Qu’est-ce que la location avec option d’achat ?

Définitions et exemples de location avec option d’achat

Les contrats de location avec option d’achat sont des alternatives aux prêts immobiliers traditionnels. Au départ, de tels accords ressemblent beaucoup aux baux traditionnels que les propriétaires et les locataires pourraient signer. Cependant, le contrat donne également au locataire le droit exclusif d’acheter la maison à un moment précis dans le futur. Une partie de l’argent payé d’avance et une partie du loyer mensuel établi sont également affectées au prix d’achat.

Deux parties peuvent conclure un tel accord, mais ils sont parfois utilisés dans le cadre de programmes de logement conçus pour créer des logements abordables ou revitaliser des quartiers.

Comment fonctionne la location avec option d’achat ?

L’acheteur et le vendeur établissent un prix d’achat pour la maison dans leur contrat. À un moment donné dans le futur, l’acheteur pourra acheter la maison à ce prix, quelle que soit la valeur réelle de la maison.

Il n’est pas rare de fixer un prix de location avec option d’achat supérieur au taux en vigueur pour tenir compte des augmentations projetées de la valeur des maisons. Si la valeur de la maison a augmenté plus rapidement que prévu, les choses tournent en faveur de l’acheteur. Si la maison perd de la valeur, le locataire peut se retirer. Les acheteurs demandent généralement un prêt hypothécaire lorsque vient le temps d’acheter la maison.

Les acheteurs paient généralement une prime d’option d’avance ou par tranches égales liées au paiement de leur loyer, souvent jusqu’à 5 % du prix d’achat final. Le paiement n’est pas remboursable, mais il peut être appliqué à l’acompte.

Les contrats fixent également le montant du loyer mensuel majoré du montant supplémentaire que le locataire paie chaque mois. Le montant supplémentaire est généralement crédité sur le prix d’achat final, ce qui réduit le montant que l’acheteur doit débourser pour acheter la maison. Le loyer supplémentaire n’est pas remboursable. Il récompense le vendeur pour avoir accepté de ne vendre la propriété à personne d’autre jusqu’à la fin du contrat avec le locataire. Les contrats doivent également stipuler qui est responsable de l’entretien pendant la période de location.

La location avec option d’achat en vaut-elle la peine ?

Les contrats de location avec option d’achat ont du sens pour certains acheteurs, mais pas pour d’autres. Si votre crédit est fragile ou si vous avez besoin de temps pour économiser un acompte, la location avec option d’achat peut être le bon choix pour vous. Beaucoup dépend de vos finances et de l’état du marché immobilier.

Ratio prix/loyer

Un rapport prix/loyer mesure l’abordabilité relative de l’achat par rapport à la location sur un marché immobilier. Il est calculé en divisant le prix médian des maisons vendues pendant une période donnée sur un marché particulier par 12 mois de loyer mensuel médian sur ce même marché.

Par exemple, le prix médian des maisons vendues aux États-Unis au cours du quatrième trimestre 2021 était de 423 600 $, tandis que le loyer mensuel médian payé au cours de la même période dans les 50 plus grandes métropoles du pays était de 1 771 $.Ainsi, pour obtenir le ratio prix/loyer, vous diviseriez 408 100 par 21 252 (1 771 multiplié par 12) et vous obtiendriez 19,2. Plus le ratio est élevé, plus le marché est favorable à la location. Plus le ratio est faible, plus le marché est favorable à l’achat.

Bien entendu, les prix moyens des logements et les loyers varient d’un marché à l’autre, de sorte que la moyenne nationale ne fournit guère plus qu’un aperçu général. Pour être précis, vous devez baser votre calcul sur les chiffres actuels là où vous envisagez d’acheter ou de louer.

Avantages et inconvénients de la location avec option d’achat pour les acheteurs

Avantages expliqués

• Acheter avec un mauvais crédit: Les acheteurs qui ne peuvent pas prétendre à un prêt immobilier peuvent commencer à acheter une maison avec un contrat de location avec option d’achat. Au fil du temps, ils peuvent travailler à rétablir leur cote de crédit et obtenir un prêt une fois qu’il sera enfin temps d’acheter la maison.
• Bloquer un prix d’achat: Sur les marchés où les prix de l’immobilier augmentent, les acheteurs peuvent obtenir un accord pour acheter au prix actuel, l’achat ayant lieu plusieurs années dans le futur. Les acheteurs ont la possibilité de se retirer si les prix des logements baissent, même si la pertinence financière de cette décision dépendra du montant qu’ils ont payé en vertu de l’accord.
• Essai routier: Les acheteurs peuvent vivre dans une maison avant de s’engager à acheter la propriété. En conséquence, ils peuvent être informés des problèmes liés à la maison, des voisins cauchemardesques et de tout autre problème avant qu’il ne soit trop tard.
• Bougez moins: Les acheteurs qui s’engagent envers une maison et un quartier (mais ne peuvent pas acheter) peuvent accéder à une maison qu’ils achèteront éventuellement. Cela réduit le coût et les inconvénients du déménagement après quelques années.
• Construire des capitaux propres: Techniquement, les locataires ne construisent pas de valeur nette de la même manière que les propriétaires. Cependant, les paiements peuvent s’accumuler et fournir une somme substantielle à consacrer à l’achat de la maison.

Inconvénients expliqués

• Perdre de l’argent: Si vous n’achetez pas la maison, vous perdez tout l’argent supplémentaire que vous avez payé. Les vendeurs peuvent être tentés de rendre l’achat difficile ou peu attrayant pour pouvoir empocher votre investissement.
• Des progrès lents: Vous envisagez peut-être d’améliorer votre crédit ou d’augmenter vos revenus afin d’être admissible à un prêt à la fin de l’option, mais les choses pourraient ne pas se passer comme prévu.
• Moins de contrôle: Vous n’êtes pas encore propriétaire du bien, vous n’en avez donc pas le contrôle total. Votre propriétaire pourrait cesser d’effectuer ses versements hypothécaires et perdre la propriété en raison d’une saisie, ou vous pourriez ne pas être en charge des décisions concernant les éléments d’entretien majeurs. De même, votre propriétaire pourrait perdre un jugement ou cesser de payer des impôts fonciers et se retrouver avec des privilèges sur la propriété. L’accord devrait aborder tous ces scénarios. Le propriétaire n’est pas autorisé à vendre tant que vous disposez d’une option sur la propriété, mais les batailles juridiques sont toujours un casse-tête et une dépense importante.
• Des prix en baisse: Les prix des maisons pourraient baisser et vous ne pourrez peut-être pas renégocier un prix d’achat inférieur. Il vous reste alors la possibilité de renoncer à tout l’argent de votre option ou d’acheter la maison. Si votre prêteur n’approuve pas un prêt surdimensionné, vous devrez apporter de l’argent supplémentaire pour conclure un acompte.
• Les retards de paiement font mal: Selon votre accord, si vous ne payez pas votre loyer à temps, vous risquez de perdre le droit d’achat ainsi que tous vos paiements supplémentaires. Dans certains cas, vous conservez votre option, mais votre paiement supplémentaire pour le mois n’est pas comptabilisé et ne s’ajoutera pas au montant que vous avez accumulé pour un éventuel achat.
• Problèmes de maison: Il peut y avoir des problèmes avec la propriété dont vous ignorez l’existence jusqu’à ce que vous essayiez de l’acheter, comme des problèmes de titre. Traitez un achat en location avec option d’achat comme un véritable achat. Obtenez une inspection et une recherche de titre avant de vous lancer.

Avantages et inconvénients de la location avec option d’achat pour les vendeurs

Avantages expliqués

• Plus d’acheteurs: Si vous avez du mal à attirer des acheteurs, vous pouvez vous adresser aux locataires qui espèrent acheter à l’avenir.
• Gagner un revenu: Si vous n’avez pas besoin de vendre immédiatement et d’utiliser l’argent pour une autre mise de fonds, vous pouvez gagner un revenu de location tout en vous dirigeant vers la vente d’une propriété.
• Prix ​​plus élevé: Vous pouvez demander un prix de vente plus élevé lorsque vous proposez une location avec option d’achat. Les gens peuvent être prêts à payer un supplément pour cette opportunité. Les locataires ont également la possibilité d’acheter la maison – qu’ils n’utiliseront peut-être jamais – mais la flexibilité coûte toujours plus cher.
• Locataire investi: Un acheteur potentiel est plus susceptible de prendre soin d’une propriété et de s’entendre avec les voisins qu’un locataire qui n’a aucune peau dans le jeu. Le locataire/acheteur est déjà investi dans la propriété et a intérêt à l’entretenir.

Inconvénients expliqués

• Aucune certitude: Votre locataire n’achètera peut-être pas, ce qui signifie que vous devrez tout recommencer et trouver un autre acheteur ou locataire, mais au moins vous pourrez conserver l’argent supplémentaire.
• L’argent lent: Vous ne recevez pas une somme forfaitaire importante, dont vous pourriez avoir besoin pour acheter votre prochaine maison.
• Appréciation manquante: Vous fixez généralement un prix de vente lorsque vous signez un contrat de location avec option d’achat, mais les prix des logements peuvent augmenter plus rapidement que prévu. Il faut l’accepter ou attendre un peu pour proposer l’option d’achat.
• Baisse des prix de l’immobilier: Les prix des maisons pourraient baisser, et si votre locataire n’achète pas, vous auriez mieux fait de simplement vendre la propriété.
• Découvrir les défauts: Les acheteurs peuvent découvrir des défauts dont vous ignoriez l’existence et décider de ne pas acheter. Par exemple, la plomberie peut convenir à un couple, mais pas à une famille de cinq personnes. Bien que ce défaut n’ait jamais été constaté dans le cadre du mode de vie précédent, il s’agit désormais d’un problème que vous devrez résoudre ou divulguer aux futurs acheteurs.

Tout est négociable dans une transaction de location avec option d’achat. L’acheteur et le vendeur acceptent certaines conditions, et toutes les conditions peuvent être modifiées pour répondre aux besoins de chacun.