Vendre un bien locatif implique quelques complications de plus que vendre d’autres types de biens immobiliers. Tout loyer payé au vendeur avant la date de clôture doit être calculé au prorata à la table de clôture dans le cadre d’une transaction immobilière de location. Cela signifie que le vendeur doit à l’acheteur tous les montants de loyer qui représentent la période allant de la clôture jusqu’à la fin de la période de location, généralement un mois.
Le loyer au prorata est normalement calculé jusqu’à la date de clôture et n’inclut pas les dépôts de garantie, qui peuvent être remis à l’acheteur par le vendeur pour être conservés tels qu’ils étaient avant la vente. L’acheteur serait alors responsable des dépôts et de leur disposition éventuelle en fonction des termes du nouveau contrat de location.
Points clés à retenir
- Lorsqu’un propriétaire vend un bien locatif à quelqu’un d’autre, le loyer du mois de clôture est généralement calculé au prorata.
- Lorsque le loyer est calculé au prorata, l’ancien propriétaire perçoit les revenus locatifs jusqu’à la date de clôture et le nouveau propriétaire reçoit les revenus locatifs pour les jours restants dans ce mois après la clôture.
- Deux éléments sont nécessaires pour déterminer le loyer au prorata : le nombre de jours de loyer que le vendeur doit à l’acheteur et le montant du loyer par jour.
- Si vous accueillez un nouveau locataire dans votre immeuble locatif et qu’il déménage au milieu du mois, vous devrez également répartir le mois au prorata pour l’ancien locataire et le nouveau locataire.
Comment calculer le loyer au prorata
Pour déterminer le montant du loyer au prorata, suivez ces trois étapes :
- Déterminer le nombre de jours de loyer que le vendeur doit à l’acheteur
- Calculer le montant de la location par jour
- Multipliez le montant de la location par jour par le nombre de jours que le vendeur doit à l’acheteur
Par exemple, disons que vous êtes propriétaire d’un condo que vous louez à une famille. Le loyer mensuel est de 2 000 $. Vous décidez de vendre le bien locatif à une autre personne et vous clôturerez la transaction immobilière le 15 septembre.
Il y a 30 jours en septembre. Le montant de la location par jour est égal à 2 000 $ divisé par 30 jours, ce qui équivaut à environ 67 $. Étant donné que la clôture a lieu en plein milieu du mois, vous, en tant qu’ancien propriétaire, bénéficierez de 15 jours de revenus locatifs et le nouveau propriétaire, de 15 jours également. À 67 $ par jour, vous recevez chacun 1 000 $. Si vous deviez fermer le 10 septembre, vous recevriez 666,60 $ et le nouveau propriétaire recevrait 1 333,40 $.
Note
Le loyer au prorata est indiqué comme un « crédit » pour l’acheteur et un « débit » pour le vendeur sur le relevé de clôture.
Autres considérations concernant le loyer au prorata
Les immeubles locatifs sont achetés pour leur trésorerie et leur retour sur investissement global avec plus-value et avantages fiscaux, qu’il s’agisse de maisons unifamiliales ou d’appartements. Le calcul au prorata du loyer à la clôture n’est qu’une considération importante.
Les acheteurs doivent déterminer si les loyers déclarés sont corrects. Assurez-vous que les loyers dans les feuilles de calcul et les documents sur les revenus sont factuels. Un acheteur potentiel d’un bien locatif doit obtenir des relevés bancaires pour vérifier qu’il s’agit bien des loyers réellement payés. Si le loyer d’un appartement est censé être de 750 $ par mois, confirmez qu’il s’agit bien du montant déposé chaque mois.
Par exemple, le propriétaire aurait pu laisser le locataire échanger des services contre une partie ou la totalité de son loyer. Peut-être que le locataire fournissait des services de nettoyage et d’entretien, ou peut-être qu’il avait reçu une réduction de loyer officieuse en raison d’une relation personnelle avec le propriétaire. Quelle qu’en soit la raison, les chiffres ne s’équilibreront que lorsque tous les loyers inclus dans les baux des locataires seront déposés.
Un acheteur potentiel peut également demander si le vendeur facture les tarifs actuels du marché. Confirmez si les locataires paient en dessous, au niveau ou au-dessus de ce que les autres propriétaires de la région facturent pour des propriétés similaires. Il peut y avoir une réelle valeur ajoutée dans ce domaine pour l’acheteur. Certains propriétaires sont soit paresseux, soit n’aiment pas interviewer et placer de nouveaux locataires, ils évitent donc d’augmenter les loyers pendant de longues périodes pour garder les mêmes locataires en place.
Les loyers payés peuvent donc être nettement inférieurs aux taux actuels du marché. Les loyers peuvent être augmentés immédiatement à l’expiration du bail pour modifier le retour sur investissement et les flux de trésorerie au profit du nouveau propriétaire.
Foire aux questions (FAQ)
Qu’est-ce que le loyer au prorata ?
Le loyer au prorata se produit lorsqu’un mois de loyer est partagé entre deux parties : soit l’ancien propriétaire et le nouveau propriétaire du bien locatif, soit l’ancien locataire et le nouveau locataire de la location.
Comment calculer le loyer au prorata ?
Pour calculer le loyer au prorata, prenez le montant total du loyer mensuel et divisez-le par le nombre de jours de ce mois. Prenez ce montant de loyer quotidien et multipliez-le par le nombre de jours pendant lesquels vous, en tant que locataire ou propriétaire, serez impliqué dans la propriété. Par exemple, si le loyer est de 2 500 $ par mois en septembre, le tarif journalier est de 83,33 $. Si vous êtes locataire et que vous emménagerez le 15 septembre, vous ne devrez un loyer que du 16 au 30 septembre, soit 15 jours. Le montant de votre loyer au prorata est de 1 250 $.
