Il y a de bons propriétaires, il y a de mauvais propriétaires et il y a des propriétaires inexpérimentés. Que vous achetiez votre premier bien locatif ou que vous soyez propriétaire depuis des années, comprendre ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire légalement est essentiel à votre réussite. Évaluer une action à l’avance peut vous éviter bien des ennuis plus tard.
Points clés à retenir
- Il existe des actions en justice que vous pouvez entreprendre en tant que propriétaire, comme par exemple déduire du dépôt de garantie lorsque votre locataire endommage le bien locatif.
- Des actions illégales que vous ne savez peut-être pas que vous entreprenez en tant que propriétaire pourraient consister à entrer dans la propriété locative sans préavis (sauf en cas d’urgence).
- Apprenez ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire en tant que propriétaire si vous souhaitez rester en règle auprès des locataires pour les années à venir.
Actions en justice que les propriétaires peuvent entreprendre
Il y a certaines choses que vous pouvez faire en tant que propriétaire :
- Il est acceptable de refuser de louer à quelqu’un en raison d’un crédit ou de références médiocres, mais parlez-en à un avocat avant de refuser pour toute autre raison.
- Augmenter le loyer est une bonne chose, mais seulement à certaines heures et dans certains pourcentages, alors vérifiez le code de votre état pour vous assurer que vous respectez ces limites.
- Vous pouvez déduire des dépôts de garantie les dommages causés par le locataire, mais pas l’usure raisonnable.
Actions illégales que les propriétaires ne peuvent pas entreprendre
Et puis il y a des actions illégales que vous ne réalisez peut-être pas que vous entreprenez en tant que propriétaire :
- Vous ne pouvez pas exclure les locataires de leur logement sans obtenir au préalable une ordonnance d’expulsion du tribunal, même s’ils n’ont pas payé leur loyer depuis des mois.
- Vous ne pouvez pas exercer de représailles contre les locataires qui se plaignent de conditions inhabitables.
- Vous ne pouvez pas entrer dans un logement loué sans fournir au préalable un préavis raisonnable, sauf en cas d’urgence.
En savoir plus sur ce qu’il faut faire dans certaines situations peut vous aider à savoir comment les gérer si et quand elles surviennent avec un locataire.
Note
Les lois sur les propriétaires et les locataires peuvent changer d’un État à l’autre. Assurez-vous de vous renseigner sur ce qui est illégal et légal dans votre état avant de devenir propriétaire.
Non-paiement du loyer
Pour une raison quelconque, vous ne pouvez pas simplement exclure votre locataire du logement s’il ne paie pas son loyer. Au lieu de cela, vous devez emprunter les voies légales appropriées et les traduire en justice pour obtenir d’abord une ordonnance d’expulsion.
Vous voudrez peut-être éviter un long processus d’expulsion. Vous voudrez peut-être également éviter le risque que le locataire paie le loyer dû lorsqu’il se présente au tribunal, mais qu’il cesse de le payer juste après la date d’audience.
Locataires à problèmes
Les locataires causent parfois des problèmes dans le bien locatif, comme déranger ou harceler d’autres locataires, mener des activités illégales en dehors de leur appartement ou violer d’autres clauses du bail. Encore une fois, vous devez expulser par le biais du système juridique. Vous ne pouvez pas entreprendre vous-même une action non autorisée.
Note
Si vous pensez que votre locataire fait des choses illégales, parlez-en aux autorités. Appelez la police locale et un avocat pour déterminer si ce qu’ils font est vraiment illégal. Si tel est le cas, travaillez avec les autorités pour agir en toute sécurité.
Plaintes des locataires
Vous ne devriez pas exercer de représailles contre les locataires qui ont déposé des plaintes concernant le bien locatif. Il se peut que le locataire vous ait déjà adressé ces plaintes ou qu’il ait déposé une plainte officielle auprès de la municipalité ou de l’État. Dans les deux cas, vous ne pouvez pas réagir en augmentant le loyer ou en intentant une action en expulsion. Vous ne pouvez pas harceler le locataire ou rendre les conditions de vie si inconfortables qu’il quitte la propriété, par exemple en refusant d’effectuer les réparations nécessaires.
Augmenter le prix du loyer
Disons que vous souhaitez qu’un locataire quitte le bien locatif afin de pouvoir facturer un loyer plus élevé à un nouveau locataire. Cela se produit généralement avec des appartements à loyer stabilisé ou des appartements où résident des locataires protégés.
Le loyer ne peut être augmenté que d’un certain pourcentage chaque année dans les appartements à loyer stabilisé, de sorte qu’un locataire qui y réside depuis 15 ans peut payer bien en dessous du prix du marché pour l’unité. Les locataires protégés sont similaires dans la mesure où vous ne pouvez augmenter le loyer que d’un certain pourcentage chaque année. Ces locataires ne peuvent être expulsés sauf pour des raisons bien précises.
Il existe des règles spécifiques concernant la fréquence et le montant de l’augmentation du loyer d’un locataire. Vous devez donner un préavis approprié, par exemple 30 à 60 jours, avant le renouvellement d’un bail. Vous ne pouvez pas augmenter le loyer plus que ce qui est légalement autorisé dans votre État, par exemple en exigeant une augmentation de 10 % alors que le maximum autorisé par l’État est de 5 %.
Discrimination envers les locataires
Vous préférerez peut-être louer uniquement à des couples mariés ou ne souhaiterez peut-être pas que les étudiants louent ensemble. Vous voudrez peut-être même éviter d’avoir à apporter des aménagements raisonnables à la propriété pour un locataire handicapé. Tout cela entre dans la catégorie de la discrimination.
Refuser de louer pour l’une de ces raisons est illégal et peut vous exposer à de graves poursuites. Un propriétaire est légalement responsable du respect des lois sur le logement équitable. Il existe une loi fédérale sur le logement équitable et la plupart des États ont des règles supplémentaires en matière de logement équitable que les propriétaires doivent suivre. Assurez-vous d’être à jour sur ces lois.
Note
Il est illégal pour un propriétaire de refuser de louer à un locataire en raison de la couleur de sa peau, du groupe religieux auquel il est affilié ou parce qu’il a un handicap.
Deux des cas les plus courants où un propriétaire enfreint les lois sur le logement équitable sont lorsqu’il publie des annonces pour pourvoir un poste vacant ou lorsqu’il sélectionne et interroge les locataires. Soyez prudent et choisissez judicieusement vos mots.
Augmentation des dépenses immobilières
Vous pourriez sans le savoir accomplir des actions illégales pour compenser une augmentation de coûts tels que les taxes foncières, les assurances, les services publics ou l’entretien. Cela pourrait inclure d’essayer d’économiser de l’argent en embauchant des travailleurs non qualifiés pour effectuer des réparations à moindre coût ou en refusant de planifier les inspections immobilières requises. Ne faites pas ça ; si vos coûts augmentent en tant que propriétaire, discutez de vos options avec un avocat et un agent immobilier.
Refuser de faire des réparations
Vous êtes tenu de maintenir le bien locatif dans un état habitable, il est donc illégal de refuser d’effectuer des réparations pouvant affecter la santé ou la sécurité d’un locataire. Vous ne voulez pas non plus effectuer les réparations, mais embaucher illégalement des entrepreneurs non agréés pour effectuer les travaux, comme l’électricité ou la plomberie. Il est probable que votre ville ait besoin de professionnels agréés pour effectuer les travaux.
Si vous êtes conscient d’un problème de santé ou de sécurité dans la propriété, n’essayez pas de le dissimuler au lieu de le résoudre. Par exemple, il pourrait y avoir un risque connu lié à la peinture au plomb. N’évitez pas la coûteuse décontamination de la peinture au plomb en installant des moulures décoratives sur le danger. Cela enfreint la loi.
Entrer dans la propriété sans préavis
Un autre acte interdit est le non-respect du droit légal à la vie privée d’un locataire. Vous avez le droit d’entrer dans l’appartement d’un locataire en cas d’urgence, mais vous devez donner au locataire un préavis approprié dans presque toutes les autres situations. Le montant du préavis est généralement précisé dans les lois sur les propriétaires/locataires de votre État et, dans le cas contraire, il doit être clairement indiqué à l’avance dans votre contrat de location.
En plus d’un préavis approprié, le propriétaire ne peut entrer dans l’appartement que pour des raisons légales, comme pour montrer l’unité à des locataires potentiels ou pour effectuer des réparations. Ne placez pas de caméras ou d’équipement d’enregistrement à l’intérieur de l’appartement d’un locataire. C’est totalement illégal, quel que soit le raisonnement qui le sous-tend.
Ne pas obtenir les inspections requises
Certains propriétaires louent des appartements sans effectuer au préalable les inspections requises. Certains États exigent un nouveau certificat d’occupation ou une inspection d’habitabilité chaque fois que l’unité est louée à une nouvelle personne, ou parfois toutes les quelques années.Certains États ou villes exigent des inspections d’incendie avant la location, confirmant que l’unité dispose du nombre approprié de détecteurs de monoxyde de carbone ou de fumée et qu’ils sont en état de marche.
Note
Les municipalités facturent souvent des frais pour les inspections et ceux-ci peuvent varier d’une ville à l’autre ou d’un État à l’autre. Ne retardez pas ces inspections simplement parce que vous ne voulez pas payer ces frais.
Effectuer des déductions illégales sur le dépôt de garantie
Un propriétaire peut essayer de conserver le dépôt de garantie d’un locataire pour des « réparations », telles que des dommages à la propriété survenus avant l’emménagement du locataire, ou pour d’autres fausses violations du contrat de location. Les raisons légitimes de conserver un dépôt de garantie incluent le loyer impayé et les dommages causés au logement que vous pouvez attacher au locataire. L’usure normale ne justifie pas une déduction du dépôt de garantie.
Foire aux questions (FAQ)
Quels sont les droits du locataire lorsqu’un propriétaire vend un bien immobilier ?
Cela dépend du bail. Si le locataire a un bail à durée déterminée, le propriétaire est tenu de l’informer à l’avance par écrit de la vente du bien. S’il s’agit d’un bail au mois, le propriétaire n’est pas tenu de donner un préavis. S’il existe une clause de résiliation anticipée dans le bail, le locataire peut ne disposer d’aucun droit. Un propriétaire pourrait vendre la propriété avec le bail du locataire, lui permettant ainsi de rester sur place jusqu’à la fin du bail. Le locataire pourrait également proposer d’acheter le bien au propriétaire. Tout cela peut varier selon l’État.
De combien un propriétaire peut-il augmenter son loyer ?
Si le loyer du bien locatif n’est pas stabilisé, il est probable qu’il n’y ait aucune limite quant à la possibilité pour un propriétaire d’augmenter le loyer une fois le bail terminé. Cela peut varier selon l’état et la ville. Les propriétaires sont généralement tenus d’informer les locataires à l’avance (au moins 30 jours) et par écrit si le loyer sera augmenté d’au moins 5 %.
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