Comment calculer l’inoccupation locative et la perte de crédit dans l’immobilier

Ne pas anticiper la perte de revenus locatifs due aux logements vacants et au non-paiement des loyers entraînera une perte de rentabilité de vos investissements immobiliers. Que vous soyez propriétaire d’une seule location ou propriétaire d’une entreprise immobilière possédant quelques immeubles à logements multiples, apprenez à calculer et à comptabiliser la perte d’inoccupation et la perte de crédit pour mieux comprendre votre revenu potentiel brut et votre bénéfice d’exploitation.

Inoccupation locative et perte de crédit

Chaque fois que vous investissez dans un bien locatif, vous devez prendre en compte la perte d’inoccupation et la perte de crédit. La perte d’inoccupation se produit lorsqu’un locataire déménage et que vous disposez d’un logement vide ne générant aucun revenu pendant un certain temps. La perte de crédit se produit lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer. Les deux auront un impact sur vos bénéfices de location.Et si vous recherchez un prêt pour démarrer votre activité immobilière, un prêteur peut également prendre en compte ces deux éléments.

Calcul des postes vacants et des pertes de crédit

Tout d’abord, vous souhaiterez déterminer un pourcentage prévu de perte due à l’inoccupation et au non-paiement en vérifiant celui de propriétés comparables et la perte récente subie par votre propre propriété ou celle que vous souhaitez acheter.

Disons que l’année dernière, l’inoccupation et la perte de crédit de la propriété que vous souhaitez acheter représentaient 3 % du bénéfice d’exploitation net.Les autres propriétés comparables ont connu une moyenne de 4 %. La moyenne de ces deux est de 3,5%.

Ajustez votre bénéfice net d’exploitation pour l’année prochaine en fonction de toute augmentation de loyer prévue. Si vous prévoyez une augmentation de 5 % du loyer et que le bénéfice net d’exploitation cette année est de 44 000 $, voici comment vous adapter à une augmentation de loyer :

44 000 $ x 1,05 = 46 200 $

Calculez maintenant la perte monétaire attendue pour l’année prochaine en raison des postes vacants et des pertes de crédit. N’oubliez pas que nous allons utiliser la moyenne de 3,5 % ci-dessus :

46 200 $ (bénéfice d’exploitation net) x 0,035 (estimation de la perte de 3,6 %) = 1 617 $

Vous pourriez vous attendre à perdre environ 1 617 $ l’année prochaine en raison d’un poste vacant et d’une perte de crédit.

Réduire les pertes de postes vacants

Vous ne louerez jamais un bien immobilier sans perte de vacance, à mesure que les gens déménagent, changent leurs objectifs de vie et décident simplement qu’ils veulent être ailleurs. Toutefois, les pertes de postes vacants peuvent être réduites de manière significative grâce à une ou plusieurs de ces approches :

Un marché pour les bons locataires

Si vous faites de la publicité pour des loyers bas et que vous augmentez ensuite le loyer, vous obtiendrez rapidement des postes vacants. Vous souhaiterez peut-être annoncer une offre spéciale pour attirer un bon locataire dans un logement, mais une fois le bail terminé, il peut s’attendre à une autre concession.

Conserver une belle propriété et la commercialiser

Entretenez vos logements, effectuez les réparations rapidement et assurez-vous que vos locataires ont un endroit agréable où vivre. Ils sont plus susceptibles de renouveler leur bail s’ils sont satisfaits de la propriété.

Maintenir un excellent service et des relations avec les locataires

Même si quelque chose se brise, un locataire aura probablement une bonne attitude à ce sujet s’il le signale et que vous vous en occupez rapidement. Aidez-les à vous parler facilement des problèmes, puis prenez-en soin avec plaisir.

Inciter les locataires à renouveler leur bail

Calculez ce qu’il vous en coûtera pour nettoyer, repeindre et préparer un logement pour un nouveau locataire, puis ajoutez les frais de marketing et de candidature/entretien. Si un bon locataire paie à temps, offrez-lui une incitation égale à ce que vous dépenseriez s’il partait et vous pourrez simplement le garder.

Effectuez des procédures pas à pas précises et complètes

Lorsqu’un locataire emménage, munissez-vous d’un formulaire détaillé et prenez des photos de l’état du logement. Quand ils déménagent, faites la même chose. Ayez une définition claire de « l’usure » ​​normale dans le bail et soustrayez tout dommage supérieur à ce niveau de leur dépôt de garantie.

Réduire le non-paiement du loyer

Il s’agit avant tout de prévention, car on ne peut pas forcer quelqu’un à payer un loyer s’il ne l’a pas ou s’il ne veut pas le payer. Le fait est que dans la plupart des cas, un locataire qui présente un risque de non-paiement aura des antécédents de non-paiement ou de problèmes de crédit.

Une fois que vous avez ce qui semble être un candidat locataire viable, et qu’il a peut-être payé des frais de candidature non remboursables, vous payez pour une vérification de crédit et d’antécédents. Cela devrait vous avertir des locataires à haut risque qui ont des antécédents de paiement risqués.

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