera en votre faveur. Par exemple, la partie inutilisée des taxes foncières constitue généralement un crédit pour le vendeur s’il est payé avant la vente. Dans ce cas, vous souhaiterez peut-être ne demander aucun calcul au prorata. Mais si les taxes sont payées à terme échu, le vendeur vous créditera, vous aurez donc besoin d’un calcul au prorata.

Quand prendrez-vous possession ? 

Précisez quand le vendeur vous remettra les clés afin que vous puissiez prendre possession du bien. Il est acceptable dans certaines régions du pays de s’attendre à ce que la possession soit prise le jour de la fermeture. Dans les autres zones, la prise de possession est donnée le lendemain de la clôture pour laisser le temps au vendeur de se déplacer. Il n’est pas rare non plus que le vendeur ait des problèmes de délocalisation, surtout si la transaction est conclue rapidement. Déterminez si vous êtes prêt à laisser le vendeur vous louer pendant un certain temps après la clôture.

À propos de l’inspection de la maison

Faites toujours inspecter votre maison par un inspecteur en bâtiment réputé. Trop de transactions tournent mal lorsqu’un mauvais inspecteur en bâtiment est impliqué. Demandez les informations d’identification et demandez à l’inspecteur s’ils appartiennent à une association, puis effectuez un suivi sur les deux pour confirmer.

Vous disposez de plusieurs options si des problèmes majeurs sont détectés lors de l’inspection. Vous pouvez demander au vendeur :

• Résolvez le problème, mais gardez à l’esprit qu’ils ne sont pas tenus d’embaucher le meilleur entrepreneur disponible ou de garantir qu’un travail de qualité est effectué.
• Créditez-vous l’argent nécessaire pour embaucher votre propre entrepreneur après la clôture. Ce montant s’appliquera à vos frais de clôture, mais quoi que vous fassiez, n’indiquez pas dans un addenda que le crédit est destiné aux réparations. 
• Réduisez le prix de vente, généralement d’un montant proportionnel au coût prévu des réparations.

Quelques mythes sur les offres FSBO

Il existe certaines idées fausses concernant l’achat d’une maison à vendre par un propriétaire. Voici les mythes courants et pourquoi ils sont faux :

• Les FSBO ne sont pas des vendeurs sérieux : Ce n’est pas vrai. Une petite minorité tâte peut-être le terrain, mais la plupart souhaitent absolument vendre leur maison.
• Les FSBO ne sont pas flexibles sur les prix : Certains acheteurs pensent que les FSBO n’utilisent pas d’agents parce qu’ils n’en ont pas les moyens et qu’ils doivent retirer chaque centime de la transaction pour ne pas plier sur les prix. Selon une étude de la National Association of Realtors, la plupart des vendeurs FSBO obtiennent en réalité moins pour leur maison que ceux qui s’inscrivent auprès d’un agent immobilier.Les FSBO sont généralement disposés à négocier, mais ils risquent de ne pas être très doués dans ce domaine s’ils ne le font pas pour gagner leur vie. 
• Les biens à vendre par les propriétaires cachent des faits importants :Les FSBO sont liés par les mêmes lois qui régissent les personnes représentées par un agent immobilier. Ces vendeurs doivent fournir aux acheteurs les informations requises par le gouvernement fédéral et l’État, le cas échéant, y compris en révélant tout fait important pertinent.
• Vous n’avez pas besoin d’obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire : Ceci est utile si vous achetez un FSBO ou si vous optez pour une voie plus traditionnelle. Cela n’est peut-être pas obligatoire, mais cela aide à définir votre fourchette de prix, et tous les vendeurs apprécieront de savoir que vous êtes déjà autorisé à continuer.

N’oubliez pas de demander des conseils juridiques et fiscaux si vous avez des questions. Il est un peu risqué d’acheter un FSBO lorsque les vendeurs n’ont pas d’expérience dans la vente de maisons, mais si vous travaillez avec un agent et/ou un avocat pour vous assurer que tout est juridiquement valable, vous serez en bonne position pour aller de l’avant. Pensez également à calculer la mensualité hypothécaire (utilisez notre calculateur ci-dessous) qui correspond le mieux à votre budget avant de négocier avec un FSBO.

Foire aux questions (FAQ)