Où voyez-vous votre taux d’intérêt hypothécaire dans cinq ans ? De plus en plus d’acheteurs se sentent à l’aise pour répondre à cette question par « Je ne sais pas » et optent pour des prêts hypothécaires à taux variable (ARM).
Points clés à retenir
- Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) sont devenus plus populaires ces derniers mois en raison de la hausse des taux d’intérêt hypothécaires qui rendent toutes sortes de prêts immobiliers plus chers.
- Les ARM offrent des paiements initiaux moins chers, souvent des centaines de dollars de moins par mois, une option de plus en plus attrayante lorsque les primo-accédants ont du mal à se permettre d’acheter un logement.
- Contrairement aux prêts hypothécaires à taux fixe, les ARM comportent le risque de mensualités plus élevées si les taux d’intérêt augmentent.
En 2021, lorsque les taux d’intérêt hypothécaires ont atteint des niveaux record, obtenir un ARM (prononcé « bras ») était pratiquement inconnu. Pourquoi prendre un pari alors que vous pourriez garantir un taux plancher pour les 30 prochaines années ? Mais depuis lors, les ARM ont fait un grand retour : ils représentaient 9,5 % de toutes les demandes de prêt hypothécaire au cours de la semaine se terminant le 26 août, soit près de six fois plus qu’en janvier 2021, selon les données de la Mortgage Bankers Association (MBA).
Les ARM sont un moyen d’améliorer l’abordabilité dans un marché dans lequel il est de plus en plus difficile d’accéder aux acheteurs d’une première maison. La flambée des prix de l’immobilier et la hausse des taux d’intérêt se sont combinées pour gonfler les mensualités hypothécaires à un rythme rapide. Le paiement médian pour une maison nouvellement achetée en juillet était de 1 892 $, en hausse de 531 $ par rapport à l’année précédente, sans compter l’assurance ni les taxes, selon le MBA.
Sans oublier que l’inflation a grevé le budget des acheteurs de maison. Étant donné que les ARM ont des taux d’intérêt plus bas que les prêts hypothécaires à taux fixe – du moins pour commencer – ils offrent à certains acheteurs un moyen de mettre ces paiements mensuels à leur portée financière.
“Ce n’est pas pour tous les acheteurs de maison, mais c’est une excellente option pour aider à réduire ce coût mensuel avec un taux d’intérêt plus bas et économiser de l’argent pour les réserves ou permettre plus de pouvoir d’achat dans ce marché immobilier gonflé.” a déclaré Suzanne Ross, vétéran du secteur des prêts hypothécaires et actuelle directrice des produits hypothécaires chez Ocrolus, une société de technologie de numérisation de documents.
Pourquoi il y a une course aux armements
Une hypothèque à taux variable est exactement ce à quoi elle ressemble : un prêt immobilier dont le taux d’intérêt s’ajuste après un certain temps – et des versements mensuels qui l’accompagnent.En règle générale, le taux évolue en tandem avec une référence externe prédéterminée telle que le SOFR, le taux auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles. Le taux peut augmenter ou diminuer.
Le taux proposé pour le prêt sera généralement un montant fixe supérieur au SOFR ou à tout autre taux auquel l’ARM est indexé. Ce taux est appelé la marge. Par exemple, si la marge sur un prêt est de 3 % et qu’elle est indexée sur le SOFR qui est de 4 %, le taux du prêt sera de 7 %.
Le taux est généralement fixé pour un certain nombre d’années, puis ajusté de temps en temps. Par exemple, dans un ARM 5/1, un type courant de prêt immobilier à taux variable, le taux est fixe pendant cinq ans et ajusté tous les ans par la suite. (Le premier chiffre vous indique la période de taux fixe et le deuxième chiffre vous indique la fréquence à laquelle il est ajusté.)
Note
Les ARM sont souvent assortis de plafonds d’intérêt, ou de limites quant à la hauteur du taux ou à son degré de modification simultanée.
Les emprunteurs commenceront généralement avec un taux inférieur pour un ARM par rapport à un prêt à taux fixe. Au 1er septembre, le taux moyen d’un prêt hypothécaire conventionnel à taux fixe sur 30 ans était de 5,66 %, selon Freddie Mac.Pour une maison au prix médian, vendue 403 800 $ en juillet, selon la National Association of Realtors, vous envisageriez un versement hypothécaire mensuel de 1 867 $, en supposant un acompte de 20 %.Mais le taux moyen sur un ARM 5/1 était inférieur de plus d’un point de pourcentage, à 4,51 %. Cela permettrait d’économiser environ 228 $ par mois pendant les cinq premières années sur le même prêt hypothécaire, pour un total de 13 680 $ sur cette période.
En juillet, les acheteurs pouvaient se permettre 44 000 $ de plus avec un ARM qu’avec un prêt à taux fixe, toutes choses étant égales par ailleurs, selon une analyse de Mark Fleming, économiste en chef chez First American, une compagnie d’assurance titres.
“Étant donné le taux hypothécaire plus bas qui est généralement proposé sur un ARM aujourd’hui, par rapport à l’hypothèque à taux fixe sur 30 ans, les ARM offrent aux acheteurs potentiels d’une première maison la possibilité de récupérer une partie du pouvoir d’achat d’une maison dans un environnement de hausse des taux”, a écrit Fleming dans son analyse de juillet.
Cela s’adresse aux acheteurs qui sont prêts à accepter le risque d’un paiement mensuel plus élevé si les taux d’intérêt augmentent – ce dont vous n’avez pas à vous soucier avec un taux fixe.
Alors, quel est le problème ?
Personne ne sait exactement où ils en seront dans les prochaines années, il est donc possible qu’un ARM s’avère plus coûteux qu’un prêt conventionnel à long terme. Par exemple, le géant hypothécaire Fannie Mae prédit que d’ici 2023, le taux moyen proposé pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans tombera à 4,50 % par rapport à sa moyenne de 5,20 % au deuxième trimestre 2022, mais Fannie Mae n’ose pas deviner ce qu’il sera plus tard.
Pour avoir une idée de la rapidité avec laquelle les taux hypothécaires peuvent monter et descendre, il suffit de regarder les dernières années. Les taux hypothécaires évoluent généralement dans la même direction que les rendements des bons du Trésor à 10 ans, qui ont tendance à augmenter en réponse aux inquiétudes des investisseurs concernant l’inflation, entre autres facteurs. Et ces rendements et taux hypothécaires ont connu des montagnes russes depuis le début de la pandémie.
En 2020, le taux moyen d’un prêt hypothécaire sur 30 ans était de 3,72 % et oscillait entre 3 % et 5 % pendant la majeure partie de la décennie précédente, tel que mesuré par Freddie Mac. Lorsque la pandémie a frappé, les taux hypothécaires ont amorcé une longue baisse, atteignant un plancher historique de 2,65 % en janvier 2021.La chute des taux hypothécaires était en grande partie due à la Réserve fédérale, qui a abaissé son taux d’intérêt de référence à presque rien, rendant l’argent moins cher aux emprunts des banques dans le but de maintenir les marchés financiers et l’économie à flot pendant le pire de la COVID-19.
En mars dernier, lorsque la banque centrale a commencé à retirer son soutien monétaire et à augmenter son taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation, les taux hypothécaires ont remonté à nouveau pour atteindre des sommets de plusieurs décennies, culminant à 5,89 % en juin. Depuis, ils ont connu des hauts et des bas, et personne ne sait vraiment où ils iront ensuite. Les taux ont augmenté ces dernières semaines après que les responsables de la Réserve fédérale ont déclaré qu’ils étaient déterminés à augmenter davantage les taux pour maîtriser l’inflation.
Note
Obtenir un ARM peut être un peu un pari malgré les garanties existantes, comme les plafonds tarifaires.
“Le risque réside sans aucun doute dans l’ambiguïté qui l’entoure”, a déclaré Kevin Parker, vice-président des montages hypothécaires sur le terrain chez Navy Federal Credit Union.
Les ARM pourraient mieux convenir aux personnes qui ne prévoient pas de rester très longtemps chez elles, a déclaré Parker. Les professionnels qui sont payés sous forme de sommes forfaitaires importantes à des moments imprévisibles, comme les agents immobiliers et les entrepreneurs, aiment également les ARM car ils peuvent avoir de faibles mensualités pendant les périodes de jachère et rembourser leur hypothèque à l’arrivée de leur navire, a déclaré Parker.
En d’autres termes, la question de savoir si un ARM est une bonne idée dépend de votre situation.
Mais attendez une seconde, les armes ARM n’ont-elles pas causé le krach immobilier ?
Toutes ces discussions sur les ARM pourraient rappeler de mauvais souvenirs à tous ceux qui ont vécu la crise financière de 2007-2008. Les défauts de paiement massifs des emprunteurs sur les prêts subprime – dont la plupart étaient des ARM – ont contribué à l’effondrement du marché immobilier, qui a provoqué une onde de choc dans l’économie et finalement provoqué la Grande Récession.
Les ARM d’aujourd’hui sont d’une race différente, a déclaré Ross. Non seulement les ARM étaient plus populaires à l’époque, représentant environ 30 % des nouvelles demandes de prêt hypothécaire, selon le MBA, mais ils incluaient souvent des taux initiaux bas et des paiements qui augmentaient au fil du temps, augmentant le risque que les emprunteurs ne soient pas en mesure de rembourser au fil du temps.De tels produits hypothécaires exotiques sont devenus rares depuis la crise. Depuis lors, la réglementation financière s’est également améliorée et les normes des banques en matière de prêts hypothécaires ont considérablement augmenté, de sorte que les détenteurs de prêts hypothécaires typiques sont dans une meilleure situation financière.
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