Si vous envisagez d’investir dans un bien locatif, vous êtes probablement en train de faire des calculs pour déterminer si un investissement est judicieux pour vous. Une mesure à considérer est le résultat brut d’exploitation (GOI). Découvrez pourquoi le résultat brut d’exploitation est important pour votre bien locatif et comment le calculer.
Points clés à retenir
- Le résultat brut d’exploitation est ce que vous gagneriez en tant que propriétaire en louant un bien pendant un an après avoir absorbé certaines pertes.
- Le résultat brut d’exploitation peut être calculé en soustrayant les pertes dues à l’inoccupation et au non-paiement du revenu potentiel brut.
- Outre le revenu, les facteurs de réussite d’un investissement locatif comprennent le coût d’acquisition de la propriété et les coûts de possession et d’exploitation de la location.
Comment calculer le résultat brut d’exploitation
Le résultat brut d’exploitation est ce que vous gagneriez en tant que propriétaire en louant une propriété pendant un an après avoir absorbé certaines pertes. La première étape du calcul du résultat brut d’exploitation d’un bien locatif consiste à déterminer son revenu brut potentiel.
Note
Le revenu potentiel brut est le montant que vous gagneriez en un an si tous vos biens locatifs étaient loués tout au long de l’année et si vous receviez tout le loyer qui vous est dû.
Formule et exemple de résultat brut d’exploitation pour un bien locatif
Vous pouvez utiliser une formule simple pour calculer le résultat brut d’exploitation de votre location.
Résultat brut d’exploitation= Revenu potentiel brut – perte de vacance – perte de crédit
Prenons un exemple. Vous avez trois appartements dans le bâtiment A que vous aimeriez louer à 700 $/mois et trois appartements dans le bâtiment B que vous aimeriez louer à 800 $/mois. Si tous les appartements sont loués tout au long de l’année, voici à quoi ressemblerait votre revenu potentiel brut.
Loyer mensuel potentiel du bâtiment A = 3*700 $ = 2 100 $
Loyer potentiel annuel du bâtiment A = 2 100 $ *12 = 25 200 $
Loyer mensuel potentiel du bâtiment B = 3*800 $ = 2 400 $
Loyer potentiel annuel du bâtiment B = 2 400 $ *12 = 28 800 $
Revenu brut potentiel des deux immeubles = 25 200 $ + 28 800 $ = 54 000 $
Supposons maintenant que nos pertes dues aux postes vacants et au non-paiement seront de 5 %. La perte due à l’inoccupation serait alors de 2 700 $ (54 000 $ * 0,05). En insérant ces chiffres dans la formule du résultat brut d’exploitation, nous obtenons :
Bénéfice brut d’exploitation = 54 000 $ – 2 700 $ = 51 300 $
Tout est une question de revenu
Pensons à l’investissement immobilier locatif et décomposons les deux principales composantes, les revenus et les dépenses. Nous commencerons par les dépenses.
Les dépenses impliquées dans l’investissement immobilier locatif sont certaines écritures en espèces et d’autres écritures comptables, comme l’amortissement. Ainsi, toutes les dépenses ne sont pas de l’argent de leur poche. Les coûts réels de propriété et d’exploitation comprennent :
- impôts
- intérêts hypothécaires
- marketing et publicité
- frais de gestion
- juridique et comptable
- quelques utilitaires
- réparations et entretien
- vacance et perte de crédit
- frais d’acquisition et de vente
Tous ces éléments sont assez bien définis et nous exerçons un certain contrôle sur certains d’entre eux. Nous pouvons en magasiner et en négocier certains pour réduire ces dépenses. Le fait est qu’ils disposeront de ce que nous pouvons estimer assez précisément comme montants maximaux que nous pouvons utiliser dans les calculs du retour sur investissement et des bénéfices. Ce ne sont pas des choses que nous pouvons changer radicalement ; c’est à moins que vous puissiez obtenir l’abrogation des impôts ou que les avocats et les comptables travaillent gratuitement.
En revanche, lorsqu’il s’agit de revenus, les choses sont moins quantifiables car nous avons plus d’opportunités et un peu plus de contrôle. Pensons à certaines façons dont le revenu est déterminé et variable.
L’acquisition initiale de la propriété
La façon dont nous faisons preuve de diligence raisonnable pour localiser les bonnes affaires est le premier contrôle que nous pouvons exercer sur les revenus. Il s’agit non seulement de trouver une bonne affaire, mais également de connaître le meilleur emplacement, le meilleur quartier et les caractéristiques de la propriété qui seront les meilleures pour la location.
Note
Gardez à l’esprit les caractéristiques et les commodités souhaitées par les locataires, et ce sont principalement celles que souhaitent les acheteurs. Allez découvrir de nouvelles maisons dans des lotissements chauds. Il existe peut-être des mesures relativement peu coûteuses que vous pouvez prendre pour rendre la maison que vous achetez plus désirable, donc plus demandée.
Une fois que vous avez déterminé où acheter, vous effectuez vos recherches et localisez les propriétés possibles. Vous faites un peu plus de diligence raisonnable et beaucoup de calculs. Une fois que vous avez trouvé le bon, il est temps de négocier pour obtenir un prix inférieur à la valeur actuelle du marché.
Fixer le bon loyer
Maintenant, il est facile de simplement dire : obtenez-en autant que possible, mais ce n’est pas nécessairement la meilleure approche. Vous tenez compte des loyers en vigueur et de l’adéquation de votre bien avec ses caractéristiques et son avantage concurrentiel. Calculez ensuite vos pertes lorsque le bien est vacant entre locataires. Vous voyez, si le loyer est trop élevé, vous connaîtrez probablement plus de temps vacant, de sorte que vous risquez de perdre la totalité, voire une plus grande partie, de vos gains grâce à un loyer plus élevé. C’est le contrôle, et vous en avez.
Relations avec les locataires, publicité et gestion
Maintenant que vous avez des locataires en place, les maintenir le plus longtemps possible aux loyers en vigueur est une excellente approche, et vous avez un certain contrôle sur cela. D’excellentes relations avec les locataires, un excellent service, de bonnes techniques de traitement des plaintes sont autant de techniques de gestion permettant de maximiser les revenus.
Note
En faisant tout ce qu’il faut en matière de marketing, de demande de bail, de processus d’entretien et de gestion continue, vous maintiendrez vos revenus et réduisez les postes vacants et les pertes de crédit.
Comme vous pouvez le constater, vous pouvez influencer ou contrôler plus de choses du côté des revenus que du côté des dépenses. Passez le temps nécessaire à maîtriser les dépenses, mais concentrez-vous sur les éléments de revenus pour tirer le meilleur parti de votre investissement locatif.
Foire aux questions (FAQ)
Qu’est-ce que le résultat brut d’exploitation dans l’immobilier ?
Le résultat brut d’exploitation (GOI) est ce que vous gagneriez en tant que propriétaire en louant une propriété pendant un an après avoir absorbé certaines pertes. Pour calculer le GOI, commencez par le revenu potentiel brut, qui correspond au revenu que vous gagneriez si tous vos immeubles locatifs étaient occupés et payaient le loyer dû tout au long de l’année. Soustrayez les pertes dues aux vacances ou aux cotisations non-paiées et vous obtenez le résultat brut d’exploitation.
Quelle est la différence entre la marge brute et le résultat opérationnel ?
Le bénéfice brut est le montant que vous gagneriez avec votre bien locatif avant de prélever les frais et taxes. Le résultat opérationnel est une mesure de la rentabilité d’un bien locatif. Le résultat brut d’exploitation d’un immeuble locatif est l’argent qu’un propriétaire peut gagner en un an après avoir compensé les pertes qu’il subirait en raison de l’inoccupation ou du non-paiement du loyer par les locataires.
