Les améliorations apportées à la propriété et les coûts de réparation de la propriété sont tous deux déductibles d’impôt, mais ils sont traités différemment. Les améliorations ont un impact beaucoup plus important sur la valeur de votre propriété que les réparations, elles sont donc amorties lorsque vous produisez votre déclaration de revenus. Le coût des réparations peut souvent être déduit au cours de l’année fiscale au cours de laquelle vous les payez.
Il est important de comprendre ce qui constitue une amélioration majeure de votre immeuble de placement et ce qui constitue plutôt une réparation ou une mise à niveau mineure afin que vous puissiez bénéficier de l’allégement fiscal approprié.
Points clés à retenir
- Une réparation est essentiellement un entretien qui remet un bien en état de fonctionnement mais n’améliore pas son état au-delà de la qualité ou de l’utilité qui existait avant l’exécution des travaux.
- Le coût total d’une réparation peut être déduit l’année où vous la effectuez.
- Une amélioration des immobilisations implique des travaux approfondis à un coût plus important qui ajoutent à la fonction utile d’un actif ou prolongent sa durée de vie utile.
- Le coût d’une amélioration est réparti selon le nombre d’années pendant lesquelles vous prévoyez que l’actif restera utile. Vous pouvez déduire ce pourcentage du coût global chaque année.
Déduire les améliorations du capital
Une amélioration majeure est une mise à jour d’une propriété qui prolonge la « durée de vie utile » de la propriété. Ceci est défini comme la période de temps pendant laquelle l’actif répond à une utilité. L’usure peut être prise en compte, car un actif peut être plus utile et accomplir davantage au début qu’après des années et des années d’utilisation.
Les améliorations sont généralement plus importantes que les réparations et impliquent généralement des coûts plus élevés. Il s’agit notamment d’ajouter quelque chose à un bâtiment existant, comme une pièce ou une aile, ou d’apporter des améliorations majeures à des fonctionnalités déjà existantes. Ils pourraient également adapter l’actif à un nouvel usage. Les améliorations ne sont pas seulement des solutions à court terme. Ils ajoutent de la valeur à la propriété pour les années à venir.
Exemples d’améliorations des immobilisations
- Ajouter un ajout
- Ajout d’une climatisation centrale
- Installer un système de sécurité
- Pose d’un tout nouveau parquet en bois franc
- Remplacement d’une toiture entière
- Remplacement de toute la plomberie existante
- Remplacement de l’électricité existante
- Rénover une cuisine
- Rénover une salle de bain
- Remplacement de toutes les fenêtres
- Ajout d’un deck
- Construire une piscine creusée
Déduire les réparations de votre immeuble de placement
Une réparation est simplement un entretien nécessaire qui maintient la propriété en état d’habitabilité et de fonctionnement. Cela n’ajoute pas de valeur significative à la propriété et ne prolonge pas sa durée de vie.
Un bien est généralement restauré dans son bon état antérieur lorsqu’il est réparé. Ce n’est pas amélioré. Les réparations peuvent généralement être effectuées pour un montant raisonnable. Le remplacement d’appareils cassés est généralement également considéré comme une réparation.
Exemples de réparations immobilières
- Finition d’un parquet
- Repeindre une pièce
- Réparer un toit
- Réparer la plomberie existante
- Réparer les appareils existants
- Remplacer une poignée de porte
- Remplacement d’une fenêtre
- Remplacement d’un détecteur de fumée cassé
- Remplacement des planches pourries
- Remplacer les carreaux de sol fissurés
- Mettre à jour les anciens appareils électroménagers
Comment déduire les améliorations sur votre déclaration de revenus
Vous pouvez déduire le coût des améliorations apportées à votre immeuble de placement, mais vous ne pouvez pas déduire la valeur totale de l’amélioration au cours de l’année où elle a été réalisée.
Note
Une amélioration ajoute de la valeur à votre propriété pour les années à venir, pas seulement pour l’année en cours, vous ne pouvez donc pas bénéficier de la déduction d’un seul coup.
Les améliorations doivent être capitalisées et amorties selon un plan d’amortissement établi. Le calendrier utilisé dépend de l’actif particulier. Vous devez diviser le coût de l’amélioration sur la durée de vie utile de l’amélioration, puis effectuer une déduction annuelle basée sur les dépenses de l’année donnée. Vous utiliserez généralement le système de recouvrement accéléré des coûts (ACRS) si vous avez acquis l’actif et l’avez mis en service avant 1987. Sinon, utilisez le système de recouvrement accéléré des coûts modifié (MACRS).
Un exemple de déduction d’une amélioration
Disons que vous avez apporté une amélioration de 5 000 $ à votre propriété locative. Vous devez le déduire selon un plan d’amortissement défini. Nous utiliserons un plan d’amortissement sur 10 ans. Nous supposerons qu’il n’y a aucune valeur de récupération et qu’il ne vaudra donc plus rien après cette période de 10 ans. Nous utiliserons l’amortissement linéaire afin que le coût soit réparti uniformément sur les 10 ans.
Vous pouvez déduire 500 $ chaque année (5 000 $ divisé par 10) pendant les 10 prochaines années. Ainsi, votre revenu imposable est réduit de 500 $ chaque année lorsque vous produisez vos déclarations de revenus.
Comment déduire les réparations sur votre déclaration de revenus
Vous pouvez déduire le coût total d’une réparation au cours de l’année fiscale au cours de laquelle la réparation a été effectuée, car elle vise simplement à remettre le bien dans son état antérieur. La déduction serait soustraite des revenus locatifs perçus au cours de la même période.
Note
Les pertes occasionnées par les réparations peuvent parfois être reportées sur les années suivantes alors consultez un fiscaliste si vous vous trouvez dans cette situation.
Un exemple de déduction d’une réparation
Supposons maintenant que vous ayez effectué une réparation sur votre bien locatif qui vous a coûté 5 000 $. Vous pouvez déduire la totalité de la dépense de l’année en cours car il s’agit d’une réparation. Cela réduit votre revenu imposable de 5 000 $.
Améliorations ou réparations : quel est le meilleur ?
La décision de déduire le coût de travaux d’amélioration ou de réparation dépendra de vos besoins et de la nature des travaux.
Certains propriétaires doivent maximiser toutes les amortissements immédiats car leurs moyens de subsistance dépendent de leurs revenus locatifs annuels. Pouvoir classer une dépense comme une réparation serait avantageux dans ce cas, car cela maximiserait votre argent après impôt pour l’année donnée. Mais prolonger la durée de l’amortissement de plusieurs années en classant la dépense comme une amélioration pourrait être bénéfique si vous n’avez pas besoin de déduction supplémentaire au cours de la première année.
Et bien sûr, cela dépend dans une large mesure de la nature du travail effectué. De nombreuses améliorations ne sont tout simplement pas considérées comme des réparations. Vous n’êtes pas autorisé à les classer comme tels afin que vous puissiez bénéficier de la totalité de la déduction l’année où vous dépensez l’argent.
Note
Une option n’est pas nécessairement meilleure que l’autre. Une amélioration, comme l’ajout d’un agrandissement, ajoute de la valeur à votre propriété, mais le coût total d’une réparation, comme réparer une fuite sur le toit, peut être immédiatement déduit de vos impôts, laissant plus d’argent dans votre poche.
En ce qui concerne les coûts qui se situent dans une zone grise entre la classification comme améliorations ou réparations, cela dépend vraiment de votre degré de confort et de celui de votre comptable pour défendre votre réclamation contre l’examen minutieux de l’IRS.
Foire aux questions (FAQ)
Comment décrivez-vous les améliorations par rapport aux réparations sur un bien locatif ?
Posez-vous une question simple : les travaux pour lesquels vous avez payé ont-ils rendu l’actif meilleur et plus utilisable qu’il ne l’était auparavant ? Ou l’a-t-il simplement remis en état de marche ? Il s’agit d’une réparation si vous l’avez simplement réparé pour qu’il fonctionne à nouveau.
Comment déduire les réparations sur un bien locatif ?
Les réparations sur un bien locatif sont déduites de l’annexe E de l’IRS en tant que dépenses. L’annexe doit être déposée avec votre déclaration de revenus. Il comptabilise tous les revenus locatifs que vous avez perçus et soustrait vos dépenses du total. Gesundmd est votre revenu imposable provenant de votre entreprise de location.
