Posséder un bien locatif peut rapporter des avantages monétaires et fiscaux. Vous devriez avoir des revenus de location après dépenses directes, assurances et impôts fonciers, et vous pouvez bénéficier d’une déduction pour amortissement pour compenser les impôts sur ces revenus. Ensuite, il y a cette déduction très importante des intérêts hypothécaires.
La plupart des propriétaires d’entreprise partagent ces avantages fiscaux, mais les détails les plus fins peuvent différer légèrement au moment des déclarations de revenus. Les propriétaires d’immeubles locatifs déposent l’annexe E avec leur déclaration de revenus, tandis que la plupart des propriétaires d’entreprise indépendants déposent une annexe C. Cela signifie que des règles légèrement différentes s’appliquent.
Points clés à retenir
- Posséder un bien locatif présente de nombreux avantages fiscaux, notamment une déduction pour amortissement, une déduction pour intérêts hypothécaires, ainsi que d’autres déductions liées aux affaires.
- Les revenus locatifs sont définis comme tout paiement que vous recevez en échange de l’occupation d’un bien que vous possédez.
- L’IRS traite les revenus locatifs de la même manière que les revenus ordinaires.
- Un échange 1031 vous permet de reconduire les bénéfices de la vente d’un bien locatif si vous utilisez les fonds pour acheter un autre bien locatif.
Qu’est-ce qui compte comme revenu locatif ?
La première étape pour réduire vos revenus de location à des fins fiscales consiste à comprendre exactement ce qu’est un revenu de location. L’Internal Revenue Service le définit comme tout paiement que vous recevez en échange de l’occupation d’une propriété que vous possédez.
Cela comprend les mensualités de location, les frais de résiliation de bail, les dépenses payées par le locataire, ainsi que les dépôts de garantie que vous ne restituez pas au locataire.Peut-être que votre bail vous permet de déduire le coût de certaines réparations du dépôt de garantie si un locataire endommage la propriété. Le montant que vous conservez du dépôt de garantie devient un revenu locatif l’année où vous le déduisez du dépôt.
Il en va de même si le dépôt de garantie représente le premier ou le dernier mois de loyer. Il s’agit d’un revenu à déclarer. De la même manière, si vous acceptez un dépôt de garantie et qu’il reste intact dans un compte en fiducie pendant toute la durée de la location, il ne s’agit pas d’un revenu, ni d’intérêts générés par le dépôt. Les intérêts appartiennent au locataire.
La déduction des intérêts hypothécaires
La déduction des intérêts hypothécaires des immeubles locatifs offre des avantages fiscaux importants. Voici comment cela fonctionne en utilisant un exemple de propriété achetée pour 325 000 $ avec un prêt de 260 000 $.
Supposons que les intérêts payés sur l’hypothèque s’élèvent à environ 16 000 $ au cours de la première année du prêt. Si ce propriétaire a un revenu de location de 36 000 $, une déduction de 16 000 $ pour les intérêts hypothécaires réduit son revenu de location imposable à 20 000 $, soit une différence significative.
L’Internal Revenue Service aide efficacement les propriétaires locataires à conserver leur propriété pendant qu’elle s’apprécie, bénéficiant en même temps d’un flux de trésorerie positif avec moins d’impôts à payer.
Les intérêts déductibles ne s’appliquent pas uniquement aux prêts hypothécaires. Tous les prêts que vous contractez peuvent être admissibles (et même les intérêts sur les cartes de crédit) à condition que les frais associés concernent des activités de location autres que l’achat, la construction et l’amélioration de vos logements locatifs.
Autres dépenses déductibles
Vous pouvez demander une déduction pour les autres dépenses professionnelles que vous engagez dans le cadre de l’exploitation de votre entreprise de location. Si vous diffusez des annonces pour les locataires, vous pouvez déduire ce coût. Si vous payez pour l’hébergement ou pour un site Web pour vos propriétés, vous pouvez également déduire ces dépenses.
L’entretien et les réparations régulières, mais pas les gros travaux qui doivent être amortis, sont déductibles d’impôt, tout comme les dépenses entre locataires, comme la peinture. Cependant, vous ne pouvez pas déduire les coûts des améliorations réelles apportées à votre propriété qui augmentent sa juste valeur marchande.
Si vous engagez des sociétés de gestion professionnelles ou payez un avocat et un comptable pour des services liés à vos propriétés, cela est déductible. Vous pouvez même déduire les frais kilométriques pour conduire pour vérifier vos propriétés si vous les suivez.
La règle de l’IRS est que vos dépenses doivent être « ordinaires » et « nécessaires » pour être déductibles. Cela signifie que la plupart des propriétaires les supportent et que vous ne pouvez vraiment pas investir dans des biens locatifs sans les payer.
La déduction pour amortissement
Vous pouvez également déduire une dépense pour laquelle vous n’avez pas réellement dépensé d’argent. Dans de nombreux cas, l’IRS vous permettra d’amortir la valeur d’une structure, mais pas du terrain, sur 27,5 ans s’il s’agit d’un bien locatif.
Disons que vous possédez une maison de location que vous avez achetée pour 187 000 $. Le terrain est évalué à 37 000 $, votre structure vaut donc 150 000 $. Divisez ce montant par 27,5 et vous obtenez une déduction annuelle pour amortissement de 5 455 $. Vous pouvez donc déduire 5 455 $ à titre de dépense d’amortissement chaque année de possession.
Si vous apportez des améliorations ou ajoutez des meubles ou des appareils électroménagers à une propriété, vous pouvez déduire les coûts par amortissement. Les améliorations sont des améliorations importantes apportées à une propriété, comme l’ajout d’une autre chambre, l’installation de nouvelles fenêtres ou la pose d’un nouveau toit. Les réparations, qui sont effectuées pour maintenir la propriété telle qu’elle est, sont déduites comme dépenses de location, et non par amortissement.
Bien sûr, aucun cadeau de l’Oncle Sam n’est livré sans problème. Une partie ou la totalité de votre dépréciation pourrait faire l’objet d’une récupération si vous vendez éventuellement la propriété avec profit.
Note
Les calculs de dépréciation peuvent être compliqués. Pensez à consulter un comptable expérimenté pour obtenir de l’aide et vous assurer de profiter pleinement de vos avantages fiscaux.
L’échange à impôt différé 1031
Vous devez le taux actuel d’impôt sur les plus-values pour l’année de la vente lorsque vous vendez des actions avec profit. et c’est la même chose pour la plupart des autres actifs d’investissement, mais pas pour les investissements immobiliers.
L’IRS définit l’article 1031 ou les échanges « de même nature » comme lorsque « vous échangez des biens immobiliers utilisés à des fins commerciales ou détenus à titre d’investissement uniquement contre d’autres biens commerciaux ou d’investissement du même type ».
Les règles sont compliquées, vous aurez donc probablement besoin d’un comptable ou d’une société 1031-Exchange pour appliquer les détails exacts à votre situation personnelle. Mais si vous transférez tous les bénéfices de la vente d’un bien locatif dans un autre bien dans un délai précis et selon certaines directives, vous n’aurez peut-être pas à payer de plus-value sur ce bénéfice. Vous pouvez transmettre vos gains jusqu’au moment d’une vente finale.
Note
Les propriétés sont de même nature si elles sont de même nature ou de même caractère, même si elles diffèrent en termes de grade ou de qualité.
Foire aux questions (FAQ)
Peut-on déduire les intérêts hypothécaires sur un bien locatif ?
Oui, si vous recevez des revenus de location d’une propriété, vous avez le droit de déduire certaines dépenses, notamment les intérêts hypothécaires, la taxe foncière, les dépenses d’exploitation, l’amortissement et les réparations.
À combien s’élève l’IRS qui impose les revenus locatifs ?
Tout revenu que vous recevez de la possession d’un bien locatif est traité comme un revenu ordinaire par l’IRS. En d’autres termes, sans compter les déductions particulières, vous serez imposé sur vos revenus locatifs du même montant d’impôt que sur les revenus provenant d’un salaire.
