Points clés à retenir
- Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est une mesure des flux de trésorerie d’une entreprise ou d’un immeuble commercial par rapport à ses dettes.
- Le DSCR est calculé en divisant le résultat opérationnel net annuel de l’entreprise par le service annuel de sa dette, y compris les paiements du principal, des intérêts et des loyers.
- Les prêteurs peuvent s’appuyer sur DSCR avant d’accorder des prêts immobiliers commerciaux ou commerciaux
Comment fonctionne le ratio de couverture du service de la dette
En termes simples, le DSCR est un moyen d’évaluer si une entreprise ou un investissement peut rembourser ses dettes. En utilisant le résultat opérationnel net et toutes ses obligations annuelles en matière de dette telles que le principal, les intérêts, les paiements de location, etc., le DSCR détermine si une entreprise dispose de suffisamment d’argent pour honorer ses paiements de dette avec le niveau actuel d’opérations.
Note
Un DSCR supérieur à 1 signifie qu’une entreprise peut plus que faire face à ses dettes actuelles, un DSCR égal à 1 signifie que l’entreprise peut exactement honorer ses dettes, et un DSCR inférieur à 1 implique que l’entreprise est incapable de respecter ses dettes. Par exemple, un DSCR de 0,80 signifie qu’une entreprise ne peut honorer que 80 % de ses dettes.
Exemple de ratio de couverture du service de la dette
Prenons l’exemple d’une société XYZ Ltd avec un ratio de couverture du service de la dette de 4. Cela signifie que XYZ Limited peut couvrir ses remboursements de dette (principal, intérêts, loyers, etc.) quatre fois avec le niveau actuel de résultat d’exploitation.
Pourquoi le ratio de couverture du service de la dette est-il important ?
Le DSCR joue un rôle crucial dans les décisions de prêt, en particulier pour les prêts immobiliers commerciaux et les prêts aux petites entreprises. Une entreprise avec un DSCR plus élevé peut être considérée comme un emprunteur plus prudent, tandis qu’une entreprise avec un DSCR plus faible peut être considérée comme présentant un risque de défaut plus élevé.
Note
Un DSCR favorable peut non seulement améliorer vos chances d’obtenir un prêt, mais peut également vous aider à négocier des conditions de prêt plus favorables ou à accéder à une plus grande variété d’options de financement.
Pour les entreprises elles-mêmes, le DSCR peut fournir un bon aperçu de la santé financière de l’entreprise. Les propriétaires d’entreprise peuvent s’enregistrer périodiquement sur le DSCR pour voir comment l’entreprise se porte sur ce front. Toute tendance continue à la baisse du DSCR peut inciter à repenser les stratégies commerciales, en les orientant davantage vers la réduction de la dette ou l’amélioration du résultat opérationnel.
Ratio de couverture du service de la dette dans les prêts commerciaux
Les prêteurs commerciaux sont très prudents dans leur souscription. Les propriétés commerciales sont achetées pour générer des revenus, donc l’un des critères les plus populaires est d’examiner le revenu pour voir s’il est suffisant pour payer adéquatement l’hypothèque et laisser un profit aux emprunteurs. Lorsqu’un prêteur examine un appartement ou une propriété multifamiliale, il peut déterminer si un prêt hypothécaire sera accordé et pour quel montant à l’aide du DSCR. Le prêteur ne se soucie pas vraiment des cotes de crédit individuelles ou des antécédents des propriétaires. L’objectif de l’investissement est le retour sur investissement, et surtout la trésorerie.
Pour les investisseurs dans l’immobilier commercial, le DSCR peut servir de contrôle instinctif sur la décision d’investissement. Ils voudront voir des données financières montrant les revenus et les dépenses. Ils détermineront ensuite si ces chiffres semblent se maintenir dans le futur, ou s’ils s’amélioreront ou s’aggraveront. Lorsque les chiffres montrent que les flux de trésorerie couvriront adéquatement le service de la dette, cela valide les compétences de sélection des investissements et d’évaluation du ou des investisseurs.
Les investisseurs et les prêteurs ont un objectif commun à cet égard. Le projet sera-t-il suffisamment rentable pour assurer le service de la dette avec un bénéfice suffisant ?
Ratio de couverture du service de la dette pour les prêts aux petites entreprises
Obtenir du capital ou des marges de crédit est très important pour les petites entreprises et avoir un bon DSCR ne peut que les aider. Dans certains cas, cependant, disposer d’un DSCR solide peut ne pas être facultatif mais constituer une condition d’éligibilité fixée par le prêteur.
Note
Les prêts 7(a) de la Small Business Administration destinés aux entreprises ayant des exigences particulières nécessitent un DSCR de 1 pour les prêts inférieurs à 350 000 $ et de 1,15 pour les montants de prêt supérieurs à 350 000 $.Les banques peuvent généralement avoir besoin d’un DSCR de 1,25 pour les prêts aux entreprises.
Comment calculer le ratio de couverture du service de la dette
La formule pour calculer le ratio de couverture du service de la dette est assez simple :
Ratio de couverture du service de la dette (DSCR)= Résultat opérationnel net annuel / Dettes annuelles
Regardons un exemple de calcul DSCR pour un investisseur recherchant un prêt pour acheter une propriété commerciale. Nous calculerons et interpréterons les chiffres DSCR du point de vue du prêteur et de l’investisseur.
Calculer le DSCR du point de vue d’un prêteur
Le prêteur aurait besoin de certaines informations avant de calculer le DSCR pour une propriété commerciale. Supposons les nombres suivants :
Revenu brut (qui dans ce cas serait le loyer) : 187 000 $/an
Poste vacant et perte de crédit : 9 %
Dépenses : 72 470
Étape 1: Calculez le flux de trésorerie, ou le résultat brut d’exploitation après soustraction des vacances et des pertes sur crédits.
Loyer total de 187 000 $/an – 9 % d’inoccupation et perte de crédit (16 830 $) = 170 170 $
Étape 2: Déterminez le résultat opérationnel net (NOI), en soustrayant toutes les autres dépenses d’exploitation et de gestion, y compris les taxes et les assurances.
Bénéfice net d’exploitation = Bénéfice brut d’exploitation – Toutes dépenses = 170 170 $ – 72 470 = 97 700 $
Revenu d’exploitation net mensuel = 97 700 $ / 12 mois = 8 142 $/mois
Étape 3: Si le prêteur utilise un DSCR minimum acceptable de 1,20, alors ces 8 142 $/mois devraient être 1,2 fois le versement hypothécaire mensuel. Pour arriver à ce paiement maximum, il faut diviser les 8 142 $ par 1,2.
Revenu net mensuel de 8 142 $ / DSCR minimum de 1,20 = versement hypothécaire maximum de 6 785 $/mois.
Étape 4: Il ne reste plus qu’à déterminer combien serait prêté aux taux actuels. Si cet acheteur peut s’attendre à un taux d’intérêt de 6,875 % sur un prêt de 30 ans, un calculateur hypothécaire nous dira que le prêteur pourrait être prêt à prêter environ 1 032 836 $ sur cette propriété, car ce prêt et ce taux d’intérêt entraîneraient des remboursements de capital et d’intérêts de 6 785 $/mois, au minimum 1,20 DSCR. La plupart des calculateurs hypothécaires vous permettront de saisir le paiement, le taux d’intérêt et le délai de calcul du montant du prêt.
Understanding Debt-Service Coverage Ratio From An Investor’s Perspective
Les investisseurs font leurs propres calculs et se tournent vers le prêteur qu’ils ont choisi pour valider les chiffres qu’ils ont avancés.
Note
En utilisant DSCR avec un projet et un montant hypothécaire déjà en place, un investisseur peut savoir combien il peut emprunter pour un projet qu’il envisage d’acheter.
Alors, faisons simplement un calcul DSCR où nous connaissons les dépenses et le paiement hypothécaire du projet actuel. Si vous envisagez d’investir dans un projet susceptible de générer un bénéfice d’exploitation net annuel de 223 000 $ mais qui vous oblige à payer 172 000 $ en hypothèque annuelle, votre DSCR serait :
223 000 $ de bénéfice d’exploitation net / 172 000 $ de versements hypothécaires annuels = 1,30 DSCR
1,3 est meilleur que 1,2 dans ce cas, donc probablement un DSCR acceptable. Cependant, si un nouveau prêt est recherché pour un projet d’exploitation, le NOI actuel serait utilisé comme nous l’avons fait au début pour voir ce qui pourrait être disponible comme montant hypothécaire.
Lorsque les chiffres fonctionnent, les investisseurs et les prêteurs peuvent se sentir satisfaits du financement du projet et de sa rentabilité future.
Foire aux questions (FAQ)
Comment calcule-t-on le ratio de couverture du service de la dette ?
Vous pouvez calculer le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) en divisant le résultat opérationnel net annuel d’une entreprise par ses dettes annuelles. Par exemple, si le bénéfice d’exploitation net d’une entreprise est de 3 millions de dollars et que ses dettes totales sont de 750 000 dollars, alors son DSCR est de 4 (3 millions de dollars/750 000 dollars). Cela signifie que l’entreprise peut couvrir sa dette quatre fois à son niveau actuel de bénéfice d’exploitation.
Qu’est-ce qu’un bon ratio de couverture du service de la dette ?
Le ratio du service de la dette est une mesure de la capacité d’une entreprise à honorer ses obligations en utilisant ses flux de trésorerie. En règle générale, les prêteurs considèrent un ratio de couverture du service de la dette de 1,25 comme minimum pour les prêts. Les exigences de prêt pour certains programmes de prêt gouvernementaux tels que les prêts 7(a) de la Small Business Administration peuvent prescrire un seuil DSCR. La SBA exige un DSCR de 1 pour 7(a) pour les prêts inférieurs à 350 000 $ et de 1,15 pour les prêts supérieurs à 350 000 $.
