La Réserve fédérale et les taux hypothécaires entretiennent une relation très étroite. Cependant, il existe deux concepts concernant les prêts hypothécaires que beaucoup de gens ne comprennent pas toujours. Le premier concerne la manière dont les taux hypothécaires sont déterminés, suivi de la manière dont ces taux hypothécaires sont affectés lorsque la Réserve fédérale américaine publie des modifications de taux.
Même si vous ne comprenez pas entièrement ces concepts, vous pouvez toujours obtenir un bon taux sur votre prêt immobilier. Toutefois, sur des marchés difficiles caractérisés par des taux d’intérêt changeants, il est utile de connaître les bases afin de pouvoir veiller à votre propre bien-être financier.
Comment les obligations affectent les taux hypothécaires
Contrairement à la croyance populaire, les taux hypothécaires ne sont pas basés sur le bon du Trésor à 10 ans. Ils sont basés sur le marché obligataire, c’est-à-dire les obligations hypothécaires ou les titres adossés à des créances hypothécaires. Lorsqu’ils recherchent un nouveau prêt immobilier, de nombreuses personnes se connectent en ligne pour voir comment se portent les bons du Trésor à 10 ans, mais en réalité, les titres adossés à des créances hypothécaires déterminent les fluctuations des taux hypothécaires.
Note
En fait, il n’est pas rare de les voir évoluer dans des directions complètement différentes et, sans l’aide d’un professionnel, ce mouvement confus pourrait vous amener à prendre une mauvaise décision financière.
Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des prêts hypothécaires regroupés en groupes ou liasses de titres puis vendus sur le marché obligataire.Le prix de ces titres de créance regroupés dépend des événements d’actualité nationaux et mondiaux, qui affectent également les taux hypothécaires individuels.
Le graphique ci-dessous illustre la moyenne des taux hypothécaires fixes sur 30 ans de 2000 à aujourd’hui :
Comment les actions de la Fed affectent les taux hypothécaires
Lorsque la Fed réduit les taux d’intérêt, notamment d’une baisse importante ou répétée d’un point de pourcentage, les gens supposent automatiquement que les taux hypothécaires vont baisser.
Mais si vous suivez les taux hypothécaires, vous verrez que la plupart du temps, les taux baissent très lentement, voire pas du tout. Historiquement, lorsque la Fed a considérablement réduit les taux, les taux hypothécaires restent presque identiques aux taux établis des mois avant la baisse et des mois après la baisse.Les décisions de la Fed ne sont cependant pas totalement dénuées de pertinence. Ils ont tendance à avoir un impact différé et indirect sur les taux des prêts immobiliers.
Par exemple, lorsque les investisseurs s’inquiètent de l’inflation, cette préoccupation fera monter les taux. Lorsque le Congrès voudra stimuler l’action et lever des fonds pour combler le déficit, il créera davantage de bons du Trésor américain que les gens pourront acheter. Cette offre supplémentaire de nouveaux bons du Trésor peut également entraîner une hausse des taux hypothécaires.
Ce qui est encore plus crucial, c’est lorsqu’un acheteur est en train de prendre la décision de bloquer ou non un prêt juste avant une baisse des taux de la Fed. Supposons qu’un acheteur ait un contrat et pense que la Fed va baisser les taux la semaine prochaine. L’acheteur pourrait être tenté d’attendre avant de bloquer le prêt : une grave erreur.
Lorsque la Fed procède à une baisse aussi importante, disons de 50 points de base ou plus, cela peut en réalité provoquer une hausse initiale des taux fixes à 30 ans. Mais au fil du temps, les taux se stabilisent généralement ou récupèrent leurs pertes – en fonction, bien entendu, des tendances actuelles du marché. Ainsi, si un acheteur est dans les trois semaines suivant la clôture avant une baisse anticipée de la Fed, il est généralement recommandé de se verrouiller avant la baisse des taux de la Fed pour protéger ce bon taux d’intérêt initial.
Comprendre le TAEG
Vous verrez probablement le TAEG chaque fois que vous examinerez les taux hypothécaires. APR signifie « taux annuel effectif global ». Il s’agit du taux d’intérêt appliqué à votre versement hypothécaire mensuel, plus les frais supplémentaires. Supposons que le paiement mensuel de votre maison ait un taux d’intérêt de 4,75 %, mais que le TAEG de votre prêt soit de 5 %. La différence est due aux frais initiaux ou continus.
Calculer un taux hypothécaire
Les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers sont établis à l’aide d’un indice basé sur le marché actuel, tel que le marché obligataire, et d’une majoration qui représente le bénéfice du prêteur. Si vous consultez les tarifs publiés, notez qu’ils ont tendance à représenter une moyenne et vous constaterez peut-être que les tarifs dans votre zone géographique spécifique varient.
Note
Les tarifs qui vous sont proposés seront également affectés par l’étendue de votre cote de crédit. Les prêteurs fixent le prix de votre prêt hypothécaire en fonction de votre profil de risque.
Si vous avez une excellente cote de crédit, il est statistiquement beaucoup moins probable que vous ne parveniez pas à rembourser votre prêt, vous bénéficierez donc d’un taux d’intérêt plus bas. Si votre cote de crédit est inférieure, votre prêteur voudra plus d’intérêts pour compenser le risque supplémentaire de défaut de paiement de votre prêt, vous devrez donc payer un taux d’intérêt plus élevé.Utilisez le calculateur de taux hypothécaire ci-dessous pour avoir une idée de ce que pourrait être votre paiement mensuel.
L’essentiel
Les taux hypothécaires ne sont pas aussi simples qu’il y paraît. De multiples facteurs économiques et réglementaires peuvent influencer leur hausse et leur baisse : bons du Trésor, titres adossés à des créances hypothécaires, baisses de taux de la Fed, etc. Même si les propriétaires moyens n’ont pas besoin d’être des experts sur ce qui affecte les taux hypothécaires, cela aide à comprendre les influences qui les sous-tendent.
Ce qui compte vraiment, c’est la façon dont les taux d’intérêt hypothécaires vous affectent au moment d’acheter. N’oubliez pas que votre taux d’intérêt (haut ou bas) est différent de votre TAEG. Vous souhaitez qu’il y ait le plus petit écart possible entre votre taux d’intérêt et votre TAEG, car un écart plus grand indique une plus grande somme investie dans le prêt.
Et pendant que vous recherchez un prêt, n’oubliez pas que les taux que vous voyez sont souvent un taux moyen ou un taux extrêmement bas proposé uniquement à ceux qui disposent d’excellents indicateurs de crédit, de revenus et d’endettement.
Foire aux questions (FAQ)
Quels sont les taux hypothécaires moyens aujourd’hui ?
Les taux hypothécaires fluctuent régulièrement, de sorte que le taux moyen actuel pourrait ne pas être pertinent la semaine prochaine, le mois prochain ou l’année prochaine. La meilleure façon d’avoir une idée de l’environnement actuel des taux hypothécaires est de vérifier les données hypothécaires conservées par la Federal Reserve Bank de St. Louis. Ces graphiques offrent des aperçus quotidiens et hebdomadaires de diverses moyennes hypothécaires, y compris les taux hypothécaires fixes moyens sur 15 et 30 ans, ainsi que des détails sur les frais de montage et les points de remise.
Jusqu’où les taux hypothécaires peuvent-ils descendre ?
En théorie, il n’y a aucune limite à la baisse des taux hypothécaires, car les banques centrales pourraient introduire des taux négatifs sur le marché obligataire. En réalité, il existe un seuil à partir duquel les institutions financières ne trouveraient plus rentable de proposer des prêts hypothécaires comme produit de prêt, mais chaque prêteur doit prendre cette décision pour lui-même. Selon la Réserve fédérale, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans est tombé à un plus bas historique de 2,65 % en janvier 2021.
