Si vous travaillez dans l’immobilier, il est utile de comprendre l’impact de l’offre et de la demande sur votre entreprise. Les principes économiques de base de l’immobilier sont les mêmes que pour tout autre bien ou service. Lorsque l’offre et la demande correspondent parfaitement – lorsque chaque acheteur potentiel peut acheter ce dont il a besoin et que chaque vendeur est en mesure de vendre tout ce qu’il propose – le marché est dit équilibré, ou en équilibre, et les prix sont stables.
Mais l’offre et la demande immobilière ne sont pas faciles à équilibrer. Créer des propriétés plus vendables demande du temps, un travail considérable et beaucoup d’efforts. Cela n’est pas possible du tout dans certains cas, et même lorsque c’est le cas, il n’est peut-être pas possible que l’offre augmente à temps pour répondre à la demande des consommateurs, comme nous l’avons vu lors du boom du marché immobilier en 2021.
Comprendre le principe économique de base de l’offre et de la demande peut aider les consommateurs à décider du meilleur moment pour acheter ou vendre leur propriété. Connaître les forces en jeu peut également aider les courtiers et les agents immobiliers à s’y préparer et à y répondre.
Points clés à retenir
- Dans l’immobilier, comme dans d’autres secteurs, lorsque la demande est supérieure à l’offre, les prix augmentent et si l’offre dépasse la demande, les prix baissent.
- Les facteurs qui ont un impact sur l’offre immobilière comprennent l’offre de main-d’œuvre et de matériaux, les politiques gouvernementales et le sentiment local à l’égard du développement.
- Les facteurs qui ont un impact sur la demande comprennent les taux d’intérêt, la démographie des acheteurs et le bien-être financier des consommateurs.
- La pandémie de COVID-19 a ajouté d’autres facteurs qui ont déséquilibré l’offre et la demande.
Comment fonctionnent l’offre et la demande dans l’immobilier
L’immobilier suit la loi de l’offre et de la demande : lorsqu’il y a plus d’acheteurs que de propriétés à vendre, les prix augmentent. Donnez un pourboire à Gesundmd dans l’autre sens et les prix baissent.
Il est facile de voir cela en fonctionnement. Si vous avez acheté et vendu des maisons en 2021, vous avez été confronté à un marché de vendeurs extrême dans lequel les chasseurs de maisons et les investisseurs se sont alignés pour soumissionner sur un nombre presque record de maisons à vendre, et les prix des maisons ont grimpé en flèche.En 2022, la demande a chuté car la hausse des taux d’intérêt a rendu l’achat d’une maison plus cher.
Un baromètre approximatif de l’offre et de la demande est une statistique créée par la National Association of Realtors (NAR) appelée « mois d’offre ». Cela fait référence au temps qu’il faudrait pour vendre toutes les maisons actuellement sur le marché au rythme actuel des ventes. En règle générale, un approvisionnement sur six mois signifie un marché équilibré avec des prix en hausse modérée, et tout ce qui est inférieur à cela signifie que les prix accélèrent plus rapidement.En janvier 2022, l’offre mensuelle est tombée à 1,6 mois, un niveau record.
Facteurs qui affectent l’offre de logements
Examinons de plus près pourquoi l’offre de logements augmente ou diminue.
Inventaire existant
L’inventaire des maisons à vendre comprend des maisons anciennes ainsi que des maisons neuves vendues par des constructeurs d’habitations. Ces deux groupes de logements, appelés logements « neufs » et « existants », sont généralement suivis séparément et soumis à des influences différentes.
La National Association of Realtors estime le nombre de maisons existantes à vendre à l’aide des données des annonces immobilières.L’offre de logements existants est influencée par le nombre de personnes qui mettent leur logement sur le marché, en particulier lorsque les logements ouvrent en raison du vieillissement et de la mortalité des générations plus âgées.
Note
Certains experts estiment qu’un quart des maisons existantes seront mises en vente d’ici 2040 en raison du fait que les baby-boomers quitteront leur foyer ou finiront par mourir.
Les maisons sont également répertoriées lorsque les gens vendent une maison et en achètent une autre, mais cela a un impact net nul sur l’offre totale de logements, puisqu’ils retirent une maison du marché ailleurs.
Construction de nouvelles maisons
Le nombre de maisons neuves à vendre provient d’une enquête auprès des constructeurs menée par le Bureau du recensement des États-Unis pour calculer ce nombre.La construction de nouvelles maisons évolue en fonction de :
- Dans quelle mesure les constructeurs sont-ils convaincus de pouvoir trouver des acheteurs ?
- Avec quelle facilité les constructeurs peuvent-ils trouver les travailleurs et les matériaux dont ils ont besoin
- Comme le temps est beau pour la construction
Politiques gouvernementales
Les politiques fédérales et locales ont toutes deux un impact important sur l’offre et la demande sur le marché immobilier. Les contrôles de zonage et l’opposition aux nouvelles constructions de la part des résidents locaux ayant des attitudes Not-In-My-Back-Yard (NIMBY) dans certaines zones ralentissent le développement, selon Freddie Mac. En effet, le NIMBYisme peut alimenter les décisions locales visant à décourager le développement.
Note
Les lois locales peuvent également restreindre la hauteur des bâtiments ou le nombre de logements pouvant être construits par acre, ce qui diminue l’offre de logements et les rend moins abordables.
Pour contribuer à augmenter l’offre de logements, l’administration du président Joe Biden a lancé en 2022 un programme qui favorise les gouvernements des États et locaux qui demandent des fonds fédéraux pour les transports s’ils réforment leurs politiques d’aménagement du territoire pour promouvoir la densité des logements, entre autres objectifs. L’objectif est de combler le déficit de logement d’ici cinq ans.L’administration Biden a également alloué davantage de fonds pour subventionner la construction et la réparation de logements abordables.
Facteurs qui affectent la demande de logements
La demande de logements est également soumise à diverses forces économiques et sociétales qui affectent les entreprises immobilières.
Taux d’intérêt hypothécaires
Les taux d’intérêt sont des facteurs importants dans le montant que les acheteurs peuvent et paieront pour une maison. Lorsque les taux hypothécaires sont bas, financer une maison ne coûte pas autant cher. Cela signifie que les acheteurs peuvent s’offrir des maisons plus chères avec le même budget mensuel.
Par exemple, un acheteur disposant de 40 000 $ pour une mise de fonds et d’un budget mensuel de 1 500 $ pour les versements hypothécaires pourrait acheter une maison d’une valeur de 412 242 $ au taux d’intérêt moyen ultra-faible de 2,65 % pour une hypothèque fixe de 30 ans qui prévalait en janvier 2021, selon Freddie Mac. Ce même acheteur ne pouvait se permettre qu’une maison d’une valeur de 310 122 $ au taux d’intérêt typique de 5,3 % proposé en juillet 2022.
Vous pouvez calculer le versement hypothécaire mensuel pour n’importe quelle propriété avec un calculateur hypothécaire, comme celui-ci.
Parce qu’ils peuvent avoir un impact considérable sur les versements hypothécaires mensuels, les taux hypothécaires à eux seuls peuvent modifier considérablement la demande de logements. En 2022, les efforts de la Réserve fédérale pour freiner l’inflation en augmentant les taux d’intérêt ont provoqué une flambée des taux hypothécaires.
Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe augmentent ou diminuent généralement en même temps que les rendements des bons du Trésor à 10 ans, qui, à leur tour, ont tendance à augmenter si les traders obligataires pensent que la Fed va augmenter fortement les taux d’intérêt. Les hausses de taux de la Fed ont nui à la demande et ralenti les ventes de logements, même si les prix ont continué à augmenter en raison de l’offre restreinte.
Santé financière des consommateurs
L’économie dans son ensemble et l’état du portefeuille des gens ont également une influence majeure sur la demande d’achat de logements. Lorsque les gens regorgent d’argent, se sentent en sécurité dans leur emploi et connaissent bien l’orientation de l’économie, ils sont plus susceptibles d’investir dans l’achat d’une maison.
Une façon de mesurer l’humeur générale – et d’avoir une idée de ce qui influence l’offre et la demande – est l’indice de sentiment d’achat de maison du géant hypothécaire Fannie Mae, qui interroge chaque mois les consommateurs sur leurs revenus, leurs sentiments sur la sécurité de l’emploi et si c’est le bon moment pour acheter ou vendre une maison.
En 2021, l’optimisme concernant l’achat et la vente de logements a été stimulé par la bonne santé des finances des ménages en général, avec une reprise du marché du travail et des paiements de relance du gouvernement qui ont renforcé les résultats financiers des acheteurs de logements. Mais au fil du temps, la hausse des prix et des taux hypothécaires a altéré les perspectives d’achat de logements, selon l’enquête.
Changements démographiques
Le nombre de personnes sur le marché des logements peut également avoir un impact sur la demande, avec un afflux de nouveaux acheteurs gonflant la demande. Au plus fort du boom immobilier de 2021, une vague de millennials est entrée dans l’âge privilégié de l’achat d’une maison, ce qui signifie qu’il y avait encore plus d’acheteurs à la recherche de ces maisons rares, en particulier celles « d’entrée de gamme » moins chères adaptées aux premiers acheteurs.
“Il y a une vague de jeunes adultes qui vieillissent jusqu’à atteindre le pic de formation de ménages”, a déclaré Jessica Lautz, vice-présidente de la démographie et des connaissances comportementales au NAR. « Et ces jeunes adultes veulent trouver un endroit où vivre et gagner de la valeur nette et les gains financiers qu’apporte l’accession à la propriété.
Les investisseurs institutionnels ont également contribué au boom immobilier, représentant une part modeste mais croissante du marché. En 2021, 13,2 % des logements vendus ont été achetés par des entreprises, des sociétés et des sociétés à responsabilité limitée (SARL), contre 11,8 % en 2020, selon une étude du NAR.
Effets de la pandémie sur l’offre et la demande
Lorsque la pandémie de COVID-19 a frappé en 2020, de nombreuses entreprises se sont tournées vers les opérations à distance et une horde de nouveaux télétravailleurs sont partis à la recherche de maisons plus grandes, mieux adaptées à leur nouveau mode de vie de travail à domicile. Dans le même temps, les taux hypothécaires ont chuté à des niveaux record, ce qui a permis aux familles d’accéder plus facilement à un logement.En bref, la balance entre l’offre et la demande a explosé du côté de la demande.
Normalement, les principes économiques de base dicteraient que les fournisseurs de produits très demandés réagissent en augmentant leur production, pour finalement stabiliser les prix. Mais construire une nouvelle maison est un processus lent ; en 2021, il a fallu en moyenne 7,2 mois du début à la fin, sans compter le temps passé à planifier et à obtenir les permis de construire, selon les données du gouvernement.
En outre, les constructeurs d’habitations ont eu du mal à trouver suffisamment de travailleurs et de matériaux de construction pour mener à bien leurs projets en raison des perturbations du marché du travail et de la chaîne d’approvisionnement causées par la pandémie, de sorte que la demande croissante n’a pas été compensée par un boom de la construction équivalent.
Problèmes d’approvisionnement à plus long terme
Mais ce n’était pas seulement la pandémie. Des facteurs à plus long terme ont également contribué au déséquilibre entre l’offre et la demande. Les États-Unis ont des logements sous-construits depuis des décennies, ce qui entraîne une pénurie chronique.
Note
Il y avait 3,8 millions de logements de moins que nécessaire au quatrième trimestre 2020, estiment les économistes de Freddie Mac dans un rapport.L’Association nationale des agents immobiliers a évalué le déficit de logements à 5,5 millions.
Selon Lautz, l’une des raisons expliquant le déficit de l’offre de logements est la difficulté de trouver des terrains pour construire des maisons sur des marchés immobiliers en pleine effervescence, ainsi que le manque croissant de travailleurs qualifiés et de matériaux de construction.
L’offre étant incapable de suivre le rythme, il y avait beaucoup plus d’acheteurs que de vendeurs et les prix ont grimpé en flèche. La maison médiane au deuxième trimestre 2022 s’est vendue à 440 300 $, soit une augmentation de plus de 100 000 $ par rapport au prix typique de 329 000 $ au début de 2020.Une légère hausse des taux hypothécaires au printemps 2022 a ralenti le rythme de la hausse des prix, mais pas de beaucoup.
L’offre et la demande immobilières varient selon l’emplacement
Il s’agit cependant de tendances nationales et les choses peuvent être très différentes selon l’endroit où vous achetez ou vendez une maison. Faites attention aux facteurs qui influencent votre marché local. Surveillez les entreprises locales et notez les tendances en matière d’augmentation et de réduction des effectifs si vous faites des affaires sur un marché où de nombreux travailleurs déménagent vers ou depuis là.
Comme au niveau national, les taux de divorce, les taux de mortalité et la démographie peuvent être pris en compte. D’autres facteurs importants incluent les impacts du changement climatique (l’augmentation des inondations, des risques d’incendie et de la chaleur excessive peut pousser les propriétaires à fuir et les prix à chuter), une population vieillissante et les tendances d’investissement si vous faites des affaires dans une zone de villégiature qui comprend des maisons de vacances. Les tendances qui impactent les revenus discrétionnaires ont plus d’influence sur ce type de marché que sur d’autres.
Il existe également des tendances régionales. Par exemple, les prix des logements dans l’Ouest sont restés relativement stables par rapport à ceux du Sud de 2019 à 2021, selon les données du NAR.
Pour avoir une bonne idée de l’offre et de la demande dans votre région, visitez le site Web de votre association locale d’agents immobiliers : la plupart des organismes publics fournissent des statistiques sur l’offre mensuelle sur le marché local.
Les parcelles de terrain sont limitées et immobiles
À la base de toutes ces influences se trouvent les principes fondamentaux de l’offre et de la demande.
Vous ne pouvez pas combler une pénurie de biens immobiliers en fabriquant davantage d’unités de terrain. Il s’agit d’un approvisionnement limité, pas d’un produit manufacturé. Vous pourrez peut-être créer plus d’unités dans un espace donné, comme des condos ou des maisons de ville, mais le terrain lui-même est unique et ne peut pas être dupliqué pour répondre à une pénurie.
De même, lorsqu’il existe une pénurie de terrains à bâtir dans une zone donnée, vous ne pouvez pas simplement déplacer davantage de terrain pour atténuer la pénurie. L’immobilier est là où il se trouve. Ce sera toujours un produit local influencé par les conditions locales.
Foire aux questions (FAQ)
Quand se produit un équilibre entre l’offre et la demande ?
L’équilibre est le prix auquel l’offre et la demande sont équilibrées : il n’y a ni excédent ni pénurie. Les acheteurs sont prêts à acheter exactement autant de biens que les vendeurs sont prêts à en vendre.
Le point d’équilibre évolue en réponse aux changements de l’offre et de la demande. Une demande plus forte par rapport à l’offre entraînera une hausse du prix d’équilibre, tandis qu’une demande réduite le fera baisser.
Même si les économistes pensent que les marchés tendent vers l’équilibre à long terme, la vie réelle en dehors des manuels d’économie est compliquée et les prix ont tendance à beaucoup rebondir sur le chemin de l’équilibre.
Pourquoi la demande de logements est-elle plus flexible que l’offre ?
Même si la demande peut changer en un clin d’œil en fonction des conditions financières ou sociales, l’offre sur le marché immobilier met beaucoup plus de temps à s’ajuster. Augmenter l’offre de logements à vendre signifie construire une maison ou un immeuble d’appartements, ce qui prend beaucoup de temps : 7,2 mois pour une maison unifamiliale et plus d’un an pour un immeuble d’appartements moyen en 2021, selon les statistiques gouvernementales.
Compte tenu de ces vents contraires, la construction de logements a perdu des millions d’unités derrière la demande au cours des dernières décennies, selon une étude récente.
