Amortissement d’un bien locatif

Si vous possédez un bien locatif, au fil des années, vous dépenserez probablement de l’argent pour apporter des réparations ou des améliorations. La bonne nouvelle est que l’IRS vous permet de demander un avantage fiscal pour ces dépenses sous forme d’amortissement. Voici comment cela fonctionne.

Qu’est-ce que l’amortissement d’un bien locatif

Les dépenses que vous engagez pour l’entretien et les améliorations de votre bien locatif sont classées comme dépenses en capital. Vous pouvez récupérer une partie de ce coût en réclamant l’amortissement sur la durée de vie de la propriété.

C’est la conséquence logique du fait que les bâtiments s’usent avec le temps ou deviennent obsolètes en raison d’éléments plus anciens qui ne sont plus demandés. C’est également un excellent moyen de réduire les revenus locatifs sur lesquels vous devez payer des impôts.

Règles d’amortissement des biens locatifs

Nous parlons ici d’impôts, donc, bien sûr, il y a quelques réserves. Les règles d’amortissement imposées par l’IRS comprennent :

• Vous devez être propriétaire de la propriété.
• Il doit générer des revenus : vous ne le détenez pas pour votre usage personnel.
• Contrairement à la terre, elle doit avoir une « durée de vie utile » définissable. Il commencera à se détériorer et à perdre de la valeur avec le temps.
• Propriété qui devrait durer plus d’un an

Vous ne pouvez bénéficier d’une déduction pour amortissement sur l’annexe E que si vous remplissez ces circonstances.

Vous calculez l’amortissement d’un bien locatif sur la base rajustée, c’est-à-dire les coûts que vous engagez après la mise en location du bien.

Un exemple d’amortissement d’un bien locatif

En prenant l’exemple d’un quadruplex d’investissement, commencez par un prix d’achat de 325 000 $. Supposons que la propriété génère 15 192 $ de flux de trésorerie positifs par an si les quatre logements sont loués à temps plein.

Vous pouvez désormais déduire une partie de ces revenus à des fins fiscales. Vous pouvez amortir le bâtiment en déduisant la valeur du terrain et en divisant le reste, la valeur du bâtiment, par 27,5 ans pour obtenir un chiffre d’amortissement annuel.

Le calcul de l’amortissement ressemblerait à ceci :

1. Le prix d’achat moins la valeur du terrain est égal à la valeur du bâtiment
2. La valeur du bâtiment divisée par 27,5 équivaut à votre déduction annuelle pour amortissement admissible.

Supposons que la valeur du demi-acre de terrain sur lequel se trouve le quadruplex est de 80 000 $. Le calcul ressemblerait à ceci :

1. 325 000 $ moins 80 000 $ équivaut à une valeur du bâtiment de 245 000 $
2. 245 000 $ divisé par 27,5 ans équivaut à 8 909 $ d’amortissement par an

Sans tenir compte des autres déductions d’impôt foncier ou d’intérêts hypothécaires, vous avez déjà réduit votre revenu de location imposable de 8 909 $ par année. Et vous n’avez pas eu à dépenser d’argent supplémentaire pour bénéficier de cette déduction.

Comment réclamer l’amortissement d’un bien locatif

L’amortissement n’est qu’une des déductions que vous pouvez prendre pour votre bien locatif. Il y a plus d’économies à trouver ici.

Pour demander une déduction pour amortissement, vous devez remplir l’annexe E avec votre déclaration de revenus formulaire 1040. Vous entrerez ici votre amortissement annuel, ainsi que tous les impôts fonciers, intérêts et dépenses d’entretien que vous avez payés toute l’année.

Revenus de location et retraite

L’investissement dans les logements locatifs est très populaire, en particulier pour les nouveaux investisseurs ou pour ceux qui souhaitent un flux de trésorerie mensuel maintenant plutôt que d’importantes augmentations de bénéfices à court terme grâce à la vente en gros ou à des investissements réparables. L’investissement locatif peut vous apporter beaucoup en fonction de votre âge et du temps qu’il vous reste jusqu’à la retraite.

Vous constaterez peut-être que les dividendes ou les intérêts ne génèrent pas un taux de rendement très élevé à mesure que vous approchez de l’âge de la retraite et que vous commencez à calculer votre revenu mensuel provenant du marché boursier et d’autres investissements. Vous pouvez réaffecter vos actifs, vendre des actions ou des obligations et transférer cet argent dans des logements locatifs. 

Il y a moins de risques si vous investissez judicieusement et les rendements sont généralement plus élevés. Vous disposerez de revenus mensuels plus élevés pour financer votre retraite imminente.

Planifier sa retraite quand on est jeune

C’est à ce moment-là que vous pourrez vraiment commencer à bâtir une belle retraite. Commencez à acheter des propriétés en location et vous commencerez à gagner des capitaux propres au fil des années et ils s’apprécieront à mesure que vous remboursez les hypothèques. 

Vous pouvez tirer les bénéfices des ventes avec un échange 1031 lorsque vous vendez et les intégrer à davantage de locations, peut-être à des maisons plus chères au lieu d’un plus grand nombre. Un échange 1031 consiste à transférer vos bénéfices d’une propriété directement dans une nouvelle propriété par l’intermédiaire d’un tiers désigné afin que l’argent ne touche jamais réellement vos mains.

Et si vous n’avez pas encore utilisé l’argent, ce ne sont pas des gains en capital et ce n’est pas encore imposable.

L’essentiel

L’investissement immobilier locatif sera toujours un excellent moyen d’investir car il y aura toujours des locataires. L’investissement dans les logements locatifs résiste aux effets négatifs de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation. Cela peut être un excellent moyen de développer votre patrimoine. Et l’amortissement des biens locatifs peut ajouter à cela en offrant un petit avantage fiscal.

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