Lorsque l’utilisation prévue d’un bien est de générer des revenus provenant de loyers ou de baux, la méthode d’évaluation ou d’évaluation par les revenus est la plus couramment utilisée. Le revenu net généré par la propriété est mesuré en conjonction avec certains autres facteurs pour calculer sa valeur sur le marché actuel si elle devait être vendue.
Il n’y a pas que les investisseurs immobiliers qui s’intéressent aux revenus nets générés par l’exploitation. Ils rechercheront presque toujours du financement et les prêteurs potentiels examineront également attentivement les détails des revenus et des dépenses. Ils voudront être aussi sûrs que possible que leur investissement est protégé.
Les prêteurs souhaitent que les loyers d’occupation normaux dépassent suffisamment les dépenses pour effectuer des remboursements hypothécaires avec un bénéfice restant pour les propriétaires.
Points clés à retenir
- Si vous ou votre client cherchez à acheter un immeuble de placement, un bon moyen d’évaluer les prospects consiste à utiliser la méthode du revenu.
- La méthode du revenu examine le bénéfice d’exploitation net d’une propriété en conjonction avec d’autres facteurs pour calculer le retour sur investissement.
- L’utilisation de la méthode du revenu pourrait vous aider à trouver des immeubles de placement qui constituent de bonnes affaires.
Utilisation du taux de capitalisation (taux plafond) pour estimer la valeur
Le bénéfice net d’exploitation de la propriété est utilisé lorsque le taux de capitalisation est utilisé pour évaluer un immeuble à revenus.
Note
Il existe une relation inverse entre le prix demandé et le taux plafond. En d’autres termes, plus le taux plafond est élevé, plus le prix demandé est bas.
Utilisation du multiplicateur de loyer brut pour l’estimation de la valeur
Le multiplicateur de loyer brut ou GRM utilise les loyers bruts d’une propriété plutôt que le bénéfice net d’exploitation utilisé avec le taux plafond.
Ce calcul peut être effectué de deux manières en utilisant soit le revenu potentiel brut (GPI), soit le résultat brut d’exploitation (GOI). L’estimation de la valeur est bien meilleure en utilisant le résultat brut d’exploitation car les pertes pour occupation et non-paiement sont prises en compte.
L’état et les dépenses futures doivent être pris en compte
Il est plus subjectif mais très important de prendre également en compte l’état de la propriété. Aucune des méthodes d’évaluation des revenus ne prend en compte l’état de la propriété et les éventuelles dépenses de réparation importantes à l’avenir. Ces éléments doivent donc être pris en compte pour parvenir à une estimation finale de la valeur.
Note
Une propriété existante pourrait avoir fonctionné de manière très efficace ou il pourrait y avoir des problèmes opérationnels qui font baisser le revenu net. Les loyers peuvent ne pas correspondre à la valeur marchande et les dépenses peuvent être supérieures ou inférieures à ce qu’elles devraient être.
Disons qu’un propriétaire a accordé des réductions de loyer à certains locataires en échange de services, ou peut-être que les dépenses de réparation et d’entretien ont été inférieures à la norme pour des propriétés similaires. Le propriétaire était peut-être fatigué des tâches de gestion ou peut-être n’était-il tout simplement pas préoccupé par les problèmes résultant d’un mauvais entretien.
Les investisseurs qui examinent toutes les facettes de l’opération y verraient une opportunité car les chiffres des loyers ne sont pas réels. Ils voient que le fait d’accueillir des locataires dans ces logements au plein loyer actuel ferait une différence significative en termes de rentabilité nette, ils souhaitent donc les acheter. Ils pourraient constater que les dépenses de la propriété ne sont pas ce qu’elles devraient être et que la propriété tombe en ruine, ce qui les amènera à répercuter l’achat.
Note
Les investisseurs qui s’arrêtent aux calculs d’évaluation de base sans se pencher sur les loyers et les dépenses négligent souvent les meilleures offres ou paient trop cher pour les propriétés.
Les investisseurs et les prêteurs avisés analyseront soigneusement les données financières du projet pour s’assurer qu’ils travaillent avec les chiffres réels. Il est surprenant de constater combien de petites propriétés commerciales sont mal gérées. Les loyers sont trop bas, les dépenses sont trop élevées, ou c’est une combinaison des deux.
Connaître la méthode de revenu
C’est une bonne idée de consacrer beaucoup de temps à l’apprentissage de la méthode d’évaluation des revenus si vous envisagez de travailler avec des clients investisseurs. Vous ne voulez pas que vos clients investisseurs, acheteurs ou vendeurs, utilisent une terminologie que vous ne reconnaissez pas ou ne comprenez pas, ou qu’ils demandent des calculs que vous ne pouvez pas effectuer.
Travailler avec des investisseurs peut être très enrichissant car ce marché immobilier de niche est très actif. Vous créerez également d’excellentes affaires récurrentes ainsi que des références de clients investisseurs satisfaits.
Foire aux questions (FAQ)
Comment calculer une évaluation fondée sur l’approche revenu ?
Pour évaluer les revenus potentiels d’un immeuble de placement, commencez par estimer le revenu brut que vous pourriez tirer de la propriété et soustrayez les dépenses estimées. Assurez-vous de prendre en compte les périodes pendant lesquelles la propriété ne peut pas être louée ou toute autre source de revenus qui pourrait provenir de la propriété.
